Kényszerfelügyelet
Kényszerfelügyelet
A kényszerkezelés a végrehajtás különleges formája. A kényszerkezelés egyike annak a három végrehajtási eszköznek, amelyet a Végrehajtási Rendelet (EO) az ingatlanra vonatkozó végrehajtásra előír. A kényszerű zálogjog-alapítás és a kényszerárverés mellett lehetővé teszi a végrehajtást kérő hitelező számára, hogy követelését ne az ingatlan eladásával, hanem annak hasznosításával és bevételeivel egyenlítse ki.
A Végrehajtási Törvénykönyv (EO) 97. §-a szerint végrehajtható pénzkövetelés javára ingatlan, ráépítmény vagy építési jog kényszerkezelése engedélyezhető. Ennek során az ingatlan hasznai és jövedelmei kerülnek felhasználásra. Ide tartoznak az ingatlanon működtetett erdőgazdasági vagy mezőgazdasági üzem bevételei is.
Felek a kényszerkezelési eljárásban
A kényszerkezelési eljárásban két fő fél áll szemben egymással. A végrehajtást kérő hitelező az a személy, aki végrehajtható pénzköveteléssel rendelkezik, és a kényszerkezelést azért kérelmezi, hogy követelését az ingatlan bevételeiből behajtsa.
A kötelezett az érintett ingatlan vagy egyéb végrehajtási tárgy tulajdonosa, aki ellen a követelés irányul. Míg a végrehajtást kérő hitelező a kényszerkezelés megindítását és lefolytatását kéri, addig a kötelezett alá van vetve az ingatlanának elrendelt kezelésével járó jogszabályi korlátozásoknak.
A kényszerkezelési eljárás menete
Alapvetően a kényszerkezelési eljárás három szakaszból áll:
- Indítási eljárás
- Kezelési eljárás
- Elosztási eljárás
Indítási eljárás
A kényszerkezelési eljárás, mint minden végrehajtási eljárás, egy végrehajtási kérelemmel kezdődik. Ezzel a hitelező a bíróságtól kéri egy meghatározott ingatlan vagy egyéb végrehajtható objektum kényszerkezelésének elrendelését.
Ha a bíróság engedélyezi a kényszerkezelést, azt ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Ez a bejegyzés biztosítja, hogy a kényszerkezelés az ingatlan későbbi vevőivel szemben is hatályos legyen.
Az engedélyező határozatot mind a hitelezőnek, mind a kötelezettnek kézbesítik. Ettől az időponttól kezdve a kötelezettnek az ingatlanra vonatkozó, a rendes kezelésen túlmutató rendelkezései a hitelezőkkel szemben hatálytalanok.
Ezzel egyidejűleg a végrehajtást kérő hitelezőt felhívják, hogy legalább négy héten belül költségelőleget fizessen. Ez a később kinevezett kényszerkezelő minimális díjazásának biztosítására szolgál.
Amint a költségelőleg beérkezett, a bíróság kezelőt nevez ki. Ezenkívül a kötelezettet értesítik, hogy maga már semmilyen kezelési cselekményt nem végezhet, és nem avatkozhat be a kezelő feladataiba.
A kinevező végzést több helyre kézbesítik, többek között a hitelezőnek, a kötelezettnek, a kezelőnek, valamint az ingatlan adóiért és illetékeiért felelős hatóságoknak. Ezenkívül nyilvános közzétételre kerül sor a hirdetményi táblán.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „A kényszerkezelés nem az ingatlan állagát érinti, hanem annak folyamatos hasznosítását és bevételeit, és ezeket a végrehajtható követelés kielégítésére használja fel.“
Kezelési eljárás
A kezelési eljárásban az ingatlan tényleges kényszerkezelését a kinevezett kényszerkezelő végzi. Ő végzi a folyamatos irányítást, beszedi a bevételeket, és gondoskodik arról, hogy minden kezelési lépés a Végrehajtási Rendelet előírásainak megfelelően történjen.
A kényszerkezelés engedélyezése kezdetben nem változtat semmit a meglévő bérleti és haszonbérleti szerződéseken. Ennek ellenére a kezelő bizonyos jogkörökkel rendelkezik:
- Felmondhatja a meglévő szerződéseket az általános jogszabályi szabályok szerint
- Kiürítési pert indíthat
- új bérleti szerződéseket köthet a helyben szokásos időtartamra
Azokhoz a döntésekhez, amelyek nem tartoznak a rendes kezelés körébe, a kezelőnek szüksége van a végrehajtó bíróság jóváhagyására. Ezek közé tartoznak különösen:
- Hosszú távú bérleti szerződések megkötése, amelyek meghaladják a kényszerkezelés várható időtartamát
- Az egész ingatlan vagy egyes részeinek haszonbérbe adása
- Az ingatlan hozamainak haszonbérbe adása nyilvános árverés útján
A kezelő tevékenységét a végrehajtó bíróság felügyeli. A bíróság utasításokat adhat neki, jelentéseket és felvilágosításokat kérhet be, dokumentumokat vizsgálhat meg, és maga is elvégezheti a szükséges vizsgálatokat.
Elosztási eljárás
Az elosztási eljárásban a kényszerkezelés során elért ingatlanbevételeket osztják el. Ezek a bevételek először a kezelési költségek fedezésére, majd a végrehajtást kérő hitelező és más jogosultak kielégítésére szolgálnak.
Az ingatlan kezelésével és szokásos gazdasági hasznosításával kapcsolatos költségeket a kezelő közvetlenül a bevételekből egyenlítheti ki. Ide tartoznak például az üzemeltetési költségek vagy a folyamatos gazdálkodás szükséges ráfordításai. Ezeket a kiadásokat tehát külön eljárás nélkül fedezik.
Csak az ezen kezelési kiadások levonása után fennmaradó bevételi többleteket osztják el. Az elosztást a végrehajtó bíróság végzi.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Az elosztási eljárásban az elért bevételeket először a kezelési költségek fedezésére, majd a jogosult hitelezők követeléseinek kielégítésére használják fel.“
A kényszerkezelés megszüntetése
A kényszerkezelés több okból is megszüntethető. A megszüntetés történhet hivatalból vagy kérelemre. A bíróság megszünteti a kényszerkezelést, amint minden követelés és járulékai kiegyenlítésre kerültek. A kötelezett maga is kérheti a megszüntetést.
A kényszerkezelést akkor is meg kell szüntetni, ha a folytatás olyan különleges költségeket okozna, amelyeket a bevételekből nem lehet fedezni, vagy ha a körülmények alapján nem várható elegendő bevétel.
Az Ön előnyei ügyvédi segítséggel
Ügyvéd kíséri Önt a teljes kényszerkezelési eljárás során, és gondoskodik arról, hogy minden formai követelménynek helyesen tegyen eleget. Szakszerűen nyújtja be a végrehajtási kérelmet, időben benyújtja a szükséges igazolásokat, és felügyeli az eljárás minden lépését. Ennek köszönhetően a hitelezők hatékonyan érvényesítik követeléseiket, és elkerülik a késedelmeket vagy hibákat.
Kötelezettként jogi védelmet kap, pontosan megérti kötelezettségeit, és időben reagál a bírósági intézkedésekre.
- Kísérés a teljes kényszerkezelési eljárás során
- Minden szükséges lépés jogbiztos megvalósítása
- Jogainak és érdekeinek védelme
