Zakupna pogodba

Zakupna pogodba

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht proti Miete – ali ni to enako?

Nikakor. Medtem ko v najemnem pravu – in s tem tudi za najemno pogodbo – obstajajo številne zakonske določbe, to pri zakupu ni tako. Tudi redke zakonske določbe, ki obstajajo, se lahko praviloma pogodbeno spremenijo in tako do določene mere obidejo. To je presenetljivo, saj je zakup v praksi izjemnega pomena.

Kdo je zakupodajalec?

V praksi se lahko zgodi, da lastnik zakupnega predmeta ni dejanski zakupodajalec. V takšnih konstelacijah je pomembno razjasniti, kakšen dogovor o uporabi obstaja med lastnikom in zakupodajalcem ter ali je zakup sploh mogoč.

Najem ali zakup?

Želite obstoječe podjetje (skupaj s strankami in inventarjem) „predati“ tretji osebi, ne da bi ga prodali? V tem primeru gre za tipično zakupno pogodbo.

Najemna pogodba je vsekakor sklenjena, če se oddajajo samo „prazni“ prostori.

Pomembno:

Če zakupnik kupi celoten inventar (pogosto v obliki „odškodnine za investicije“), lahko to predstavlja nakup podjetja. To pomeni, da prevzemnik prevzame vse obveznosti predhodnika. V takšnem primeru je priporočljivo sestaviti podrobno kupoprodajno pogodbo in natančno urediti obstoječe stare dolgove.

Nedoločen čas ali določen čas?

Zakupna pogodba za nedoločen čas se lahko odpove z obeh strani brez navedbe razlogov, ob upoštevanju dogovorjenih rokov in terminov, brez dogovora s 6-mesečnim odpovednim rokom do koledarskega polletja. Dogovor o pogodbeni odpovedi za določeno obdobje je lahko smiseln in potreben za zavarovanje zakupnika, zlasti če je vložil sredstva.

Ni zakonskega varstva pred odpovedjo.

Pogodba za določen čas pomeni, da v času trajanja pogodbe ne zakupodajalec ne zakupnik ne moreta odpovedati pogodbe. Dopustno pa je, da se poleg določenega časa pogodbeno dogovori tudi možnost odpovedi.

Obveznosti vzdrževanja

Pravno jasna ureditev obveznosti vzdrževanja ne obstaja. Načeloma prevladuje velika pogodbena svoboda – obveznosti vzdrževanja se torej lahko med strankami individualno dogovorijo.

Preureditve

Načeloma preureditve niso zakonsko dovoljene. Zato je treba že načrtovane preureditve vedno urediti oziroma dovoliti v zakupni pogodbi.

Vračilo zakupnega predmeta

Zakupni predmet je načeloma vedno treba vrniti v prevzetem stanju, ob upoštevanju naravne obrabe.

Odškodnina za investicije

Odškodnina za investicije (npr. za prevzeti inventar) je v praksi praviloma izključena. Če pa je skupna volja strank, da se odškodnina za investicije dolguje, je treba o tem skleniti izrecno pogodbeno določbo.

Prav v tem kontekstu je treba paziti, da so določbe oblikovane tako, da z pravnega vidika gre za čisto zakupno pogodbo in ne za nakup podjetja.

Obratovalni stroški

Ker manjka zakonska ureditev in zakonska definicija obratovalnih stroškov, naj se obratovalni stroški v zakupni pogodbi dokončno (ne: „zlasti“) opredelijo in naštejejo ter dogovori način obračunavanja (npr. mesečni pavšalni zneski z letnim poračunom do junija naslednjega leta).

Zakupnina

Priporočljivo je natančno urediti zakupnino, saj se ta naknadno ne more enostransko spremeniti. Indeksacija je dopustna, če je bila pogodbeno dogovorjena.

Pogodbe

Pogodbe (kot so npr. pogodbe o zaposlitvi obstoječih delavcev) načeloma ne preidejo avtomatično na zakupnika. Če je to zaželeno, je vsekakor potrebna izrecna pogodbena določba.