Kupoprodajna pogodba

Nakup nepremičnin

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Podpišete kupoprodajno pogodbo, in je končano. Želena nepremičnina je moja.

V praksi pa to ni tako preprosto. Poleg notarsko overjene in podpisane kupoprodajne pogodbe je treba upoštevati številne druge stvari, da se lahko – tudi v pravnem smislu – imenujete lastnik nepremičnine.

Kupoprodajna pogodba

Prvi korak je podpis kupoprodajne pogodbe. Ta podrobneje opisuje predvsem pogodbene stranke, predmet nakupa oziroma njegovo predajo in kupnino. Praviloma so vključene tudi določbe o garanciji in stroških (davki, odvetnik).

Sklep o vrstnem redu

Načeloma velja: „kdor prej pride, prej melje“. Vendar pa je to načelo mogoče prelomiti s sklepom o vrstnem redu. Lastnik nepremičnine je upravičen zahtevati zaznambo vrstnega reda v zemljiški knjigi za nameravano odtujitev. Zaznamba vrstnega reda se izvede s sklepom o vrstnem redu, ki velja eno leto. Ta služi predvsem kot varnost za kupca, saj se lahko vpiše le s predložitvijo sklepa o vrstnem redu, kar pomeni, da ga drugi kupec ne more prehiteti z vpisom. Zaznamba vrstnega reda pa se lahko glasi tudi na določene osebe, zato sklepa o vrstnem redu ni treba predložiti ob vpisu.

Izjava o domačem statusu / Negativno potrdilo

V zvezni deželi Salzburg mora kupec zemljišča s tako imenovano izjavo o domačem statusu potrditi, da ni „tujec“.

V drugih zveznih deželah, kot sta Koroška in Dunaj, je potrebno potrdilo organa za promet z zemljišči, da je pravni posel izvzet iz obveznosti pridobitve dovoljenja, torej je pridobitelj pravice državljan oziroma državljan EU/EGP.

Skrbništvo

Podpiramo vas od 1. dneva pri nakupu vaše želene nepremičnine. Od prvega pojasnjevalnega pogovora, preko priprave potrebne dokumentacije do vpisa vaše lastninske pravice v zemljiško knjigo, vsak korak profesionalno in hitro uredimo za vas. Ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe se praviloma izplača včasih visok znesek denarja od ene pogodbene stranke drugi. Za optimalno zaščito obeh strani obstaja institut skrbništva. Med pogodbenimi strankami ter sestavljavcem pogodbe in skrbnikom (v našem primeru naša odvetniška pisarna) se sklene ločen skrbniški dogovor, v katerem je natančno določeno, kdaj se skrbniški depozit (=kupnina) izplača prodajalcu.

Za vsako skrbništvo, ki ga prevzamemo, se odpre poseben skrbniški račun, ki služi izključno za izvedbo zadevne kupoprodajne pogodbe. Tako je „mešanje“ izključeno.

Poleg tega dogovora smo kot odvetniška pisarna dolžni vsako prevzeto skrbništvo prijaviti pristojni Odvetniški zbornici Salzburg.

Davki in pristojbine

Pri vsakem nakupu nepremičnine nastanejo davki in pristojbine. Najpomembnejša sta davek na promet nepremičnin in vpisna taksa. Prvi znaša praviloma 3,5% davčne osnove, drugi pa 1,1% davčne osnove.

Naša odvetniška pisarna prevzame izračun davkov in prijavo pri davčnem uradu. Nadalje vam predpišemo konkretne zneske davkov oziroma pristojbin, ki jih nato pravočasno nakažemo davčnemu uradu.

Zemljiška knjiga

Vsaka pridobitev lastništva nepremičnine (ne glede na to, ali gre za hišo, zemljišče ali stanovanje) je treba vpisati v zemljiško knjigo. Šele vpis v zemljiško knjigo naredi pridobitev lastništva „javno“ vidno in jo dokončno zaključi.