强制管理
强制管理是一种特殊的强制执行形式。强制管理是《强制执行法》(EO) 规定的对不动产执行的三种执行手段之一。除了强制设立留置权和强制拍卖外，它还使执行债权人能够不通过出售不动产，而是通过其利用和收入来清偿其债权。
根据 《强制执行法》第 97 条，为了执行可执行的货币债权，可以批准对不动产、地上建筑物或建筑权的强制管理。使用该标的物的利用和收入。还包括从不动产上经营的林业或农业企业获得的收入。
强制管理程序中的当事人
在强制管理程序中，有两个主要当事人对立。执行债权人是指拥有可执行的货币债权并申请强制管理，以便从不动产的收益中收回其债权的人。
债务人是指受影响的不动产或其他执行标的物的业主，债权针对该业主。虽然执行债权人要求启动和进行强制管理，但债务人受到与其不动产管理相关的法律限制。
强制管理程序的流程
原则上，强制管理程序由三个程序阶段组成：
- 启动程序
- 管理程序
- 分配程序
启动程序
与每个执行程序一样，强制管理程序以执行申请开始。债权人由此向法院申请对特定不动产或其他可执行标的物进行强制管理。
如果法院批准强制管理，则会在土地登记簿中注明。此项登记确保强制管理也对不动产的后续购买者有效。
批准裁决将送达给债权人和债务人。从此时起，债务人对不动产的处置，超出正常管理的范围，对债权人无效。
同时，指示执行债权人在至少四周的期限内支付费用预付款。这用于确保稍后任命的强制管理人的最低报酬。
一旦收到费用预付款，法院将任命一名管理人。此外，通知债务人，他自己不得再进行任何管理行为，并且不能干预管理人的任务。
任命裁决将送达给多个机构，包括债权人、债务人、管理人以及负责不动产税费的机构。此外，还在公告文件中进行公开宣布。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „强制管理不影响不动产的实质，而是影响其当前的利用和收入，并使其可用于满足可执行的债权。“
管理程序
在管理程序中，指定的强制管理人对不动产进行实际的强制管理。他接管日常管理，收取收益，并确保所有管理步骤均按照《强制执行法》的规定进行。
批准强制管理最初不会改变现有的租赁和租赁协议。但是，管理人具有某些权力：
- 他可以根据一般法律规则终止现有合同
- 提起驱逐诉讼
- 签订当地惯例期限的新租赁合同
对于不属于正常管理的决定，管理人需要执行法院的批准。这尤其包括：
- 签订超出强制管理预计期限的长期租赁合同
- 租赁整个不动产或部分不动产
- 通过公开拍卖租赁不动产的收益
执行法院监督管理人的活动。法院可以向其发出指示，索取报告和说明，审查文件并自行进行必要的调查。
分配程序
在分配程序中，分配在强制管理期间获得的不动产收益。这些收益首先用于支付管理费用，然后用于满足执行债权人和其他权利人的债权。
管理人可以直接从收益中支付与不动产管理和通常的经济利用相关的费用。这包括运营成本或日常管理所需的必要费用。因此，这些费用无需额外程序即可支付。
只有在扣除这些管理费用后剩余的收益盈余才会被分配。分配由执行法院进行。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „在分配程序中，首先使用获得的收益来支付管理费用，然后用于满足有权债权人的债权。“
停止强制管理
强制管理可以因多种原因而终止。可以依职权或应申请停止。一旦所有债权连同附带费用都已清偿，法院将停止强制管理。债务人也可以自行申请停止。
如果继续进行会导致无法从收入中支付的特殊费用，或者根据情况无法预期足够的收益，也应停止强制管理。
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律师会陪同您完成整个强制管理程序，并确保您正确满足所有正式要求。他会妥善提交执行申请，及时提供必要的证据，并监督程序的每个步骤。这样，债权人可以有效地执行其债权，并避免延误或错误。
作为债务人，您将获得法律保护，准确了解您的义务，并及时对法院措施作出反应。
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- 以法律安全的方式实施所有必要步骤
- 维护您的权利和利益
