Administración forzosa
Administración forzosa
La administración forzosa es una forma especial de ejecución forzosa. La administración forzosa es uno de los tres medios de ejecución que prevé la Ley de Ejecución (EO) para la ejecución sobre bienes inmuebles. Además de la constitución forzosa de una prenda inmobiliaria y la subasta forzosa, permite al acreedor ejecutante satisfacer su crédito no mediante la venta del inmueble, sino mediante sus usos e ingresos.
De acuerdo con el artículo 97 de la Ley de Ejecución, se puede autorizar la administración forzosa de un inmueble, un edificio construido en terreno ajeno o un derecho de edificación a favor de un crédito dinerario ejecutable. Para ello, se utilizan los usos e ingresos del objeto. También se incluyen los ingresos procedentes de una explotación forestal o agrícola explotada en el inmueble.
Partes en el procedimiento de administración forzosa
En el procedimiento de administración forzosa se enfrentan dos partes principales. El acreedor ejecutante es aquella persona que posee un crédito dinerario ejecutable y solicita la administración forzosa para cobrar su crédito con los ingresos del inmueble.
El obligado es el propietario del inmueble afectado o del otro objeto de ejecución contra el que se dirige el crédito. Mientras que el acreedor ejecutante solicita el inicio y la ejecución de la administración forzosa, el obligado está sujeto a las restricciones legales que conlleva la administración ordenada de su inmueble.
Desarrollo del procedimiento de administración forzosa
Básicamente, el procedimiento de administración forzosa consta de tres fases:
- Procedimiento de inicio
- Procedimiento de administración
- Procedimiento de distribución
Procedimiento de inicio
El procedimiento de administración forzosa comienza, como todo procedimiento de ejecución, con una solicitud de ejecución. El acreedor solicita así al tribunal que lleve a cabo la administración forzosa sobre un determinado inmueble u otro objeto ejecutable.
Si el tribunal autoriza la administración forzosa, se anota en el registro de la propiedad. Esta inscripción garantiza que la administración forzosa también tenga efecto frente a los adquirentes posteriores del inmueble.
La resolución de autorización se notifica tanto al acreedor como al obligado. A partir de este momento, las disposiciones del obligado sobre el inmueble que vayan más allá de una administración ordinaria son ineficaces frente a los acreedores.
Al mismo tiempo, se ordena al acreedor ejecutante que abone un anticipo de gastos en un plazo de al menos cuatro semanas. Este anticipo sirve para garantizar la remuneración mínima del administrador forzoso que se designe posteriormente.
Tan pronto como se recibe el anticipo de gastos, el tribunal designa a un administrador. Además, se notifica al obligado que ya no puede realizar ningún acto de administración y que no puede interferir en las tareas del administrador.
La resolución de nombramiento se notifica a varias instancias, entre ellas al acreedor, al obligado, al administrador, así como a las autoridades competentes en materia de impuestos y gravámenes del inmueble. Además, se realiza una publicación en el Boletín Oficial.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „La administración forzosa no afecta a la sustancia del inmueble, sino a sus usos e ingresos corrientes, y los utiliza para satisfacer el crédito ejecutable.“
Procedimiento de administración
En el procedimiento de administración, la administración forzosa propiamente dicha del inmueble se lleva a cabo por el administrador forzoso designado. Este se encarga de la gestión corriente, recauda los ingresos y se asegura de que todos los pasos de la administración se realicen de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Ejecución.
La autorización de la administración forzosa no modifica inicialmente los contratos de alquiler y arrendamiento existentes. No obstante, el administrador tiene determinadas facultades:
- Puede rescindir los contratos existentes de acuerdo con las normas legales generales
- Presentar una demanda de desalojo
- Celebrar nuevos contratos de alquiler por la duración habitual en la localidad
Para las decisiones que no pertenecen a la administración ordinaria, el administrador necesita la aprobación del tribunal de ejecución. Entre ellas se encuentran, en particular:
- Celebración de contratos de alquiler a largo plazo que superen la duración previsible de la administración forzosa
- Arrendamiento de la totalidad del inmueble o de partes individuales
- Arrendamiento de los rendimientos del inmueble mediante subasta pública
La actividad del administrador es supervisada por el tribunal de ejecución. El tribunal puede darle instrucciones, solicitar informes y aclaraciones, examinar documentos y realizar él mismo las investigaciones necesarias.
Procedimiento de distribución
En el procedimiento de distribución se distribuyen los ingresos del inmueble obtenidos durante la administración forzosa. Estos ingresos sirven en primer lugar para cubrir los gastos de administración y, a continuación, para satisfacer al acreedor ejecutante, así como a otros legitimados.
Los gastos relacionados con la administración y el uso económico habitual del inmueble pueden ser abonados directamente por el administrador con cargo a los ingresos. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, los gastos de funcionamiento o los gastos necesarios de la gestión corriente. Por lo tanto, estos gastos se cubren sin un procedimiento adicional.
Solo se distribuyen los excedentes de ingresos restantes después de la deducción de estos gastos de administración. La distribución la realiza el tribunal de ejecución.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „En el procedimiento de distribución, los rendimientos obtenidos se utilizan primero para cubrir los gastos de administración y, a continuación, para satisfacer los créditos de los acreedores legitimados.“
Suspensión de la administración forzosa
La administración forzosa puede finalizar por varias razones. La suspensión puede producirse de oficio o a instancia de parte. El tribunal suspende la administración forzosa tan pronto como se han satisfecho todos los créditos, incluidos los gastos accesorios. El obligado también puede solicitar la suspensión.
La administración forzosa también debe suspenderse si la continuación ocasionara gastos especiales que no pudieran cubrirse con los ingresos o si, dadas las circunstancias, no cabe esperar ingresos suficientes.
Sus ventajas con el apoyo de un abogado
Un abogado le acompaña durante todo el procedimiento de administración forzosa y se asegura de que cumple correctamente todos los requisitos formales. Presenta la solicitud de ejecución correctamente, aporta las pruebas necesarias a tiempo y supervisa cada paso del procedimiento. De este modo, los acreedores hacen valer sus derechos de forma eficaz y evitan retrasos o errores.
Como obligado, recibe protección jurídica, comprende sus obligaciones con exactitud y reacciona a tiempo a las medidas judiciales.
- Acompañamiento durante todo el procedimiento de administración forzosa
- Aplicación jurídicamente segura de todos los pasos necesarios
- Protección de sus derechos e intereses
