Tvangsforvaltning

Tvangsforvaltning

Tvangsadministration er en særlig form for tvangsfuldbyrdelse. Tvangsadministration er et af de tre eksekutionsmidler, som eksekutionsordenen (EO) foreskriver for tvangsfuldbyrdelse af fast ejendom. Ud over tvangspantebrev og tvangsauktion giver det den forfølgende kreditor mulighed for at indfri sit krav, ikke ved at sælge ejendommen, men ved at udnytte dens anvendelse og indtægter.

I henhold til § 97 EO kan tvangsforvaltning af en ejendom, en bygning på fremmed grund eller en byggeret tillades til fordel for et eksigibelt pengekrav. Herved anvendes objektets brug og indtægter. Dette omfatter også indtægter fra en skov- eller landbrugsvirksomhed, der drives på ejendommen.

Parter i tvangsadministrationssagen

I tvangsforvaltningssagen står to hovedparter over for hinanden. Den udøvende kreditor er den person, der har et eksigibelt pengekrav og anmoder om tvangsforvaltning for at inddrive sit krav fra ejendommens indtægter.

Skyldneren er ejeren af den pågældende ejendom eller det andet eksekutionsobjekt, som kravet er rettet mod. Mens den udøvende kreditor anmoder om indledning og gennemførelse af tvangsforvaltningen, er skyldneren underlagt de lovmæssige begrænsninger, der er forbundet med den pålagte forvaltning af sin ejendom.

Forløb af tvangsadministrationssagen

Grundlæggende består tvangsadministrationssagen af tre proceduremæssige afsnit:

• Indledende procedure
• Administrationsprocedure
• Fordelingsprocedure

Indledende procedure

Tvangsadministrationssagen begynder, som enhver eksekutionssag, med en eksekutionsbegæring. Kreditor anmoder dermed retten om at gennemføre tvangsadministrationen over en bestemt ejendom eller et andet eksigibelt objekt.

Hvis retten bevilger tvangsadministrationen, bliver dette tinglyst. Denne registrering sikrer, at tvangsadministrationen også er gældende over for senere erhververe af ejendommen.

Bevillingsafgørelsen forkyndes både for kreditor og skyldner. Fra dette tidspunkt er skyldnerens dispositioner over ejendommen, der går ud over almindelig administration, ugyldige over for kreditorerne.

Samtidig pålægges den forfølgende kreditor at betale et forskud på omkostninger inden for en frist på mindst fire uger. Dette tjener til at sikre minimumsvederlaget til den senere udpegede tvangsadministrator.

Så snart forskuddet på omkostninger er modtaget, udpeger retten en administrator. Derudover underrettes skyldneren om, at han ikke længere selv må foretage nogen administrationshandlinger og ikke kan blande sig i administratorens opgaver.

Bekendtgørelsen om udnævnelse tilsendes flere instanser, herunder kreditor, skyldner, forvalter samt de myndigheder, der er ansvarlige for ejendommens skatter og afgifter. Derudover sker der en offentlig bekendtgørelse i Ediktsdatei.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Tvangsforvaltningen griber ikke ind i ejendommens substans, men derimod i dens løbende brug og indtægter, og gør disse anvendelige til at tilfredsstille det eksigible krav.“

Administrationsprocedure

I administrationsproceduren foretages den faktiske tvangsadministration af ejendommen af den udpegede tvangsadministrator. Han overtager den løbende ledelse, opkræver indtægterne og sørger for, at alle administrationstrin foretages i overensstemmelse med eksekutionsordenens bestemmelser.

Tilladelsen til tvangsforvaltning ændrer i første omgang intet ved eksisterende leje- og forpagtningsaftaler. Alligevel har forvalteren visse beføjelser:

• Han kan opsige eksisterende aftaler i henhold til de almindelige lovregler
• Anlægge udsættelsessag
• Indgå nye lejekontrakter for den sædvanlige varighed

Til beslutninger, der ikke hører under den ordinære forvaltning, skal forvalteren have samtykke fra fogedretten. Hertil hører især:

• Indgåelse af langsigtede lejekontrakter, der går ud over den forventede varighed af tvangsforvaltningen
• Forpagtning af hele ejendommen eller enkelte dele
• Forpagtning af ejendommens afkast ved offentlig auktion

Administratorens aktiviteter overvåges af eksekutionsretten. Retten kan give ham instrukser, indhente rapporter og oplysninger, kontrollere dokumenter og selv foretage nødvendige undersøgelser.

Fordelingsprocedure

I fordelingsproceduren fordeles de indtægter fra ejendommen, der er opnået under tvangsadministrationen. Disse indtægter tjener først til at dække administrationsomkostningerne og derefter til at tilfredsstille den forfølgende kreditor samt andre berettigede.

De omkostninger, der er forbundet med administrationen og den sædvanlige økonomiske udnyttelse af ejendommen, kan administratoren betale direkte af indtægterne. Dette omfatter f.eks. driftsomkostninger eller nødvendige udgifter til den løbende drift. Disse udgifter dækkes altså uden yderligere procedure.

Først de overskud, der er tilbage efter fradrag af disse administrationsudgifter, fordeles. Fordelingen foretages af eksekutionsretten.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „I fordelingssagen anvendes de opnåede afkast først til dækning af administrationsudgifterne og derefter til tilfredsstillelse af de berettigede kreditorers krav.“

Indstilling af tvangsadministration

Tvangsadministrationen kan afsluttes af flere årsager. Indstillingen kan enten ske af egen drift eller på anmodning. Retten indstiller tvangsadministrationen, så snart alle krav inklusive gebyrer er betalt. Skyldneren kan også selv anmode om indstilling.

Tvangsadministrationen skal også indstilles, hvis fortsættelsen ville medføre særlige omkostninger, der ikke kan dækkes af indtægterne, eller hvis der efter omstændighederne ikke kan forventes tilstrækkelige indtægter.

Dine fordele med advokatbistand

En advokat følger dig gennem hele tvangsforvaltningssagen og sørger for, at du korrekt opfylder alle formelle krav. Han indgiver eksekutionsbegæringen korrekt, fremlægger nødvendige beviser rettidigt og overvåger hvert trin i sagen. Derved håndhæver kreditorer deres krav effektivt og undgår forsinkelser eller fejl.

Som skyldner modtager du retsbeskyttelse, forstår dine forpligtelser nøjagtigt og reagerer rettidigt på retslige foranstaltninger.

• Ledsagelse under hele tvangsadministrationssagen
• Retssikker gennemførelse af alle nødvendige trin
• Beskyttelse af dine rettigheder og interesser

Ofte stillede spørgsmål – FAQ