Ugovor o zakupu

Ugovor o zakupu

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht naspram Miete – nije li to isto?

Nikako. Dok u zakonu o najmu – a time i za ugovor o najmu – postoje brojne zakonske odredbe, to nije slučaj s pachtom. Čak i one malobrojne zakonske odredbe koje postoje, u pravilu se mogu ugovorom izmijeniti i time do određene mjere zaobići. To je iznenađujuće utoliko što je pacht u praksi od iznimne važnosti.

Tko je zakupodavac?

U praksi se može dogoditi da vlasnik objekta zakupa nije stvarni zakupodavac. U takvim je situacijama važno razjasniti koji ugovor o korištenju postoji između vlasnika i zakupodavca i je li zakup uopće moguć.

Najam ili zakup?

Želite postojeće poduzeće (uključujući bazu klijenata i inventar) “proslijediti” trećoj strani bez prodaje? U ovom slučaju postoji tipičan ugovor o zakupu.

Ugovor o najmu postoji u svakom slučaju kada se iznajmljuju samo “prazni” prostori.

Važno:

Ako zakupnik kupi cjelokupni inventar (često putem “naknade za ulaganje”), to može predstavljati kupnju poduzeća. To uzrokuje da stjecatelj preuzima sve obveze prethodnika. U takvom je slučaju preporučljivo sastaviti detaljan ugovor o kupnji i točno regulirati postojeće stare dugove.

Neodređeno ili određeno vrijeme?

Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme može se otkazati s obje strane bez navođenja razloga uz poštivanje dogovorenih rokova i termina, bez dogovora s rokom od 6 mjeseci do kraja kalendarske polovice godine. Dogovor o ugovornom odricanju od prava na otkazivanje za određeno razdoblje može biti smislen i nužan za osiguranje zakupnika, posebno ako je izvršio ulaganja.

Ne postoji zakonska zaštita od otkaza.

Ugovor na određeno vrijeme znači da ni zakupodavac ni zakupnik ne mogu otkazati ugovor za vrijeme trajanja ograničenja. Međutim, dopušteno je ugovorom dogovoriti mogućnost otkaza uz ograničenje trajanja.

Obveze održavanja

Ne postoji pravno jasna regulativa o obvezama održavanja. U načelu, postoji široka sloboda ugovaranja – obveze održavanja stoga se mogu individualno dogovoriti između stranaka.

Preinake

U načelu, preinake zakonski nisu dopuštene. Stoga bi već planirane preinake uvijek trebale biti regulirane ili dopuštene ugovorom o zakupu.

Povrat objekta zakupa

Objekt zakupa u načelu se uvijek mora vratiti u preuzetom stanju, uzimajući u obzir prirodno trošenje.

Naknada za ulaganje

Naknada za ulaganje (npr. za preuzeti inventar) u praksi se u pravilu isključuje. Ako je zajednička volja stranaka da se duguje naknada za ulaganje, tada bi se ovdje trebao postići izričit, ugovorni dogovor.

Upravo u tom kontekstu, uostalom, treba paziti da se propisi oblikuju na način da s pravnog gledišta postoji čisti ugovor o zakupu, a ne kupnja poduzeća.

Troškovi poslovanja

Budući da nedostaje zakonska regulativa, kao i zakonska definicija troškova poslovanja, troškovi poslovanja trebaju biti konačno (ne: „osobito“) definirani i navedeni u ugovoru o zakupu, kao i dogovoren način obračuna (npr. mjesečni paušalni iznosi s godišnjim prijebojem do lipnja sljedeće godine).

Zakupnina

Preporučljivo je dogovoriti točnu regulaciju zakupnine, jer se ona naknadno više ne može jednostrano mijenjati. Prilagodba indeksa je dopuštena ako je to ugovoreno.

Ugovori

Ugovori (kao što su ugovori o radu postojećih zaposlenika) u načelu ne prelaze automatski na zakupnika. Ako se to želi, u svakom je slučaju potreban izričit, ugovorni dogovor.