Arrendeavtal

Arrendeavtal

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Arrende kontra hyra – är inte det samma sak?

Inte alls. Medan det inom hyresrätten – och därmed även för hyresavtalet – finns ett flertal lagstadgade bestämmelser, är detta inte fallet med arrende. Även de få lagstadgade bestämmelser som finns kan i regel ändras avtalsmässigt och därmed kringgås till viss del. Detta är förvånande eftersom arrende i praktiken är av enorm betydelse.

Vem är arrendatorn?

I praktiken kan det mycket väl förekomma att ägaren till ett arrendeobjekt inte är den faktiska arrendatorn. I sådana situationer är det viktigt att klargöra vilken nyttjandeöverenskommelse som finns mellan ägaren och arrendatorn och om en arrendering överhuvudtaget är möjlig.

Hyra eller arrende?

Vill du ”överlåta” ett befintligt företag (inklusive kundstock och inventarier) till en tredje part utan att sälja? I detta fall föreligger ett typiskt arrendeavtal.

Ett hyresavtal föreligger i varje fall då endast ”tomma” lokaler hyrs ut.

Viktigt:

Om arrendatorn köper hela inventariet (ofta genom en ”investeringsersättning”) kan detta utgöra ett företagsköp. Detta medför att förvärvaren övertar samtliga föregångarens skulder. I ett sådant fall är det rekommenderat att upprätta ett detaljerat köpeavtal och att reglera befintliga gamla skulder noggrant.

Tillsvidare eller tidsbegränsat?

Ett tillsvidare arrendeavtal kan sägas upp av båda parter utan angivande av skäl med iakttagande av de avtalade tidsfristerna och datumen, utan avtal med 6-månaders varsel till kalenderhalvårsskiftet. Överenskommelsen om ett avtalsenligt uppsägningsförbud för en viss tidsperiod kan vara meningsfullt och nödvändigt för att säkra arrendatorn, särskilt om han har gjort investeringar.

Det finns inget lagstadgat besittningsskydd.

Ett tidsbegränsat avtal innebär att varken arrendatorn eller arrendegivaren kan säga upp avtalet under begränsningsperioden. Det är dock tillåtet att avtalsmässigt avtala om en uppsägningsmöjlighet utöver tidsbegränsningen.

Underhållsskyldigheter

Det finns ingen rättsligt tydlig reglering av underhållsskyldigheterna. I grunden råder i stort sett avtalsfrihet – underhållsskyldigheterna kan således avtalas individuellt mellan parterna.

Ombyggnationer

I grunden är ombyggnationer inte tillåtna enligt lag. Redan planerade ombyggnationer bör därför alltid regleras eller tillåtas i arrendeavtalet.

Återlämnande av arrendeobjektet

Arrendeobjektet ska i grunden alltid återlämnas i det övertagna skicket med beaktande av naturligt slitage.

Investeringsersättning

En investeringsersättning (t.ex. för övertagna inventarier) utesluts i praktiken i regel helt. Om det är en samstämmig parts vilja att en investeringsersättning ska betalas, bör en uttrycklig, avtalsenlig överenskommelse träffas här.

Just i detta sammanhang bör man för övrigt vara uppmärksam på att utforma bestämmelserna på ett sådant sätt att det ur juridisk synvinkel föreligger ett rent arrendeavtal och inget företagsköp.

Driftkostnader

Eftersom en lagstadgad reglering liksom en lagstadgad definition av driftkostnaderna saknas, ska driftkostnaderna definieras och räknas upp uttömmande (inte: ”i synnerhet”) i arrendeavtalet samt en avräkningsmetod (t.ex. månatliga schablonbelopp med årlig motavräkning fram till juni följande år) avtalas.

Arrendeavgift

Det rekommenderas att träffa en exakt reglering av arrendeavgiften, eftersom denna inte längre kan ändras ensidigt i efterhand. En indexjustering är tillåten om detta har avtalats avtalsmässigt.

Avtal

Avtal (som t.ex. anställningsavtal för befintliga medarbetare) övergår i grunden inte automatiskt till arrendatorn. Om detta önskas krävs i varje fall en uttrycklig, avtalsenlig överenskommelse.