Zřízení práv a jiné druhy převodu

Darování

Darování je bezplatný přenechání věci (§ 938 ABGB). Existují dvě různé možnosti

Darování s reálným předáním a osvobozující darování nepodléhají žádné formální povinnosti. Například dědeček daruje svému vnukovi auto a předá mu klíče včetně dokladů k vozidlu. Nebo vnuk dluží svému dědečkovi 100,00 EUR, ale dědeček se vzdá splacení.

Darování bez reálného předání (darovací slib) podléhá formální povinnosti (notářský zápis).

Formální povinnost představuje ochranu před ukvapeností, resp. varovnou funkci, aby se zabránilo neuváženým darovacím slibům. Bez notářského zápisu je darovací slib neplatný. Notářský zápis je písemná listina notáře.

V rámci sepisování darovacích smluv není neobvyklé zřízení práv nebo zajištění pro dárce, jako například právo užívání bytu, požívací právo, zákaz zatížení a zcizení nebo předkupní právo.

Právo užívání bytu

Právo bydlení je užívací právo a je zapsáno v katastru nemovitostí v C-listu. Právo bydlení je věcné právo bydlet v nemovitosti nebo v darovaném objektu (dům, byt, …). Toto právo je nejvýše osobní právo a nelze jej na nikoho převést, smrtí toto právo zaniká.

Aby bylo možné nechat si právo bydlení zapsat do katastru nemovitostí, je zapotřebí smlouva včetně zřízení práva a také prohlášení o zavkladování. Právo bydlení může být časově omezené nebo doživotní.

Zrušení, resp. výmaz práva bydlení je bez souhlasu držitele práva ve většině případů velmi obtížné.

Držiteli práva lze právo bydlení odejmout pouze tehdy, pokud existuje „nesnesitelná situace“. Existuje také možnost právo bydlení „vyplatit“, předpokladem je však souhlas držitele práva.

Při zcizení věci s váznoucím právem bydlení je třeba počítat s tím, že zcizený objekt ztratí na hodnotě a navíc právo bydlení zůstane zachováno, protože se jedná o věcné právo, které na věci vázně.

Právo užívání bytu je bez vkladu do katastru nemovitostí platné pouze vůči vlastníku, ale nechrání před třetími osobami. Aby byla zajištěna ochrana i vůči třetím osobám, je zapotřebí vklad do katastru nemovitostí.

Požívací právo

„Požívání plodů je právo užívat cizí věc, s ohledem na podstatu, bez všech omezení.“

Poživatel je ekonomický vlastník věci a smí pobírat všechny „plody“ (například: jablka ze stromu, mléko krávy, nájemné,…)

Na rozdíl od práva bydlení se při zřízení požívacího práva zřizuje více práv. Poživatel může věc sám užívat nebo pronajímat, avšak nesmí ji zatížit nebo zcizit. Všechny výnosy, které poživatel získá, si může ponechat. Má však povinnost věc udržovat.

Z výnosů z požívání plodů je tento ze zákona povinen obstarávat opravy, doplňky a zřízení na věci. Udržování, zlepšování, doplňování a zřízení z vlastních prostředků je závazné pouze po výslovné písemné dohodě.

Převod požívacího práva na třetí osobu je z právního hlediska možný, zaniká však smrtí „původního“ poživatele.

Stejně jako u práva užívání bytu není zápis do katastru nemovitostí nutně vyžadován, resp. působí tento bez vkladu pouze vůči civilněprávnímu vlastníku. Vklad do katastru nemovitostí poskytuje komplexní ochranu i vůči třetím osobám. Zkrátka zůstává tento při zcizení nemovitosti třetí osobě zachován i vůči této osobě.

Požívací právo je nejvýše osobní právo a zaniká i při případném převodu na třetí osobu vždy úmrtím „původně“ oprávněného. Není děditelné, ledaže by bylo právo rozšířeno na dědice poživatele.

Zákaz zatížení a zcizení

Pokud na nemovitosti vázně zákaz zatížení a zcizení, nemůže vlastník tuto bez souhlasu oprávněného zcizit nebo zatížit. Se zápisem v katastru nemovitostí má také absolutní účinek vůči třetím osobám.

Zápis do katastru nemovitostí je však přípustný pouze tehdy, pokud byl zákaz založen mezi manželi, registrovanými partnery, rodiči a dětmi, adoptivními nebo pěstounskými dětmi nebo jejich manželi nebo registrovanými partnery.

Zákaz zatížení a zcizení je nejvýše osobní právo, nelze jej převést a zaniká úmrtím oprávněného.

Pokud neexistuje příbuzenský vztah (koupě bytu od životních partnerů), není vklad zákazu zatížení a zcizení do katastru nemovitostí z právního hlediska možný. Pokud je to však v souladu se zamýšlenými cíli, lze alternativně mezi stranami založit předkupní právo k nemovitosti. Smluvní partner tak nemůže tajně zcizit nabytý podíl na nemovitosti třetí osobě.

Předkupní práva

Předkupní právo opravňuje osobu s předkupním právem k nabytí věci před třetí osobou. V případě zcizení zatížené nemovitosti je vlastník povinen osobu s předkupním právem vyrozumět, resp. uzavřít smlouvy s třetími osobami pouze s odkládací podmínkou.

Předpokladem pro uplatnění předkupního práva je, že existuje závazná nabídka nebo smlouva mezi vlastníkem a zájemcem o koupi. Nabídka musí být řádná, musí vykazovat veškerý podstatný obsah pro prodej, jako například kupní cenu, práva a povinnosti atd.

Po vyrozumění osoby s předkupním právem již nelze nabídku změnit. Osoba s předkupním právem má nyní u movitých věcí 24 hodin na „uplatnění“ svého předkupního práva, u nemovitých věcí je to 30 dní. Pokud je však nabídka nedostatečná (např.: nejsou uvedeny podstatné obsahy, není uvedena kupní cena…), lhůta pro uplatnění nezačíná.

Předkupní právo lze podle ABGB uplatnit pouze tehdy, pokud je věc prodána, nevztahuje se na darování, výměnu atd. Pokud je však věc darována nebo zděděna, pak předkupní právo zůstává zachováno.

Předkupní právo je nejvýše osobní právo, které není děditelné. Předkupní právo může zaniknout z následujících důvodů:

Závěť

Zřeknutí se povinného dílu

Aby si zůstavitel mohl být jistý, že po jeho úmrtí nevzniknou žádné právní spory, existuje zřeknutí se povinného dílu. Povinného dílu se lze zříci za života nebo v průběhu dědického řízení. Zřeknutí se povinného dílu podléhá formální povinnosti, notářskému zápisu. Zřeknutí se povinného dílu se doporučuje především u darování za života. Pokud rodiče darují dítěti za života rodinný dům a otec krátce poté zemře, může matka uplatnit vůči dítěti svůj nárok na povinný díl. Pokud však existuje zřeknutí se povinného dílu ze strany matky, je dítě zajištěno.

Aby se předešlo sporům v této souvislosti mezi osobami s nárokem na povinný díl, je rozumné provést zřeknutí se povinného dílu již za života, zejména u převodů nemovitostí. Osoby s nárokem na povinný díl mají nárok na peněžní pohledávky po smrti zůstavitele, pokud tento za života ustanovil dědicem někoho jiného. Při zřeknutí se tento nárok odpadá. Povinný díl hraje v dědických sporech důležitou roli.