Φόροι και Τέλη

Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος ιδιοκτησίας, υπάρχουν συγκεκριμένοι φόροι και τέλη τα οποία πρέπει να καταβληθούν. Αυτά παρατίθενται και επεξηγούνται λεπτομερέστερα παρακάτω.

Φόρος εισοδήματος από ακίνητα (ImmoESt)

Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων είναι ένας φόρος που πρέπει να καταβληθεί από τον πωλητή.

Ύψος του φορολογικού συντελεστή

Οι συναλλαγές πώλησης ιδιωτικών ακινήτων υπόκεινται κατά κανόνα σε ειδικό φορολογικό συντελεστή 30%. Ο υπολογισμός του φόρου υπεραξίας ακινήτων πραγματοποιείται με τη μορφή συμβολαίου αγοραπωλησίας στο πλαίσιο του γραφείου μας.

Εξαιρέσεις από τον Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων

Απαλλαγή κύριας κατοικίας

Η πώληση ενός διαμερίσματος ιδιοκτησίας ως κύριας κατοικίας είναι αφορολόγητη για τον πωλητή υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Ο πωλητής πρέπει να έχει κατοικήσει σε αυτό συνεχώς για τουλάχιστον δύο χρόνια από την αγορά μέχρι την πώληση. Διαφορετικά, η απαλλαγή ισχύει και αν ο πωλητής έχει κατοικήσει σε αυτό συνεχώς για τουλάχιστον 5 χρόνια εντός των τελευταίων 10 ετών πριν από την πώληση.

Απαλλαγή κατασκευαστή

Στην περίπτωση ενός αυτοκατασκευασμένου κτιρίου, όπως, για παράδειγμα, μιας δευτερεύουσας κατοικίας, εφαρμόζεται απαλλαγή από τον φόρο μόνο όσον αφορά το κτίριο και όχι το οικόπεδο.

Άλλος φορολογικός συντελεστής

Για τα νέα ακίνητα (απόκτηση από 31.03.2002) και τα παλαιά ακίνητα (απόκτηση πριν από 31.03.2002) ο φορολογικός συντελεστής διαφέρει.

Για τα παλαιά ακίνητα εφαρμόζεται φορολογικός συντελεστής 4,2% επί του προϊόντος της πώλησης. Για τα παλαιά ακίνητα που έχουν μετατραπεί σε οικόπεδα οικοδομής, ο φορολογικός συντελεστής ανέρχεται στο 18% του προϊόντος της πώλησης.

Για τα νέα ακίνητα ισχύουν οι διατάξεις για τον ειδικό φορολογικό συντελεστή.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (GrESt)

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων καλύπτει την απόκτηση ακινήτων εντός της Αυστρίας. Ως ακίνητα, κατά την έννοια του νόμου περί GrESt, νοούνται:

Έδαφος
Κτίρια
Προσθήκες και εξαρτήματα, όπως π.χ. ελαστικά αυτοκινήτου σε ένα αυτοκίνητο, τρακτέρ σε μια αγροτική εκμετάλλευση

Ο GrESt είναι το αντίστοιχο του ImmoESt και πρέπει να καταβληθεί από τον αγοραστή.

Βάση Υπολογισμού του GrESt

Για τη βάση υπολογισμού λαμβάνονται υπόψη τρεις διαφορετικές αξίες:

Αξία του ανταλλάγματος

Κατά κανόνα, ο GrESt υπολογίζεται επί της αξίας του ανταλλάγματος (τιμή αγοράς) πλέον των αναληφθέντων υποχρεώσεων, όπως χρέη ή δικαίωμα επικαρπίας.

Αξία ακινήτου

Δεδομένου ότι σε περίπτωση δωρεάς ή κληρονομιάς δεν υπάρχει αντάλλαγμα (τιμή αγοράς), σε αυτές τις περιπτώσεις προσδιορίζεται η αξία του ακινήτου και αυτή χρησιμοποιείται ως βάση υπολογισμού για τον GrESt.

Αντικειμενική αξία

Η βάση υπολογισμού μέσω ενιαίας αξίας προορίζεται για την απόκτηση γεωργικών και δασικών ακινήτων.

Εξαιρέσεις από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων στον Ιδιωτικό Τομέα

Από τον GrESt εξαιρείται η άνευ ανταλλάγματος απόκτηση κοινής κατοικίας από τον σύντροφο από γάμο ή καταχωρισμένη συμβίωση. Για αυτό απαιτούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

Και οι δύο σύντροφοι πρέπει να συμμετέχουν εξίσου στην ιδιοκτησία του διαμερίσματος. Ως εκ τούτου, ένα μερίδιο του μισού πρέπει να μεταβιβαστεί στον άλλο σύντροφο.
Το διαμέρισμα πρέπει να εξυπηρετεί την επείγουσα στεγαστική ανάγκη του συντρόφου.
Η προηγούμενη κοινή κατοικία εγκαταλείπεται.
Η εγκατάσταση στην κατοικία πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός τριών μηνών από την απόκτηση/ολοκλήρωση.
Οι σχέσεις ιδιοκτησίας δεν πρέπει να αλλάξουν τα πρώτα πέντε χρόνια. Το διαμέρισμα πρέπει επίσης να κατοικείται κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

Συντελεστές

Επαχθείς αποκτήσεις

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για επαχθείς αποκτήσεις ανέρχεται κατ’ αρχήν στο 3,5% της βάσης υπολογισμού.

Ανευ Ανταλλάγματος Αποκτήσεις και Αποκτήσεις εντός του Οικογενειακού Κύκλου

Στις άνευ ανταλλάγματος αποκτήσεις, όπως η δωρεά, καθώς και στις επαχθείς αποκτήσεις εντός του οικογενειακού κύκλου, εφαρμόζεται κλιμακωτός συντελεστής. Οι αποκτήσεις αντιμετωπίζονται ευνοϊκά.

Ο φόρος ανέρχεται σε:

Για τα πρώτα 250.000 € 0,5%
Για τα επόμενα 150.000 € 2%
Από 400.000 € 3,5%

Φορολογική υποχρέωση

Φορολογική υποχρέωση δημιουργείται μόλις ολοκληρωθεί η διαδικασία απόκτησης. Η διαδικασία απόκτησης ή η δεσμευτική συναλλαγή στην περίπτωση αυτή είναι το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ο πωλητής και ο αγοραστής καθίστανται φορολογικοί οφειλέτες, καθώς είναι τα εμπλεκόμενα μέρη στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Η φορολογική υποχρέωση καθίσταται ληξιπρόθεσμη την 15η ημέρα του δεύτερου μήνα που ακολουθεί τη δημιουργία της.

Πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας σύμφωνα με το άρθρο 160 του BAO

Ένα πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας είναι απαραίτητο για την καταχώριση στο κτηματολόγιο σε σχέση με την απόκτηση ιδιοκτησίας. Αυτό πρέπει να ληφθεί από την αρμόδια φορολογική αρχή και πιστοποιεί ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει καταβληθεί.

Τέλη καταχώρισης

Τα τέλη καταχώρισης για ένα διαμέρισμα ιδιοκτησίας ανέρχονται στο 1,1% της συνολικής τιμής αγοράς.

Στις επαχθείς καθώς και στις άνευ ανταλλάγματος αποκτήσεις εντός του οικογενειακού κύκλου, τα έξοδα για το τέλος καταχώρισης υπολογίζονται επί της τριπλάσιας ενιαίας αξίας (το πολύ το ένα τρίτο της εμπορικής αξίας).

Τα τέλη υποβολής για το κτηματολόγιο ανέρχονται επιπλέον σε 47,00 €, εάν η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά. Το τέλος για τη γραπτή υποβολή ανέρχεται σε 67,00 €.