Nuomos sutartis

Nuomos sutartis

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht ir Miete – argi tai ne tas pats?

Jokiu būdu. Nors nuomos teisėje – ir atitinkamai nuomos sutarčiai – egzistuoja daugybė teisės aktų nuostatų, verslo nuomos atveju taip nėra. Net ir tos kelios egzistuojančios teisinės nuostatos paprastai gali būti pakeistos sutartimi ir tam tikru mastu apeinamos. Tai stebina, turint omenyje, kad verslo nuoma praktikoje yra nepaprastai svarbi.

Kas yra nuomotojas?

Praktikoje gali pasitaikyti, kad nuomos objekto savininkas nėra tikrasis nuomotojas. Tokiose situacijose svarbu išsiaiškinti, koks naudojimosi susitarimas egzistuoja tarp savininko ir nuomotojo ir ar apskritai įmanoma verslo nuoma.

Patalpų nuoma ar verslo nuoma?

Norite esamą įmonę (kartu su klientų baze ir inventoriumi) trečiajai šaliai „perduoti“ neparduodant? Tokiu atveju sudaroma tipinė verslo nuomos sutartis.

Nuomos sutartis sudaroma bet kuriuo atveju, kai nuomojamos tik „tuščios“ patalpos.

Svarbu:

Jei nuomininkas perka visą inventorių (dažnai „investicijų kompensavimo“ būdu), tai gali būti laikoma įmonės pirkimu. Tai reiškia, kad įgijėjas perima visas pirmtako prievoles. Tokiu atveju rekomenduojama sudaryti išsamią pirkimo-pardavimo sutartį ir tiksliai sureguliuoti esamas senas skolas.

Neterminuota ar terminuota?

Neterminuota verslo nuomos sutartis gali būti nutraukta abiejų šalių be priežasties, laikantis sutartų terminų ir sąlygų, o jei nėra susitarimo – su 6 mėnesių terminu kalendorinio pusmečio pabaigai. Susitarimas dėl sutartinio atsisakymo nutraukti sutartį tam tikram laikotarpiui gali būti prasmingas ir būtinas nuomininko apsaugai, ypač jei jis atliko investicijas.

Nėra įstatyminės apsaugos nuo sutarties nutraukimo.

Terminuota sutartis reiškia, kad terminuotos sutarties galiojimo laikotarpiu nei nuomotojas, nei nuomininkas negali jos nutraukti. Tačiau leidžiama, be terminuotumo, sutartimi susitarti ir dėl nutraukimo galimybės.

Išlaikymo pareigos

Teisiškai aiškaus reglamentavimo dėl išlaikymo pareigų nėra. Iš esmės vyrauja didelė sutarčių laisvė – todėl išlaikymo pareigos gali būti individualiai sutartos tarp šalių.

Pakeitimai

Iš esmės pakeitimai nėra leidžiami įstatymu. Todėl jau suplanuoti pakeitimai visada turėtų būti reglamentuoti arba leidžiami verslo nuomos sutartyje.

Nuomos objekto grąžinimas

Nuomos objektas iš esmės visada turi būti grąžinamas tokios būklės, kokios buvo perimtas, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą.

Investicijų kompensavimas

Investicijų kompensavimas (pvz., už perimtą inventorių) praktikoje paprastai yra atmestas. Jei šalių valia sutampa, kad investicijų kompensavimas yra mokėtinas, tuomet turėtų būti sudarytas aiškus, sutartinis susitarimas.

Beje, ypač šiame kontekste reikia atkreipti dėmesį, kad nuostatos būtų suformuluotos taip, kad teisiniu požiūriu tai būtų gryna verslo nuomos sutartis, o ne įmonės pirkimas.

Eksploatacinės išlaidos

Kadangi trūksta tiek teisinio reglamentavimo, tiek teisinio eksploatacinių išlaidų apibrėžimo, eksploatacinės išlaidos verslo nuomos sutartyje turėtų būti galutinai (ne: „ypač“) apibrėžtos ir išvardytos, taip pat turėtų būti sutartas atsiskaitymo būdas (pvz., mėnesiniai fiksuoti mokesčiai su metiniu perskaičiavimu iki kitų metų birželio mėn.).

Nuomos mokestis

Rekomenduojama tiksliai reglamentuoti nuomos mokestį, nes jis vėliau negali būti vienašališkai pakeistas. Indeksavimas yra leistinas, jei tai buvo sutarta sutartimi.

Sutartys

Sutartys (pvz., esamų darbuotojų darbo sutartys) iš esmės automatiškai neperduodamos nuomininkui. Jei to pageidaujama, bet kuriuo atveju reikalingas aiškus, sutartinis susitarimas.