不動産取得税

不動産取得税

企業による土地の取得、または土地を所有する会社における株式の変更は、通常、不動産取得税を発生させます。これは、法律取引税であり、有償または無償での国内の土地の譲渡、または特定の会社法上の手続きの際に発生します。

不動産取得税は、オーストリアにおける土地または特定の会社株式の取得時に発生する税金です。

土地の購入費用は？不動産取得税、免税額、免除に関するすべてを、コンパクトかつわかりやすく解説します。
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課税対象

不動産取得税は、国内の土地が民法上の意味で譲渡される場合に発生します。この場合、土地だけでなく、それに固定的に関連付けられた付属品も含まれます。

一方、不動産取得税の対象とならない動産は以下のとおりです。

取得取引

企業には株主の変更や株式の統合など、追加の取得要件が適用される一方、自然人には異なる規制が適用されます。一般的な取得取引に関する詳細については、こちらのページをご覧ください：不動産取得税。

不動産を所有する会社における株主の変更

不動産取得税は、以下の場合に発生します。 § 1 Abs. 3 GrEStG 、7年以内に、不動産を所有する会社の株式の少なくとも75％が新しい株主に譲渡された場合。この場合、個々の取得は問題ではありません。このしきい値が初めて超過される手続きが重要です。この時点から、7年間の期間が再び開始されます。

不動産を所有する会社における株式の統合

不動産を所有する人的会社または株式会社の株式の少なくとも75％の統合が、1人の取得者または取得者グループの手に渡る場合も、不動産取得税の対象となります。この場合、直接的な株式取得と間接的な株式取得の両方がカウントされます。

取得者グループは、個人または会社が統一的な管理または支配的な影響力の下にある場合、たとえば企業グループの構造において存在します。

税の免除

企業家には、事業用土地の譲渡において特別な税制上の優遇措置が適用されます。これらは特に事業の引き継ぎを容易にすることを目的としています。

事業譲渡（商業事業または自営業の場合）

900,000ユーロの免税額は、無償および一部有償の譲渡に適用されます。これは、以下の場合に利用できます。

免税額は、無償部分に比例配分されます。さらに、この無償部分に対する税金は、土地の価値の0.5％で上限が設定されています。

農林業における事業譲渡

ここでは、免税額は365,000ユーロです。前提条件は、商業事業の場合とほぼ同じであり、譲渡された資産が農林業収入を得ている必要があります。

土地改良および区画整理手続き

政府が承認した土地改良または区画整理手続きの過程で、農地または林地が譲渡される場合、農業当局の対応する通知が存在し、税務署がそれに拘束されている限り、不動産取得税は発生しません。

Rechtsanwalt Sebastian Riedlmair Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „不動産取得税は、しばしば過小評価されているコスト要因です。早期に法的助言を求める人は、免除を最適に利用し、回避可能な負担を防ぐことができます。“

課税標準

不動産取得税の金額は、いわゆる課税標準によって異なります。この場合、不動産の土地であるか、農地および林地であるかが重要です。企業と個人には、原則として同じ規則が適用されますが、特定の取得取引には特定の例外があります。

一般原則

通常、不動産取得税は対価、つまり支払われた料金の実際の価値に基づいて計算されます。特別な場合、たとえば無償譲渡または家族内での取得の場合、対価ではなく、一律の土地の価値、統一評価額、または公正価値を使用する必要があります。

対価

対価には、土地を取得するために取得者が費やすすべてのものが含まれます。

土地の価値

土地の価値は、対価がまったくないか、ごくわずかしか支払われない場合に重要になります。

統一評価額

農地および林地の場合、土地の価値ではなく、統一評価額を使用する必要があります。

公正価値

公正価値は、課税標準として、土地の価値を下回ることが証明された場合に任意に使用するか、または土地が義務的に使用する必要があります。ただし、後者は、不動産が不動産会社の資産に属する場合に適用されます。不動産が独自の事業目的で使用されず、主に賃貸または販売される場合に適用されます。

不動産取得税と登録料

不動産取得税は、原則として課税標準の3.5％であり、無償譲渡、特に家族内では、段階的な税率が適用されます。さらに、土地登記簿への登録には1.1％の手数料がかかります。

納税義務と納税者

納税義務は、課税対象となる取得取引が完了するとすぐに発生します。たとえば、株式取得に関する契約の署名などです。

株主の変更の場合、不動産を所有する会社自体が納税義務者です。
一方、株式の統合の場合、株式の少なくとも75％が統合されるその人または取得者グループが責任を負います。

不動産取得税の納付

不動産取得税は、税務申告書を提出するか、または公証人または弁護士がFinanzOnlineを通じて自己計算することによって納付されます。いずれの場合も、申告は納税義務が発生してから遅くとも2か月後の15日までに行う必要があります。

§ 160 BAOに基づく無異議証明書

税務署は、無異議証明書を§ 160 BAOに基づいて発行します。これにより、税務署は、不動産取得税が完全に、かつ正確に支払われたか、またはそのような税金が発生しないことを確認します。

この証明書は、土地登記裁判所が所有権の譲渡を登録するための前提条件です。この確認がない場合、土地登記手続きは中断されます。

弁護士のサポートによるメリット

特に事業用土地の譲渡、組織再編、または株式の移動の場合、不動産取得税はリスクの高い複雑なテーマです。誤った評価は、すぐに大幅な追加費用につながるか、税金の追徴につながります。したがって、正確な法的サポートは、専門的にも経済的にも価値があります。

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よくある質問 – FAQ