Köpekontrakt

Köp av fastigheter

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Skriv under köpekontraktet, klart. Önskefastigheten är min.

I praktiken är det faktiskt inte riktigt så enkelt. Förutom det notariellt bestyrkta köpekontraktet finns det ett antal andra saker att beakta för att – även i juridisk mening – kunna kalla sig ägare till en fastighet.

Köpekontrakt

Det första steget är att underteckna ett köpekontrakt. Detta beskriver särskilt köpeavtalsparterna, köpeobjektet eller dess överlåtelse och köpeskillingen. I regel inkluderas även bestämmelser om garanti och kostnader (skatter, advokat).

Prioritetsbeslut

I grunden gäller: ”Den som kommer först, mal först”. Denna princip kan dock brytas genom prioritetsbeslutet. Fastighetens ägare har rätt att begära en anteckning om prioritetsordningen i fastighetsregistret för en avsedd försäljning. Anteckningen om prioritetsordningen görs genom ett prioritetsbeslut, som gäller i ett år. Detta tjänar främst som säkerhet för köparen, eftersom denne endast kan registreras genom att uppvisa prioritetsbeslutet, så ingen annan köpare kan komma före med registreringen. Anteckningen om prioritetsordningen kan dock även gälla för vissa personer, varför prioritetsbeslutet inte behöver uppvisas vid registreringen.

Inrikesdeklaration/negativ bekräftelse

I förbundslandet Salzburg måste köparen av en tomt genom en så kallad inrikesdeklaration bekräfta att han inte är ”utlänning”.

I andra förbundsländer, som t.ex. Kärnten och Wien, krävs ett intyg från marktransaktionsmyndigheten om att rättshandlingen är undantagen från godkännandeplikt, d.v.s. att rättsförvärvaren är medborgare eller EU-/EES-medborgare.

Tredjemansförvaltning

I samband med ett köpekontrakt betalas i regel en ibland hög summa pengar från en avtalspart till den andra. För att optimalt skydda båda sidor finns institutet deposition. Mellan köpeavtalsparterna och avtalsförfattaren och förvaltaren (i vårt fall vår advokatbyrå) ingås ett separat förvaltningsavtal, som exakt beskriver när depositionen (=köpeskillingen) ska betalas ut till säljarsidan. Vi stöttar dig från dag 1 vid köpet av din drömfastighet. Från det första informationssamtalet, via upprättandet av de nödvändiga dokumenten till införlivandet av din äganderätt i fastighetsregistret, hanterar vi varje steg professionellt och snabbt åt dig.

För varje deposition som vi åtar oss öppnas ett separat depositionskonto som endast används för att hantera respektive köpekontrakt. På så sätt är en ”sammanblandning” utesluten.

Utöver detta avtal är vi som advokatbyrå skyldiga att anmäla varje deposition som vi åtar oss till den för oss ansvariga advokatkammaren i Salzburg.

Skatter och avgifter

Vid varje fastighetsköp tillkommer skatter och avgifter. De två viktigaste är fastighetsöverlåtelseskatt och registreringsavgift. Den förstnämnda är i regel 3,5 % av beräkningsgrunden, den sistnämnda 1,1 % av beräkningsgrunden.

Vår advokatbyrå tar över beräkningen av skatterna och anmälan till skattekontoret. I ett senare skede meddelar vi dig de konkreta skatte- eller avgiftsbeloppen, vilka vi i ett senare skede betalar in till skattekontoret i tid.

Fastighetsregister

Varje äganderättsförvärv av en fastighet (oavsett om det är hus, tomt eller lägenhet) ska registreras i fastighetsregistret. Först registreringen i fastighetsregistret gör äganderättsförvärvet ”offentligt” synligt och avslutar det slutgiltigt.