Satış Sözleşmesi

Gayrimenkul Satın Alımı

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Satış sözleşmesini imzaladım, bitti. Hayalimdeki gayrimenkul artık benim.

Pratikte aslında bu kadar basit değildir. Noterden tasdikli olarak imzalanan satış sözleşmesi belgesinin yanı sıra, bir gayrimenkulün – hukuki anlamda da – sahibi olabilmek için dikkate alınması gereken sayısız başka husus bulunmaktadır.

Satış Sözleşmesi

İlk adım bir satış sözleşmesi belgesinin imzalanmasıdır. Bu belgede özellikle satış sözleşmesi tarafları, satış konusu veya teslimi ve satış bedeli tanımlanır. Genellikle garanti ve masraflar (vergiler, avukat) ile ilgili hükümler de dahil edilir.

Sıra Düzeni Kararı

Temel olarak şu kural geçerlidir: “önce gelen önce öğütür”. Ancak bu kural sıra düzeni kararı ile kırılabilir. Gayrimenkulün sahibi, planlanan bir devir için tapu sicilinde sıra düzeni kaydı talep etme hakkına sahiptir. Sıra düzeni kaydı, bir yıl geçerli olan sıra düzeni kararı aracılığıyla yapılır. Bu özellikle alıcının güvenliği için hizmet eder, çünkü sadece sıra düzeni kararının ibrazı ile kayıt yapılabilir, dolayısıyla ikinci bir alıcı kayıtta ona öncülük edemez. Ancak sıra düzeni kaydı belirli kişiler adına da yapılabilir, bu durumda kayıt sırasında sıra düzeni kararının ibraz edilmesi gerekmez.

Yerli Beyanı/Olumsuz Onay

Salzburg eyaletinde bir arsa alıcısının sözde yerli beyanı ile “yabancı” olmadığını onaylaması gerekmektedir.

Kärnten ve Viyana gibi diğer eyaletlerde ise arazi işlemleri makamından hukuki işlemin onay yükümlülüğünden muaf olduğuna, yani hak sahibinin vatandaş veya AB/AEA vatandaşı olduğuna dair onay gereklidir.

Emanet

Hayalimdeki gayrimenkulü satın alırken 1. günden itibaren sizleri destekliyoruz. İlk bilgilendirme görüşmesinden, gerekli belgelerin hazırlanmasına, tapu sicilinde mülkiyet hakkınızın tescil edilmesine kadar her adımı sizin için profesyonel ve hızlı bir şekilde yürütüyoruz. Bir satış sözleşmesi vesilesiyle genellikle bir sözleşme tarafından diğerine bazen yüksek miktarda para ödenir. Her iki tarafı da optimal şekilde korumak için güven kurumu mevcuttur. Satış sözleşmesi tarafları ile sözleşme düzenleyicisi ve mütevelli (bizim durumumuzda hukuk büromuz) arasında ayrı bir güven anlaşması yapılır ve bu anlaşmada güven emaneti (=satış bedeli) ne zaman satıcı tarafa ödeneceği tam olarak tanımlanır.

Üstlendiğimiz her güven işlemi için sadece ilgili satış sözleşmesinin yürütülmesine hizmet eden ayrı bir güven hesabı açılır. Böylece “karışma” önlenir.

Bu anlaşmaya ek olarak, hukuk bürosu olarak üstlendiğimiz her güven işlemini yetkili makamımız olan Salzburg Barosu’na bildirmekle yükümlüyüz.

Vergiler ve Harçlar

Her gayrimenkul alımında vergiler ve harçlar tahakkuk eder. En önemlileri gayrimenkul edinim vergisi ve kayıt harçıdır. İlki genellikle matrahın %3,5’i, ikincisi matrahın %1,1’i kadardır.

Hukuk büromuz vergilerin hesaplanmasını ve vergi dairesine bildirimini üstlenir. Daha sonra size konkret vergi ve harç tutarlarını bildiririz ve bunları zamanında vergi dairesine öderiz.

Tapu Sicili

Bir gayrimenkul üzerindeki her mülkiyet edinimi (ev, arsa veya daire fark etmeksizin) tapu siciline kaydedilmelidir. Ancak tapu siciline kayıt mülkiyet edinimini “kamuya” görünür kılar ve kesin olarak tamamlar.