Принудително управление

Принудително управление

Принудителното управление е особена форма на принудително изпълнение. Принудителното управление е едно от трите изпълнителни средства, предвидени в Изпълнителния кодекс (EO) за изпълнение върху недвижимо имущество. Наред със принудителното учредяване на залог и публичната продан, то позволява на кредитора да погаси вземането си не чрез продажба на имота, а чрез неговите ползи и приходи.

Съгласно § 97 EO, в полза на подлежащо на изпълнение парично вземане може да бъде разрешено принудително управление на недвижим имот, сграда, построена върху чужда земя, или право на строеж. При това се използват плодовете и приходите от обекта. Обхванати са и приходите от горско или селскостопанско стопанство, извършвано върху имота.

Страни в производството по принудително управление

В производството по принудително управление се противопоставят две основни страни. Кредиторът, който инициира производството, е лицето, което притежава подлежащо на изпълнение парично вземане и подава молба за принудително управление, за да събере вземането си от приходите на имота.

Длъжникът е собственикът на засегнатия недвижим имот или друг обект на изпълнение, срещу когото е насочено вземането. Докато кредиторът, който инициира производството, иска започване и провеждане на принудителното управление, длъжникът е обект на законовите ограничения, свързани с разпореденото управление на неговия имот.

Процедура по принудително управление

По принцип производството по принудително управление се състои от три процедурни етапа:

• Производство по започване
• Административно производство
• Производство по разпределение

Производство по започване

Производството по принудително управление започва, както всяко изпълнително производство, с молба за изпълнение. С това кредиторът иска от съда да извърши принудително управление върху определен имот или друг обект, подлежащ на изпълнение.

Ако съдът разреши принудителното управление, това се отбелязва в книгите. Тази вписване гарантира, че принудителното управление действа и спрямо по-късни купувачи на имота.

Решението за разрешение се връчва както на кредитора, така и на длъжника. От този момент нататък разпорежданията на длъжника относно имота, които надхвърлят обичайното управление, са недействителни спрямо кредиторите.

Едновременно с това на кредитора се възлага да извърши авансово плащане на разходите в срок от най-малко четири седмици. Това служи за осигуряване на минималното възнаграждение на по-късно назначения принудителен управител.

Веднага след като авансовото плащане на разходите е получено, съдът назначава управител. Освен това длъжникът се уведомява, че той самият вече няма право да извършва никакви управленски действия и не може да се намесва в задачите на управителя.

Разпореждането за назначаване се връчва на няколко места, включително на кредитора, длъжника, управителя, както и на органите, които отговарят за данъците и таксите на имота. Освен това се извършва публично оповестяване в електронния регистър.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Принудителното управление не засяга субстанцията на имота, а неговите текущи плодове и приходи, и ги прави използваеми за удовлетворяване на подлежащото на изпълнение вземане.“

Административно производство

В административното производство действителното принудително управление на имота се извършва от назначения принудителен управител. Той поема текущото управление, събира приходите и се грижи всички управленски стъпки да бъдат извършени в съответствие с разпоредбите на Изпълнителния кодекс.

Разрешението за принудително управление първоначално не променя нищо в съществуващите договори за наем. Въпреки това управителят има определени правомощия:

• Той може да прекрати съществуващите договори съгласно общите законови правила
• Да предяви иск за опразване
• Да сключва нови договори за наем за обичайния за мястото срок

За решения, които не принадлежат към обичайното управление, управителят се нуждае от съгласието на изпълнителния съд. Това включва по-специално:

• Сключване на дългосрочни договори за наем, които надхвърлят очакваната продължителност на принудителното управление
• Отдаване под наем на целия имот или на отделни части
• Отдаване под наем на приходите от имота чрез публичен търг

Дейността на управителя се контролира от изпълнителния съд. Съдът може да му дава указания, да изисква доклади и разяснения, да проверява документи и сам да извършва необходимите проучвания.

Производство по разпределение

В производството по разпределение се разпределят приходите от имота, получени по време на принудителното управление. Тези приходи служат първо за покриване на административните разходи и след това за удовлетворяване на кредитора, който е започнал производството, както и на други имащи право лица.

Разходите, свързани с управлението и обичайното икономическо използване на имота, управителят може да покрива директно от приходите. Това включва например оперативни разходи или необходими разходи за текущата експлоатация. Следователно тези разходи се покриват без допълнителна процедура.

Едва излишъците от приходи, останали след приспадане на тези административни разходи, се разпределят. Разпределението се извършва от изпълнителния съд.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „В производството по разпределение получените приходи се използват първо за покриване на административните разходи и след това за удовлетворяване на вземанията на имащите право кредитори.“

Прекратяване на принудителното управление

Принудителното управление може да бъде прекратено по няколко причини. Прекратяването може да бъде извършено или служебно, или по молба. Съдът прекратява принудителното управление веднага щом всички вземания, включително допълнителните такси, бъдат погасени. Длъжникът също може да поиска прекратяване.

Принудителното управление също трябва да бъде прекратено, ако продължаването би причинило особени разходи, които не могат да бъдат покрити от приходите, или ако според обстоятелствата не се очакват достатъчни приходи.

Вашите предимства с адвокатска подкрепа

Адвокат Ви придружава през цялото производство по принудително управление и се грижи да изпълните правилно всички формални изисквания. Той подава молбата за изпълнение надлежно, представя необходимите доказателства навреме и следи всяка стъпка от производството. По този начин кредиторите налагат вземанията си ефективно и избягват забавяния или грешки.

Като длъжник получавате правна защита, разбирате точно задълженията си и реагирате навреме на съдебните мерки.

• Съпровождане по време на цялото производство по принудително управление
• Правно сигурно изпълнение на всички необходими стъпки
• Защита на Вашите права и интереси

Често задавани въпроси – ЧЗВ