Kupní smlouva

Koupě nemovitostí

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Podepíšu kupní smlouvu a je to. Vytoužená nemovitost je moje.

Ve skutečnosti to v praxi není tak jednoduché. Kromě notářsky ověřené kupní smlouvy je třeba zohlednit řadu dalších věcí, abyste se – i v právním smyslu – mohli nazývat vlastníkem nemovitosti.

Kupní smlouva

Prvním krokem je podpis kupní smlouvy. Ta popisuje zejména smluvní strany kupní smlouvy, předmět koupě, resp. jeho předání, a kupní cenu. Zpravidla jsou zahrnuta i ustanovení o záruce a nákladech (daně, právník).

Rozhodnutí o pořadí

V zásadě platí: „Kdo dřív přijde, ten dřív mele.“ Tuto zásadu však lze prolomit rozhodnutím o pořadí. Vlastník nemovitosti je oprávněn požadovat zápis poznámky o pořadí v katastru nemovitostí pro zamýšlený prodej. Poznámka o pořadí se provádí prostřednictvím rozhodnutí o pořadí, které je platné jeden rok. To slouží především jako jistota pro kupujícího, protože pouze na základě předložení rozhodnutí o pořadí může být zapsán, takže ho nemůže předběhnout druhý kupující se zápisem. Poznámka o pořadí však může být vystavena i na konkrétní osoby, takže rozhodnutí o pořadí nemusí být při zápisu předloženo.

Prohlášení tuzemce / negativní potvrzení

V spolkové zemi Salcbursko musí kupující pozemku potvrdit tzv. prohlášením tuzemce, že není „cizinec“.

V jiných spolkových zemích, jako jsou například Korutany a Vídeň, je nutné potvrzení od úřadu pro pozemkový styk, že právní úkon je vyňat z povinnosti schválení, tedy že nabyvatel práva je státní občan, resp. občan EU/EHP.

Trezorová správa

Při kupní smlouvě je zpravidla vyplácena nemalá peněžní částka z jedné smluvní strany na druhou. Pro optimální ochranu obou stran existuje institut svěřenství. Mezi smluvními stranami kupní smlouvy a osobou, která smlouvu sepsala a je správcem svěřeného majetku (v našem případě naše advokátní kancelář), je uzavřena samostatná smlouva o svěřenství, která přesně popisuje, kdy má být svěřený vklad (=kupní cena) vyplacen prodávající straně. AnlässlichWir podporujeme Vás od prvního dne při koupi Vaší vysněné nemovitosti. Od prvního objasňujícího rozhovoru, přes vyhotovení potřebných podkladů až po vklad Vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí vyřídíme každý krok profesionálně a rychle.

Pro každé svěřenství, které převezmeme, je zřízen samostatný svěřenský účet, který slouží pouze k vyřízení příslušné kupní smlouvy. Tím je vyloučeno „smíšení“.

Kromě této dohody jsme jako advokátní kancelář povinni každé převzaté svěřenství nahlásit příslušné Advokátní komoře Salcburk.

Daně a poplatky

Při každé koupi nemovitosti vznikají daně a poplatky. Dvě nejdůležitější jsou daň z nabytí nemovitých věcí a poplatek za zápis. První jmenovaná činí zpravidla 3,5 % ze základu daně, druhá 1,1 % ze základu daně.

Naše advokátní kancelář převezme výpočet daní a přihlášení u finančního úřadu. Následně Vám předepíšeme konkrétní částky daní, resp. poplatků, které následně včas odvedeme finančnímu úřadu.

Katastr nemovitostí

Každé nabytí vlastnictví k nemovitosti (ať už se jedná o dům, pozemek nebo byt) musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Teprve zápis do katastru nemovitostí činí nabytí vlastnictví „veřejně“ viditelným a definitivně ho uzavírá.