Присилна продажба на недвижен имот

Присилна продажба на недвижен имот

Присилната продажба на недвижен имот е средство за извршување со кое се намируваат отворени парични побарувања преку продажба на недвижен имот. Се користи кога должникот е сопственик на недвижен имот, но не ги плаќа своите долгови. Целта на присилната продажба е јавно да се продаде недвижниот имот и приходите да се искористат за отплата на долговите.

Постапката е регулирана во § 133 од Законот за извршување (EO) и се одвива во неколку чекори. Дури и ако постапката одзема малку време, присилната продажба е едно од најефикасните средства за спроведување на оправдани побарувања од недвижен имот.

Страни во присилната продажба

Во постапката за присилна продажба, доверителот кој ја спроведува постапката и обврзникот се спротивставуваат еден на друг. Доверителот кој ја спроведува постапката бара продажба за да го добие своето отворено парично побарување од приходите од недвижниот имот. Обврзникот е сопственик на недвижниот имот што се продава.

Чекори на постапката

Постапката за присилна продажба следи јасно регулиран тек, кој чекор по чекор води од барањето до конечната исплата на приходите од продажбата. Главните чекори на постапката се:

• Поднесување барање за извршување
• Одобрување на барањето за извршување и забелешка за поведување на постапка за продажба во катастарот
• Назначување вештак кој изготвува проценка и ја објавува проценетата вредност
• Закажување на термин за продажба
• Одржување на терминот за продажба
• Закажување на рочиште за распределба на највисоката понуда

Посебни карактеристики

Страната што ја спроведува постапката мора да приложи копија од извршната исправа кон барањето за извршување, по потреба со потврда за извршност. Само ако веќе постои залог на недвижниот имот, може да се откаже од овој прилог.

Кон барањето треба да се приложи и список на заинтересирани страни, кој ги содржи сите лица кои имаат стварни права или регистрирани права на превенција или повторна купопродажба на недвижниот имот. Надлежен е Основниот суд кој го води катастарот.

Ако барањето биде одобрено, судот наредува присилна продажба на недвижниот имот и го забележува поведувањето на постапката во катастарот.

Оваа катастарска забелешка предизвикува продажбата да може да се спроведе и против подоцнежните сопственици или стекнувачи на права на недвижниот имот. Во исто време, доверителот е обврзан во рок определен од судот да плати аванс за трошоците, кој најчесто се користи за проценка на недвижниот имот. Ако не се изврши уплата, постапката се запира.

Проценка

Откако ќе се плати авансот за трошоците, проценката на недвижниот имот се врши од страна на судски назначен вештак. Проценката се заснова на Законот за проценка на недвижен имот (LBG). Вештакот мора да примени признати методи за проценка кои се во согласност со најновите научни сознанија. Во пракса, најчесто се користат следниве методи:

• Постапка за споредбена вредност: Вредноста се утврдува врз основа на слични, неодамна продадени недвижности.
• Постапка за вредност на приносот: Вредноста произлегува од одржливо остварливите приходи од закуп.
• Постапка за материјална вредност: Овде во преден план е градежната супстанца. Вредноста произлегува од трошоците за земјиште и градба минус намалувањата на вредноста.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Проценката на вредноста според Законот за проценка на недвижен имот обезбедува пазарната вредност на недвижниот имот да се утврди на разбирлива основа.“

Приговори на проценетата вредност

Кога вештачењето за недвижниот имот е завршено, судот ги известува сите засегнати страни за вредноста што вештакот ја пресметал за недвижниот имот. Сепак, засегнатите страни имаат можност да поднесат приговори на вештачењето. Ако некој смета дека утврдената вредност не е точна или е погрешно пресметана, може да го извести судот за тоа.

Ако некој поднесе приговори, судот повторно го разгледува случајот. Може да го задолжи вештакот да го дополни или подобри вештачењето.

Доделување

Присилната продажба е јавна и обично се одржува во судот. Судијата повикува на давање понуди. Ако не се даде повисока понуда, судијата ја затвора продажбата и му ја доделува на највисокиот понудувач. Со тоа завршува постапката за наддавање и доделувањето ја формира основата за стекнување сопственост. Купувачот станува непосреден сопственик на продадениот недвижен имот, вклучувајќи ги и додатоците, со доделувањето.

Распределба на највисоката понуда

Кога недвижен имот или предмет се продава во рамките на присилна продажба, доверителот кој ја спроведува постапката е првенствено заинтересиран да го добие своето отворено побарување. Приходите од продажбата се таканаречената највисока понуда. Кога купувачот ќе ја плати оваа понуда, судот ги распределува приходите на овластените лица.

Штом купувачот ја плати целата купопродажна цена, судот по службена должност закажува расправа за распределба на оваа највисока понуда. Оваа таканаречена рочиште за распределба на највисоката понуда служи за да се утврди кој каков дел од приходите добива.

На оваа расправа, меѓу другото, се поканети:

• обврзаната страна
• страната што ја спроведува постапката
• сите лица кои според документите имаат права или оптоварувања на продадениот недвижен имот
• самиот купувач може доброволно да учествува

Судот ја објавува и рочиштето. Помеѓу објавувањето и фактичката расправа мора да има најмалку четири недели.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Целта на секоја присилна продажба е целосно да се обезбеди оправданото побарување на клиентот преку приходите од продажбата.“

Наддавање

По присилната продажба, не е секогаш сè конечно одлучено. Ако постигнатата купопродажна цена е помала од три четвртини од проценетата вредност на недвижниот имот, постои уште една можност: таканареченото наддавање. Ова треба да обезбеди недвижниот имот да не се продаде премногу евтино и доверителите да добијат што е можно поголеми приходи.

Наддавањето е нова понуда што некој може да ја поднесе до извршниот суд во рок од 14 дена по јавното објавување на доделувањето. За да биде валидно наддавањето, понудената цена мора да биде најмалку една четвртина повисока од првичната највисока понуда. Покрај тоа, наддавачот мора да депонира една четвртина од понудената купопродажна цена како гаранција во судот. Само тогаш наддавањето станува ефективно.

Прием на повеќе наддавања

Ако има повеќе наддавања, одлучува висината на понудата. Кој ја понуди највисоката цена, ќе биде прифатен. Ако две лица ја понудат истата сума, се смета кој прв го поднел наддавањето.

Ефект на наддавањето

Ако наддавањето биде прифатено од судот и одлуката стане правосилна, првичната продажба ја губи својата важност. Судот го укинува првото доделување и му го доделува на новиот понудувач. Оваа одлука се доставува писмено до засегнатите страни (наддавач, поранешен купувач, доверител и обврзник), како и јавно се објавува во електронскиот огласник.

Штом судот правосилно го додели доделувањето по прифаќање на наддавање, повеќе не е дозволено понатамошно наддавање. Со тоа постапката конечно завршува, а новиот купувач станува сопственик на недвижниот имот.

Вашите предности со адвокатска поддршка

Адвокат ве придружува низ целата постапка за присилна продажба и се грижи вашето побарување да биде целосно и правно сигурно исполнето. Тој ги проверува сите чекори на постапката, ги запазува вашите рокови и доследно ги спроведува вашите барања.

Специјализирана адвокатска канцеларија ве штити од формални грешки, ги проценува шансите за успех и внимава да ја добиете сумата што ви следува од највисоката понуда.

• Придружба за време на целата постапка за извршување
• Поддршка при спроведување на вашите барања
• Заштита на интересите на сите засегнати страни

Често поставувани прашања – ЧПП