Przyznawanie praw i inne formy przekazania

Darowizna

Darowizna to nieodpłatne przekazanie rzeczy (§ 938 ABGB). Istnieją dwie różne możliwości:

Darowizny z rzeczywistym przekazaniem oraz darowizny zwalniające z długu nie podlegają żadnym wymogom formalnym. Na przykład, dziadek daruje swojemu wnukowi samochód i przekazuje mu kluczyki wraz z dokumentami pojazdu. Lub wnuk jest winien dziadkowi 100 euro, ale dziadek rezygnuje ze spłaty.

Darowizna bez rzeczywistego przekazania (obietnica darowizny) podlega wymogom formalnym (akt notarialny).

Wymóg formalny stanowi ochronę przed pochopnością i pełni funkcję ostrzegawczą, aby zapobiec nieprzemyślanym obietnicom darowizny. Bez aktu notarialnego obietnica darowizny jest nieważna. Akt notarialny to pisemny dokument sporządzony przez notariusza.

W ramach sporządzania umów darowizny nie jest niezwykłe przyznawanie praw lub zabezpieczeń dla darczyńcy, takich jak prawo użytkowania mieszkania, prawo użytkowania, zakaz obciążania i zbywania lub prawo pierwokupu.

Prawo użytkowania mieszkania

Prawo do mieszkania jest prawem użytkowania i jest odnotowane w księdze wieczystej w dziale C. Prawo do mieszkania jest prawem rzeczowym do zamieszkiwania w nieruchomości lub darowanym obiekcie (dom, mieszkanie, …). Prawo to jest prawem ściśle osobistym i nie może być przeniesione na nikogo innego, wygasa wraz ze śmiercią.

Aby wpisać prawo do mieszkania do księgi wieczystej, wymagana jest umowa wraz z przyznaniem praw oraz oświadczenie o zgodzie na wpis. Prawo do mieszkania może być ograniczone czasowo lub dożywotnie.

Zniesienie lub wykreślenie prawa do mieszkania bez zgody posiadacza prawa jest w większości przypadków bardzo trudne.

Właścicielowi prawa można odebrać prawo do zamieszkania tylko wtedy, gdy zaistnieje „sytuacja nie do zniesienia”. Istnieje również możliwość „spłacenia” prawa do zamieszkania, jednak warunkiem jest zgoda uprawnionego.

W przypadku zbycia rzeczy z przypisanym prawem do mieszkania należy liczyć się z tym, że zbywany obiekt straci na wartości, a ponadto prawo do mieszkania pozostanie w mocy, ponieważ jest to prawo rzeczowe, które jest związane z rzeczą.

Prawo użytkowania mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej jest ważne tylko wobec właściciela, nie chroni jednak przed osobami trzecimi. Aby zapewnić ochronę również wobec osób trzecich, konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Prawo użytkowania

„Użytkowanie jest prawem do korzystania z cudzej rzeczy, z zachowaniem jej substancji, bez żadnych ograniczeń.”

Użytkownik jest ekonomicznym właścicielem rzeczy i ma prawo pobierać wszystkie „pożytki” (na przykład: jabłka z drzewa, mleko od krowy, czynsz,…)

W przeciwieństwie do prawa do mieszkania, przy ustanowieniu prawa użytkowania przyznaje się więcej praw. Użytkownik może sam korzystać z rzeczy lub ją wynajmować, ale nie może jej obciążać ani zbywać. Wszystkie dochody, które użytkownik uzyskuje, może zatrzymać dla siebie. Ma jednak obowiązek utrzymania rzeczy.

Z dochodów z użytkowania użytkownik jest z mocy prawa zobowiązany do dokonywania napraw, uzupełnień i odtworzeń rzeczy. Utrzymanie, ulepszenie, uzupełnienie i odtworzenie z własnych środków jest obowiązkowe tylko po wyraźnym pisemnym uzgodnieniu.

Przeniesienie prawa użytkowania na osobę trzecią jest prawnie możliwe, jednak wygasa wraz ze śmiercią „pierwotnego” użytkownika.

Podobnie jak w przypadku prawa do mieszkania, wpis do księgi wieczystej nie jest bezwzględnie konieczny, a bez wpisu działa ono tylko wobec właściciela cywilnoprawnego. Wpis do księgi wieczystej zapewnia kompleksową ochronę również wobec osób trzecich. Krótko mówiąc, pozostaje ono w mocy również wobec osoby trzeciej w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Prawo użytkowania jest prawem ściśle osobistym i wygasa, nawet w przypadku ewentualnego przeniesienia na osobę trzecią, zawsze wraz ze śmiercią „pierwotnie” uprawnionego. Nie jest dziedziczne, chyba że prawo zostało rozszerzone na spadkobierców użytkownika.

Zakaz obciążania i zbywania

Jeżeli na nieruchomości ciąży zakaz obciążania i zbywania, właściciel nie może jej zbyć ani obciążyć bez zgody uprawnionego. Po wpisaniu do księgi wieczystej ma on również skutek bezwzględny wobec osób trzecich.

Wpis do księgi wieczystej jest jednak dopuszczalny tylko wtedy, gdy zakaz został ustanowiony między małżonkami, zarejestrowanymi partnerami, rodzicami i dziećmi, dziećmi przysposobionymi lub przybranymi lub ich małżonkami lub zarejestrowanymi partnerami.

Zakaz obciążania i zbywania jest prawem ściśle osobistym, nie może być przeniesiony i wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.

Jeżeli nie istnieje stosunek pokrewieństwa (zakup mieszkania przez partnera życiowego), wpis do księgi wieczystej zakazu obciążania i zbywania nie jest z prawnego punktu widzenia możliwy. Jeżeli jest to jednak zgodne z zamierzonymi celami, alternatywnie można ustanowić między stronami prawo pierwokupu nieruchomości. W ten sposób partner umowy nie ma możliwości potajemnego zbycia nabytego udziału w nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu uprawnia uprawnionego do nabycia rzeczy przed osobą trzecią. W przypadku zbycia obciążonej nieruchomości właściciel jest zobowiązany do powiadomienia uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu lub do zawierania umów z osobami trzecimi tylko z zastrzeżeniem warunku zawieszającego.

Warunkiem realizacji prawa pierwokupu jest istnienie wiążącej oferty lub umowy między właścicielem a zainteresowanym kupnem. Oferta musi być należyta, musi zawierać wszystkie istotne treści dotyczące sprzedaży, takie jak cena zakupu, prawa i obowiązki itp.

Po powiadomieniu uprawnionego z prawa pierwokupu, oferta nie może być już zmieniona. Uprawniony z prawa pierwokupu ma teraz 24 godziny na „wykonanie” swojego prawa pierwokupu w przypadku rzeczy ruchomych, a 30 dni w przypadku rzeczy nieruchomych. Jeżeli jednak oferta jest niewystarczająca (np. nie wspomniano o istotnych treściach, nie podano ceny zakupu…), termin na wykonanie prawa nie rozpoczyna się.

Zgodnie z ABGB prawo pierwokupu można zrealizować tylko wtedy, gdy rzecz jest sprzedawana, nie dotyczy ono darowizn, zamiany itp. Jeżeli jednak rzecz zostanie podarowana lub odziedziczona, prawo pierwokupu pozostaje w mocy.

Prawo pierwokupu jest prawem ściśle osobistym, które nie podlega dziedziczeniu. Prawo pierwokupu może wygasnąć z następujących powodów:

Testament

Zrzeczenia się zachowku

Aby spadkodawca mógł mieć pewność, że po jego śmierci nie dojdzie do sporów prawnych, istnieje możliwość zrzeczenia się zachowku. Zrzeczenia się zachowku można dokonać za życia lub w toku postępowania spadkowego. Zrzeczenie się zachowku podlega wymogowi formalnemu w postaci aktu notarialnego. Zrzeczenie się zachowku jest zalecane zwłaszcza w przypadku darowizn za życia. Jeżeli rodzice za życia darują dziecku dom jednorodzinny, a ojciec umrze wkrótce potem, matka może dochodzić od dziecka swojego roszczenia o zachowek. Jeżeli jednak istnieje zrzeczenie się zachowku ze strony matki, dziecko jest zabezpieczone.

Aby uniknąć sporów w tym zakresie między uprawnionymi do zachowku, sensowne jest dokonywanie zrzeczeń się zachowku jeszcze za życia, zwłaszcza przy przekazywaniu nieruchomości. Uprawnieni do zachowku mają prawo do dochodzenia roszczeń pieniężnych po śmierci spadkodawcy, jeżeli ten za życia ustanowił kogoś innego spadkobiercą. W przypadku zrzeczenia się to roszczenie odpada. Zachowek odgrywa ważną rolę w sporach spadkowych.