Steuer und Gebühren
Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung gibt es bestimmte Steuern und Gebühren, welche zu bezahlen sind. Diese sind nachfolgend aufgezählt und genauer erklärt.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Die Immobilienertragsteuer ist eine vom Verkäufer zu bezahlende Steuer.
Höhe des Steuersatzes
Veräußerungsgeschäfte von privaten Grundstücken unterliegen im Regelfall einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Die Berechnung der Immobilienertragssteuer erfolgt in Form eines Kaufvertrages im Rahmen unserer Kanzlei.
Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer
- Hauptwohnsitzbefreiung
Die Veräußerung einer Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz ist für den Verkäufer unter bestimmten Umständen steuerfrei. Der Verkäufer muss ab dem Kauf bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre darin gewohnt haben. Andernfalls kommt die Befreiung auch zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend darin gewohnt hat.
- Herstellerbefreiung
Bei einem selbst hergestellten Gebäude wie etwa jenes eines Zweitwohnsitzes kommt eine Befreiung der Steuer nur hinsichtlich eines Gebäudes und nicht auf Grund und Boden zur Anwendung.
Anderer Steuersatz
Bei Neugrundstücken (Anschaffung ab 31.03.2002) und Altgrundstücken (Anschaffung vor 31.03.2002) unterscheidet sich der Steuersatz.
Bei Altgrundstücken wird ein Steuersatz von 4,2 % des Veräußerungserlöses verwendet. Bei in Bauland umgewidmeten Altgrundstücken beträgt der Steuersatz 18 % des Veräußerungserlöses.
Bei Neugrundstücken gelten die Bestimmungen zum besonderen Steuersatz.
Grunderwerbsteuer (GrESt)
Die Grunderwerbsteuer erfasst den Erwerb von Grundstücken innerhalb Österreich. Unter Grundstücke im Sinne des GrESt-Gesetzes versteht man:
- Grund und Boden
- Gebäude
- Zuwachs und Zugehör wie zB. Autoreifen bei einem Auto, Traktor bei einem Bauernhof
Die GrESt ist das Pendant zur ImmoESt und ist vom Käufer zu errichten.
Bemessungsgrundlage der GrESt
Für die Bemessungsgrundlage kommen drei verschiedene Werte in Betracht:
- Wert der Gegenleistung
Im Regelfall wird die GrESt vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis) zuzüglich der mitübernommenen Verpflichtungen wie etwa Schulden oder Fruchtgenussrecht bemessen.
- Grundstückswert
Da es bei einer Schenkung oder Erbschaft an einer Gegenleistung (Kaufpreis) fehlt, wird in diesen Fällen der Grundstückswert ermittelt und dieser als Wert Bemessungsgrundlage für die GrESt verwendet.
- Einheitswert
Die Bemessungsgrundlage über einen Einheitswert ist für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gedacht.
Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer im privaten Bereich
Ausgenommen von der GrESt ist der unentgeltliche Erwerb einer gemeinsamen Wohnstätte durch den Partner aus einer Ehe beziehungsweise einer eingetragenen Partnerschaft. Dafür bedingt es folgenden Voraussetzungen:
- Beide Partner müssen gleichteilig an der Wohnung beteiligt sein. Daher muss ein Hälfteanteil dem anderen Partner übertragen werden.
- Die Wohnung muss den dringenden Wohnungsbedürfnis des Partners dienen.
- Die bisherige Wohnung gemeinsame Wohnung wird aufgegeben.
- Die Beziehung der Wohnung muss innerhalb von drei Monaten ab Erwerb/Fertigstellung erfolgen.
- Die Eigentumsverhältnisse dürfen sich in den ersten fünf Jahre nicht ändern. Die Wohnung muss in dieser Zeit auch bewohnt sein.
Tarife
Entgeltliche Erwerbe
Die Grunderwerbsteuer bei entgeltlichen Erwerben beträgt grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
Unentgeltliche Erwerbe und Erwerbe im Familienkreis
Bei unentgeltlichen Erwerben wie etwa der Schenkung kommt sowie bei entgeltlichen Erwerben innerhalb des Familienkreises ein Stufentarif zur Anwendung. Die Erwerbe werden begünstigt behandelt.
Die Steuer beträgt hierbei:
- Für die ersten 250.000 € 0,5 %
- Für die nächsten 150.000 € 2 %
- Ab 400.000 € 3,5 %
Steuerschuld
Eine Steuerschuld entsteht, sobald der Erwerbsvorgang ausgeführt ist. Der Erwerbsvorgang bzw. das Verpflichtungsgeschäft ist in diesem Fall der Kaufvertrag. Der Verkäufer und der Käufer werden dabei Steuerschuldner, da sie die am Kaufvertrag beteiligten Personen sind.
Die Steuerschuld wird dabei am 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehung fällig.
Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 160 BAO
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist für die Eintragung ins Grundbuch im Zusammenhang mit Eigentumserwerb notwendig. Diese ist vom zuständigen Finanzamt einzuholen und bescheinigt, dass die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde.
Eintragungsgebühren
Die Eintragungsgebühren für eine Eigentumswohnung belaufen sich auf 1,1% des gesamten Kaufpreises.
Bei entgeltlichen sowie unentgeltlichen Erwerben im Familienkreis werden die Kosten für die Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert (höchstens ein Drittel des Verkehrswertes) bemessen.
Die Eingabegebühren für das Grundbuch belaufen sich zusätzlich noch auf 47,00 €, wenn dies über den elektronischen Weg erfolgt. Die schriftliche Eingabegebühr beträgt 67,00 €.
Sonstige Kosten der Vertragserstellung
- Notarkosten für die Beglaubigung der Unterschriften
- Rechtsanwaltskosten für die Vertragserstellung und Kaufabwicklung
