Zorunlu yönetim

Zorunlu yönetim

Zorunlu yönetim, cebri icranın özel bir şeklidir. Zorunlu yönetim, İcra Kanunu’nun (EO) taşınmaz mallar üzerinde icra için öngördüğü üç icra aracından biridir. Zorunlu ipotek tesisi ve cebri açık artırmanın yanı sıra, alacaklının talebini taşınmazın satışı yoluyla değil, onun kullanımları ve gelirleri yoluyla tahsil etmesini sağlar.

§ 97 İcra Kanunu uyarınca, icra edilebilir bir para alacağı lehine, bir taşınmazın, üzerindeki yapının veya inşaat hakkının cebri yönetimi onaylanabilir. Bu durumda, nesnenin kullanım ve gelirlerinden yararlanılır. Taşınmaz üzerinde işletilen bir orman veya tarım işletmesinden elde edilen gelirler de dahildir.

Zorunlu yönetim sürecindeki taraflar

Cebri yönetim sürecinde iki ana taraf karşı karşıya gelir. Alacaklı taraf, icra edilebilir bir para alacağına sahip olan ve alacağını taşınmazın gelirlerinden tahsil etmek için cebri yönetim başvurusunda bulunan kişidir.

Borçlu taraf, alacağın yöneltildiği, söz konusu taşınmazın veya diğer icra nesnesinin sahibidir. Alacaklı taraf cebri yönetimin başlatılmasını ve yürütülmesini talep ederken, borçlu taraf taşınmazının yönetimiyle ilgili yasal kısıtlamalara tabidir.

Zorunlu yönetim sürecinin akışı

Temel olarak, zorunlu yönetim süreci üç aşamadan oluşur:

• Başlatma süreci
• Yönetim süreci
• Dağıtım süreci

Başlatma süreci

Zorunlu yönetim süreci, her icra süreci gibi, bir icra talebi ile başlar. Alacaklı, bu taleple mahkemeden belirli bir taşınmaz veya diğer icra edilebilir bir mal üzerinde zorunlu yönetimin uygulanmasını ister.

Mahkeme zorunlu yönetimi onaylarsa, bu tapu siciline kaydedilir. Bu kayıt, zorunlu yönetimin taşınmazın sonraki alıcılarına karşı da etkili olmasını sağlar.

Onay kararı hem alacaklıya hem de borçluya tebliğ edilir. Bu andan itibaren, borçlunun taşınmaz üzerinde olağan yönetimi aşan tasarrufları alacaklılara karşı geçersizdir.

Aynı zamanda, takip eden alacaklıdan en az dört haftalık bir süre içinde bir masraf avansı ödemesi istenir. Bu, daha sonra atanacak zorunlu yöneticinin asgari ücretinin güvence altına alınmasına hizmet eder.

Masraf avansı alındıktan sonra, mahkeme bir yönetici atar. Ek olarak, borçluya artık herhangi bir yönetim eylemi yapamayacağı ve yöneticinin görevlerine müdahale edemeyeceği bildirilir.

Atama kararı, alacaklı, borçlu, yönetici ve taşınmazın vergi ve harçlarından sorumlu makamlar da dahil olmak üzere çeşitli yerlere tebliğ edilir. Ayrıca, Ediktsdatei’de kamuya açık bir duyuru yapılır.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cebri yönetim, taşınmazın özüne değil, devam eden kullanım ve gelirlerine müdahale eder ve bunları icra edilebilir alacağın karşılanması için kullanılabilir hale getirir.“

Yönetim süreci

Yönetim sürecinde, atanan zorunlu yönetici tarafından taşınmazın asıl zorunlu yönetimi gerçekleştirilir. Yönetici, günlük işletmeyi üstlenir, gelirleri tahsil eder ve tüm yönetim adımlarının İcra Kanunu’nun hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilmesini sağlar.

Cebri yönetimin onaylanması, mevcut kira ve hasılat kira sözleşmelerinde başlangıçta hiçbir şeyi değiştirmez. Ancak, yöneticinin belirli yetkileri vardır:

• Mevcut sözleşmeleri genel yasal kurallara göre feshedebilir
• Tahliye davası açabilir
• Yerel olarak olağan süre için yeni kira sözleşmeleri yapabilir

Yönetici, olağan yönetimin kapsamına girmeyen kararlar için icra mahkemesinin onayına ihtiyaç duyar. Bunlara özellikle şunlar dahildir:

• Cebri yönetimin öngörülen süresini aşan uzun vadeli kira sözleşmeleri yapılması
• Taşınmazın tamamının veya belirli kısımlarının kiraya verilmesi
• Taşınmazın gelirlerinin kamuya açık artırma yoluyla kiraya verilmesi

Yöneticinin faaliyeti icra mahkemesi tarafından denetlenir. Mahkeme ona talimatlar verebilir, raporlar ve açıklamalar isteyebilir, belgeleri inceleyebilir ve gerekli araştırmaları bizzat yapabilir.

Dağıtım süreci

Dağıtım sürecinde, zorunlu yönetim sırasında elde edilen taşınmaz gelirleri dağıtılır. Bu gelirler öncelikle yönetim masraflarının karşılanmasına ve ardından takip eden alacaklının ve diğer hak sahiplerinin tatmin edilmesine hizmet eder.

Yönetici, taşınmazın yönetimi ve olağan ekonomik kullanımı ile ilgili masrafları doğrudan gelirlerden ödeyebilir. Bunlar, örneğin işletme giderleri veya sürekli işletmenin gerekli harcamalarıdır. Bu harcamalar ek bir prosedür olmaksızın karşılanır.

Ancak bu yönetim harcamalarının düşülmesinden sonra kalan gelir fazlası dağıtılır. Dağıtım icra mahkemesi tarafından yapılır.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Dağıtım sürecinde, elde edilen gelirler önce yönetim giderlerini karşılamak ve ardından hak sahibi alacaklıların alacaklarını karşılamak için kullanılır.“

Zorunlu yönetimin sonlandırılması

Zorunlu yönetim çeşitli nedenlerle sona erdirilebilir. Sonlandırma ya resen ya da talep üzerine gerçekleşebilir. Tüm alacaklar yan masraflarla birlikte ödendiğinde mahkeme zorunlu yönetimi sonlandırır. Borçlu da sonlandırmayı talep edebilir.

Ayrıca, devam etmenin gelirlerden karşılanamayacak özel masraflara neden olacağı veya koşullara göre yeterli gelir beklenemeyeceği durumlarda zorunlu yönetim sonlandırılmalıdır.

Avukatlık Desteğiyle Avantajlarınız

Bir avukat, cebri yönetim sürecinin tamamında size eşlik eder ve tüm resmi gereklilikleri doğru bir şekilde yerine getirmenizi sağlar. İcra başvurusunu usulüne uygun olarak yapar, gerekli kanıtları zamanında sunar ve sürecin her adımını denetler. Bu sayede alacaklılar alacaklarını etkin bir şekilde tahsil eder ve gecikmeleri veya hataları önler.

Borçlu olarak, yasal koruma alırsınız, yükümlülüklerinizi tam olarak anlarsınız ve mahkeme tedbirlerine zamanında yanıt verirsiniz.

• Tüm zorunlu yönetim süreci boyunca eşlik etme
• Gerekli tüm adımların hukuki açıdan güvenli bir şekilde uygulanması
• Haklarınızın ve çıkarlarınızın korunması

Sıkça Sorulan Sorular – SSS