Podatek od nabycia nieruchomości dla przedsiębiorstw

Podatek od nabycia nieruchomości

Nabycie nieruchomości przez przedsiębiorstwa lub zmiana udziałów w spółkach posiadających nieruchomości regularnie skutkuje powstaniem podatku od nabycia nieruchomości. Jest to podatek od obrotu prawnego, który powstaje przy odpłatnym lub nieodpłatnym przeniesieniu nieruchomości krajowych lub w przypadku określonych czynności prawnych spółek.

Podatek od nabycia nieruchomości jest opłatą, która powstaje przy nabyciu nieruchomości lub określonych udziałów w spółkach w Austrii.

Przedmiot opodatkowania

Podatek od nabycia nieruchomości powstaje, gdy krajowa nieruchomość jest przenoszona w rozumieniu prawa cywilnego. Obejmuje to nie tylko grunt, ale także trwale z nim związane przynależności.

• Grunt
• Przynależności
• Przyrost
• Prawa budowlane
• Superficies

Natomiast nie podlegają podatkowi od nabycia nieruchomości ruchome składniki majątku, takie jak:

• Maszyny zakładu
• Pozostały inwentarz

Czynności nabycia

Podczas gdy dla przedsiębiorstw obowiązują dodatkowe przesłanki nabycia, takie jak zmiana wspólników lub połączenie udziałów, dla osób fizycznych obowiązują inne regulacje. Więcej informacji na temat ogólnych czynności nabycia znajdą Państwo na naszej stronie: Podatek od nabycia nieruchomości.

Zmiana wspólników w spółkach posiadających nieruchomości

Podatek od nabycia nieruchomości powstaje zgodnie z § 1 ust. 3 GrEStG , gdy w ciągu siedmiu lat co najmniej 75% udziałów w spółce posiadającej nieruchomości zostanie przeniesionych na nowych wspólników. Nie ma znaczenia pojedyncze nabycie. Decydujące jest zdarzenie, w wyniku którego ten próg zostanie po raz pierwszy przekroczony. Od tego momentu siedmioletni termin biegnie na nowo.

Połączenie udziałów w spółkach posiadających nieruchomości

Również połączenie co najmniej 75% udziałów w spółce osobowej lub kapitałowej posiadającej nieruchomości w rękach jednego nabywcy lub grupy nabywców podlega podatkowi od nabycia nieruchomości. Liczy się zarówno bezpośrednie, jak i pośrednie nabycie udziałów.

Grupa nabywców istnieje, gdy osoby lub spółki znajdują się pod jednolitym kierownictwem lub dominującym wpływem, na przykład w strukturach koncernowych.

Zwolnienia podatkowe

Dla przedsiębiorców obowiązują szczególne ulgi podatkowe przy przenoszeniu nieruchomości firmowych. Mają one na celu w szczególności ułatwienie przekazywania przedsiębiorstw.

Przeniesienie przedsiębiorstwa w przypadku działalności gospodarczej lub pracy na własny rachunek

Kwota wolna od podatku w wysokości 900 000 € obowiązuje dla nieodpłatnych i częściowo odpłatnych przeniesień. Można z niej skorzystać, jeżeli:

• przenoszona jednostka osiąga dochody z działalności gospodarczej,
• nabywca jest osobą fizyczną,
• przekazanie następuje z powodu wieku, śmierci lub trwałej niezdolności do pracy, oraz
• przeniesione zostanie co najmniej 25% przedsiębiorstwa.

Kwota wolna od podatku podlega proporcjonalnemu podziałowi na część nieodpłatną. Dodatkowo podatek za tę nieodpłatną część jest ograniczony do 0,5% wartości nieruchomości.

Przeniesienia przedsiębiorstw w rolnictwie i leśnictwie

Tutaj kwota wolna od podatku wynosi 365 000 €. Warunki odpowiadają w zasadzie tym dla przedsiębiorstw handlowych, przy czym przeniesiony majątek musi generować dochody z rolnictwa i leśnictwa.

Postępowania scaleniowe i komasacyjne

Przy przeniesieniu nieruchomości rolnej lub leśnej w ramach zatwierdzonego przez władze postępowania scaleniowego lub komasacyjnego nie powstaje podatek od nabycia nieruchomości, pod warunkiem, że istnieje odpowiednia decyzja organu rolnego, która wiąże urząd skarbowy.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Podstawa opodatkowania

Wysokość podatku od nabycia nieruchomości zależy od tak zwanej podstawy opodatkowania. Decydujące jest to, czy jest to nieruchomość gruntowa, czy nieruchomość rolna i leśna. Dla przedsiębiorstw i osób prywatnych obowiązują zasadniczo te same zasady, z pewnymi odstępstwami w przypadku określonych czynności nabycia.

Zasada ogólna

Z reguły podatek od nabycia nieruchomości oblicza się na podstawie świadczenia wzajemnego, czyli rzeczywistej wartości zapłaconego wynagrodzenia. W szczególnych przypadkach, np. przy nieodpłatnych przeniesieniach lub nabyciu w rodzinie, należy uwzględnić nie świadczenie wzajemne, lecz zryczałtowaną wartość nieruchomości, wartość jednostkową lub wartość rynkową.

Świadczenie wzajemne

Świadczenie wzajemne obejmuje wszystko, co nabywca ponosi, aby otrzymać nieruchomość.

Wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości jest decydująca, gdy nie jest świadczone żadne lub tylko bardzo niewielkie świadczenie wzajemne.

Wartość jednostkowa

W przypadku nieruchomości rolnych i leśnych należy uwzględnić nie wartość nieruchomości, lecz wartość jednostkową.

Wartość rynkowa

Wartość rynkowa jako podstawa opodatkowania jest do uwzględnienia dobrowolnie, jeśli udowodniono, że jest niższa od wartości nieruchomości, lub obowiązkowo, jeżeli nieruchomość należy do majątku spółki nieruchomościowej, przy czym to ostatnie ma zastosowanie, gdy nieruchomości nie są wykorzystywane na własne cele operacyjne, lecz głównie wynajmowane lub sprzedawane.

Podatek od nabycia nieruchomości i opłata za wpis

Podatek od nabycia nieruchomości wynosi zasadniczo 3,5% podstawy opodatkowania, przy nieodpłatnych przeniesieniach, zwłaszcza w kręgu rodzinnym, stosuje się stopniowaną taryfę. Dodatkowo za wpis do księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 1,1%.

Zobowiązanie podatkowe i podatnik

Zobowiązanie podatkowe powstaje z chwilą zakończenia czynności nabycia podlegającej opodatkowaniu, na przykład z chwilą podpisania umowy o nabycie udziałów.

W przypadku zmiany wspólników, spółka posiadająca nieruchomości jest sama podatnikiem.
Natomiast w przypadku połączenia udziałów odpowiada ta osoba lub grupa nabywców, w której rękach połączono co najmniej 75% udziałów.

Odprowadzenie podatku od nabycia nieruchomości

Podatek od nabycia nieruchomości jest odprowadzany poprzez złożenie deklaracji podatkowej lub poprzez samodzielne obliczenie przez notariusza lub prawnika za pośrednictwem FinanzOnline. W obu przypadkach zgłoszenie musi nastąpić najpóźniej do 15. dnia drugiego miesiąca następującego po powstaniu zobowiązania podatkowego.

Zaświadczenie o niezaleganiu zgodnie z § 160 BAO

Urząd skarbowy wydaje zaświadczenie o niezaleganiu zgodnie z § 160 BAO. Tym samym urząd skarbowy potwierdza, że podatek od nabycia nieruchomości został w pełni i prawidłowo uiszczony lub że taki podatek nie powstaje.

To zaświadczenie jest warunkiem, aby sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu przeniesienia własności. Bez tego potwierdzenia postępowanie wieczystoksięgowe zostaje przerwane.

Korzyści z pomocy prawnej

Szczególnie w przypadku przeniesień nieruchomości firmowych, przekształceń lub przesunięć udziałów, podatek od nabycia nieruchomości jest złożonym tematem o wysokim ryzyku. Błędne oceny szybko prowadzą do znacznych dodatkowych kosztów lub do ponownego naliczenia podatku. Dlatego precyzyjne wsparcie prawne opłaca się, zarówno pod względem merytorycznym, jak i finansowym.

Często zadawane pytania – FAQ