Daň z nadobudnutia nehnuteľností pre podniky

Daň z nadobudnutia nehnuteľností

Nadobudnutie pozemkov podnikmi alebo zmena podielov v spoločnostiach vlastniacich nehnuteľnosti pravidelne spúšťa daň z nadobudnutia nehnuteľností. Ide o daň z právnych úkonov, ktorá vzniká pri odplatnom alebo bezodplatnom prevode domácich pozemkov alebo pri určitých korporátnych transakciách.

Daň z nadobudnutia nehnuteľností je daň, ktorá vzniká pri nadobudnutí pozemkov alebo určitých spoločenských podielov v Rakúsku.

Predmet dane

Daň z nadobudnutia nehnuteľností vzniká, ak sa prevádza domáci pozemok v zmysle občianskeho práva. Zahŕňa nielen pôdu, ale aj pevne s ňou spojené príslušenstvo.

• Pozemky a pôda
• Príslušenstvo
• Prírastok
• Práva k podzemiu
• Superedifikáty

Naopak, pod daň z nadobudnutia nehnuteľností nespadajú hnuteľné hospodárske aktíva, ako napríklad:

• Stroje prevádzkového zariadenia
• Ostatný inventár

Nadobúdacie úkony

Zatiaľ čo pre podniky platia dodatočné nadobúdacie skutočnosti, ako napríklad zmena spoločníkov alebo zjednotenie podielov, pre fyzické osoby platia iné pravidlá. Ďalšie informácie o všeobecných nadobúdacích transakciách nájdete na našej stránke: Daň z nadobudnutia nehnuteľností.

Zmena spoločníkov v spoločnostiach vlastniacich nehnuteľnosti

Daň z nadobudnutia nehnuteľností vzniká podľa § 1 ods. 3 GrEStG , ak sa do siedmich rokov prevedie minimálne 75 % podielov v spoločnosti vlastniacej nehnuteľnosti na nových spoločníkov. Nezáleží pritom na jednotlivom nadobudnutí. Rozhodujúca je tá transakcia, ktorou sa táto hranica prekročí po prvýkrát. Od tohto okamihu začína sedemročná lehota plynúť znova.

Zjednotenie podielov v spoločnostiach vlastniacich nehnuteľnosti

Aj zjednotenie minimálne 75 % podielov v spoločnosti vlastniacej nehnuteľnosti (osobnej alebo kapitálovej) v rukách jedného nadobúdateľa alebo skupiny nadobúdateľov podlieha dani z nadobudnutia nehnuteľností. Počíta sa pritom priame aj nepriame nadobudnutie podielov.

Skupina nadobúdateľov existuje, ak osoby alebo spoločnosti podliehajú jednotnému vedeniu alebo dominantnému vplyvu, napríklad v rámci koncernových štruktúr.

Oslobodenia od dane

Pre podnikateľov platia osobitné daňové zvýhodnenia pri prevode prevádzkových pozemkov. Tieto majú predovšetkým uľahčiť prevody podnikov.

Prevod podniku pri živnosti alebo samostatnej zárobkovej činnosti

Oslobodenie od dane vo výške 900 000 € platí pre bezodplatné a čiastočne odplatné prevody. Toto oslobodenie možno uplatniť, ak:

• prevedená jednotka dosahuje prevádzkové príjmy,
• nadobúdateľ je fyzická osoba,
• prevod sa uskutočňuje z dôvodu veku, úmrtia alebo trvalej neschopnosti zárobkovej činnosti, a
• prevedie sa minimálne 25 % podniku.

Oslobodenie od dane sa alikvotuje na bezodplatnú časť. Okrem toho je daň za túto bezodplatnú časť obmedzená na 0,5 % hodnoty pozemku.

Prevody podnikov v poľnohospodárstve a lesníctve

Tu je oslobodenie od dane 365 000 €. Podmienky v podstate zodpovedajú podmienkam pre živnostenské podniky, pričom prevedený majetok musí dosahovať poľnohospodárske a lesnícke príjmy.

Postupy scelovania a pozemkových úprav

Pri prevode poľnohospodárskeho alebo lesného pozemku v rámci úradne schváleného postupu pozemkových úprav alebo scelovania nevzniká daň z nadobudnutia nehnuteľností, pokiaľ existuje príslušné rozhodnutie poľnohospodárskeho úradu, ktorým je daňový úrad viazaný.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Základ dane

Výška dane z nadobudnutia nehnuteľností závisí od takzvaného základu dane. Rozhodujúce je, či ide o pozemok z pozemkového majetku alebo o poľnohospodársky a lesný pozemok. Pre podniky a súkromné osoby platia v zásade rovnaké pravidlá, s konkrétnymi odchýlkami pri určitých nadobúdacích transakciách.

Všeobecná zásada

Daň z nadobudnutia nehnuteľností sa spravidla vypočítava podľa protiplnenia, teda skutočnej hodnoty zaplatenej odplaty. V osobitných prípadoch, napríklad pri bezodplatných prevodoch alebo nadobudnutí v rámci rodiny, sa nepoužije protiplnenie, ale paušalizovaná hodnota pozemku, jednotková hodnota alebo bežná hodnota.

Protiplnenie

Protiplnenie zahŕňa všetko, čo nadobúdateľ vynaloží na získanie pozemku.

Hodnota pozemku

Hodnota pozemku je rozhodujúca vtedy, ak sa poskytne žiadne alebo len veľmi nízke protiplnenie.

Jednotková hodnota

Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch sa nepoužije hodnota pozemku, ale jednotková hodnota.

Bežná hodnota

Bežná hodnota sa ako základ dane použije buď dobrovoľne, ak preukázateľne leží pod hodnotou pozemku, alebo povinne, pokiaľ pozemok patrí do majetku realitnej spoločnosti, pričom posledné platí vtedy, ak sa nehnuteľnosti nevyužívajú na vlastné prevádzkové účely, ale sa hlavne prenajímajú alebo predávajú.

Daň z nadobudnutia nehnuteľností a poplatok za zápis

Daň z nadobudnutia nehnuteľností je v zásade 3,5 % zo základu dane, pri bezodplatných prevodoch, najmä v rodinnom kruhu, sa uplatňuje stupňovitá sadzba. Okrem toho vzniká za zápis do katastra nehnuteľností poplatok vo výške 1,1 % .

Daňová povinnosť a daňovník

Daňová povinnosť vzniká, akonáhle je ukončená zdaniteľná nadobúdacia transakcia, napríklad podpisom zmluvy o nadobudnutí podielu.

Pri zmene spoločníkov je spoločnosť vlastniaca nehnuteľnosti sama daňovníkom.
Pri zjednotení podielov však zodpovedá tá osoba alebo skupina nadobúdateľov, v rukách ktorej sa zjednotí minimálne 75 % podielov.

Odvádzanie dane z nadobudnutia nehnuteľností

Daň z nadobudnutia nehnuteľností sa odvádza buď podaním daňového priznania alebo samovyrubením notárom alebo advokátom prostredníctvom FinanzOnline. V oboch prípadoch musí byť oznámenie podané najneskôr do 15. dňa druhého nasledujúceho mesiaca po vzniku daňovej povinnosti.

Potvrdenie o bezúhonnosti podľa § 160 BAO

Daňový úrad vydáva potvrdenie o bezúhonnosti podľa § 160 BAO. Týmto daňový úrad potvrdzuje, že daň z nadobudnutia nehnuteľností bola zaplatená v plnej výške a správne, alebo že žiadna takáto daň nevzniká.

Toto potvrdenie je predpokladom pre to, aby katastrálny súd zapísal prevod vlastníctva. Bez tohto potvrdenia sa katastrálne konanie preruší.

Vaše výhody s právnou podporou

Najmä pri prevodoch prevádzkových pozemkov, reštrukturalizáciách alebo presunoch podielov je daň z nadobudnutia nehnuteľností komplexnou témou s vysokým rizikom. Chybné posúdenia rýchlo vedú k značným dodatočným nákladom alebo k dodatočnému vyrubeniu dane. Preto sa presná právna podpora oplatí, a to tak odborne, ako aj finančne.

Často kladené otázky – FAQ