Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Dzierżawa a najem – czy to nie to samo?

W żadnym wypadku. Podczas gdy w prawie najmu – a tym samym również w umowie najmu – istnieje wiele przepisów ustawowych, w przypadku dzierżawy tak nie jest. Nawet nieliczne istniejące regulacje prawne mogą być zazwyczaj zmienione umownie, a tym samym w pewnym stopniu ominięte. Jest to o tyle zaskakujące, że dzierżawa ma w praktyce ogromne znaczenie.

Kto jest wydzierżawiającym?

W praktyce może się zdarzyć, że właściciel przedmiotu dzierżawy nie jest faktycznym wydzierżawiającym. W takich sytuacjach ważne jest wyjaśnienie, jaka umowa użytkowania istnieje między właścicielem a wydzierżawiającym oraz czy dzierżawa jest w ogóle możliwa.

Najem czy dzierżawa?

Chcą Państwo „przekazać” istniejące przedsiębiorstwo (wraz z bazą klientów i inwentarzem) osobie trzeciej bez sprzedaży? W takim przypadku mamy do czynienia z typową umową dzierżawy.

Umowa najmu ma miejsce, gdy wynajmowane są tylko „puste” pomieszczenia.

Ważne:

Jeżeli dzierżawca kupuje cały inwentarz (często w drodze „odszkodowania za inwestycje”), może to stanowić zakup przedsiębiorstwa. Skutkuje to tym, że nabywca przejmuje wszystkie zobowiązania poprzednika. W takim przypadku zaleca się sporządzenie szczegółowej umowy kupna-sprzedaży i dokładne uregulowanie istniejących starych długów.

Na czas nieokreślony czy określony?

Umowa dzierżawy na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez obie strony bez podania przyczyn, z zachowaniem uzgodnionych terminów i okresów, a w przypadku braku uzgodnień – z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec półrocza kalendarzowego. Ustalenie umownego zrzeczenia się prawa do wypowiedzenia na określony czas może być sensowne i konieczne dla zabezpieczenia dzierżawcy, zwłaszcza jeśli poczynił inwestycje.

Nie ma ustawowej ochrony przed wypowiedzeniem.

Umowa na czas określony oznacza, że przez okres jej obowiązywania ani wydzierżawiający, ani dzierżawca nie mogą jej wypowiedzieć. Dopuszczalne jest jednak umowne uzgodnienie możliwości wypowiedzenia dodatkowo do terminu obowiązywania umowy.

Obowiązki utrzymania

Nie istnieje prawnie jasna regulacja dotycząca obowiązków utrzymania. Zasadniczo panuje szeroka swoboda umów – obowiązki utrzymania mogą być zatem indywidualnie uzgodnione między stronami.

Przebudowy

Zasadniczo przebudowy nie są prawnie dozwolone. Dlatego już zaplanowane przebudowy powinny być zawsze uregulowane lub dozwolone w umowie dzierżawy.

Zwrot przedmiotu dzierżawy

Przedmiot dzierżawy należy zasadniczo zawsze zwrócić w stanie, w jakim został przejęty, z uwzględnieniem naturalnego zużycia.

Odszkodowanie za inwestycje

Odszkodowanie za inwestycje (np. za przejęty inwentarz) jest w praktyce zazwyczaj wykluczane. Jeżeli zgodną wolą stron jest, aby odszkodowanie za inwestycje było należne, należy w tym zakresie zawrzeć wyraźne porozumienie umowne.

Właśnie w tym kontekście należy ponadto zwrócić uwagę, aby regulacje były tak skonstruowane, aby z prawnego punktu widzenia była to czysta umowa dzierżawy, a nie zakup przedsiębiorstwa.

Koszty eksploatacji

Ponieważ brakuje zarówno regulacji ustawowej, jak i ustawowej definicji kosztów eksploatacji, koszty eksploatacji powinny być w umowie dzierżawy ostatecznie (nie: „w szczególności”) zdefiniowane i wymienione, a także powinien zostać uzgodniony tryb rozliczania (np. miesięczne ryczałty z rocznym rozliczeniem do czerwca następnego roku).

Czynsz dzierżawny

Zaleca się dokładne uregulowanie kwestii czynszu dzierżawnego, ponieważ nie może on być jednostronnie zmieniony w późniejszym terminie. Indeksacja jest dopuszczalna, jeśli została umownie uzgodniona.

Umowy

Umowy (takie jak np. umowy o pracę istniejących pracowników) zasadniczo nie przechodzą automatycznie na dzierżawcę. Jeżeli jest to pożądane, konieczne jest wyraźne porozumienie umowne.