Принудна управа

Принудна управа

Принудна управа је посебан облик принудног извршења. Принудна управа је једно од три средства извршења које Закон о извршењу (ЕО) предвиђа за извршење на непокретној имовини. Поред принудног заснивања заложног права и принудне продаје, она омогућава извршном повериоцу да намири своје потраживање не продајом непокретности, већ кроз њене користи и приходе.

Према § 97 ЕО може се одобрити принудна управа над непокретношћу, суперфицијесом или правом градње у корист извршног новчаног потраживања. При томе се користе приходи и зараде од објекта. То укључује и приходе од шумарског или пољопривредног предузећа које се води на непокретности.

Странке у поступку принудне управе

У поступку принудне управе постоје две главне стране. Извршни поверилац је особа која поседује извршно новчано потраживање и подноси захтев за принудну управу како би наплатила своје потраживање из прихода непокретности.

Извршни дужник је власник предметне непокретности или другог објекта извршења, против кога је усмерено потраживање. Док извршни поверилац захтева покретање и спровођење принудне управе, извршни дужник подлеже законским ограничењима која су повезана са наложеном управом његове непокретности.

Ток поступка принудне управе

У основи, поступак принудне управе састоји се од три фазе поступка:

• Поступак покретања
• Поступак управљања
• Поступак расподеле

Поступак покретања

Поступак принудне управе почиње, као и сваки извршни поступак, предлогом за извршење. Тиме поверилац подноси суду захтев за спровођење принудне управе над одређеном непокретношћу или другим извршивим објектом.

Ако суд одобри принудну управу, то се бележи у земљишним књигама. Овај упис осигурава да принудна управа делује и према каснијим стицаоцима непокретности.

Решење о одобрењу се доставља и повериоцу и извршном дужнику. Од тог тренутка, располагања извршног дужника непокретношћу која превазилазе редовно управљање су неважећа према повериоцима.

Истовремено се извршном повериоцу налаже да у року од најмање четири недеље уплати предујам трошкова. Он служи за обезбеђење минималне накнаде касније постављеног принудног управника.

Чим стигне предујам трошкова, суд именује управника. Додатно се извршни дужник обавештава да више не сме сам вршити никакве управне радње и да се не може мешати у задатке управника.

Решење о именовању се доставља неколицини страна, укључујући повериоца, дужника, управника, као и органима надлежним за порезе и дажбине на непокретност. Поред тога, врши се јавно објављивање у бази података едиката.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Принудна управа не задире у суштину непокретности, већ у њене текуће користи и приходе, чинећи их употребљивим за намирење извршног потраживања.“

Поступак управљања

У поступку управљања врши се стварна принудна управа непокретношћу од стране именованог принудног управника. Он преузима текуће вођење, прикупља приходе и брине се да се сви кораци управљања одвијају у складу са одредбама Закона о извршењу.

Одобрење принудне управе у почетку не мења ништа у постојећим уговорима о закупу и најму. Ипак, управник има одређена овлашћења:

• Он може отказати постојеће уговоре према општим законским правилима
• Поднети тужбу за исељење
• Склопити нове уговоре о најму за уобичајено трајање у том месту

За одлуке које не спадају у редовно управљање, управнику је потребна сагласност извршног суда. То посебно укључује:

• Закључивање дугорочних уговора о најму који превазилазе очекивано трајање принудне управе
• Давање у закуп целе непокретности или појединих делова
• Давање у закуп прихода од непокретности путем јавне лицитације

Делатност управника надзире извршни суд. Суд му може давати упутства, тражити извештаје и објашњења, проверавати документацију и сам вршити потребне провере.

Поступак расподеле

У поступку расподеле се расподељују приходи непокретности остварени током принудне управе. Ови приходи служе прво за покриће трошкова управљања, а затим за намирење извршног повериоца и других овлашћених лица.

Трошкове који су повезани са управљањем и уобичајеним економским коришћењем непокретности, управник може директно подмирити из прихода. То укључује, на пример, режијске трошкове или неопходне издатке текућег пословања. Ови издаци се дакле покривају без додатног поступка.

Тек се вишкови прихода који преостану након одбитка ових трошкова управљања расподељују. Расподелу врши извршни суд.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „У поступку расподеле, остварени приходи се прво користе за покривање трошкова управљања, а затим за намирење потраживања овлашћених поверилаца.“

Обустава принудне управе

Принудна управа се може окончати из више разлога. Обустава се може извршити или по службеној дужности или на захтев. Суд обуставља принудну управу чим су намирена сва потраживања заједно са споредним потраживањима. Извршни дужник такође може сам затражити обуставу.

Принудна управа се такође мора обуставити ако би наставак проузроковао посебне трошкове који се не могу покрити из прихода или ако се према околностима не могу очекивати довољни приходи.

Ваше предности уз адвокатску подршку

Адвокат вас прати кроз цео поступак принудне управе и брине се да правилно испуните све формалне захтеве. Он уредно подноси захтев за извршење, благовремено доставља потребне доказе и надгледа сваки корак поступка. На тај начин повериоци ефикасно остварују своја потраживања и избегавају кашњења или грешке.

Као извршни дужник добијате правну заштиту, тачно разумете своје обавезе и благовремено реагујете на судске мере.

• Пратња током целог поступка принудне управе
• Правно сигурна реализација свих неопходних корака
• Заштита ваших права и интереса

Често постављана питања – FAQ