Podatek od nabycia nieruchomości

Podatek od nabycia nieruchomości

Przy zakupie gruntu lub nieruchomości w Austrii naliczany jest podatek od nabycia nieruchomości. Ten obowiązek podatkowy dotyczy nie tylko klasycznych umów kupna, ale także nieodpłatnych przeniesień, takich jak darowizny i spadki.

Podatek od nabycia nieruchomości (GrESt) jest jednorazowym podatkiem, który naliczany jest przy każdym nabyciu krajowych gruntów.

Przedmiot podatku od nabycia nieruchomości

Zgodnie z § 2 GrEStG, podatek od nabycia nieruchomości obejmuje wyłącznie nabycie gruntów na terenie kraju, w tym ich akcesoriów w rozumieniu prawa cywilnego. Obejmuje to w szczególności:

• Grunty i ziemia
• Budynki
• Przyrost i przynależność
• Prawa budowlane
• Superficies

Do gruntu nie należą:

• Maszyny i urządzenia techniczne należące do przedsiębiorstwa
• Inne ruchome wyposażenie

Transakcje nabycia

Podatkowi od nabycia nieruchomości podlega odpłatne lub nieodpłatne nabycie gruntów krajowych.

Do tego zaliczają się w szczególności następujące transakcje nabycia:

• Nabycie własności poprzez kupno, zamianę, dziedziczenie, zachowek lub zasiedzenie
• Nabycie ekonomicznej władzy dysponowania, np. powiernictwo
• Transakcje nabycia związane ze spółkami osobowymi i kapitałowymi

Ponadto ustawa przewiduje jednak dwa szczególne stany faktyczne, które mają znaczenie wyłącznie w przypadku struktur przedsiębiorczych: podatek od nabycia nieruchomości dla przedsiębiorstw.

Zwolnienia podatkowe przy zakupie nieruchomości

Ustawa o podatku od nabycia nieruchomości przewiduje szereg zwolnień. Zwolnione są następujące transakcje nabycia:

Przeniesienie własności mieszkania między partnerami

Małżonkowie lub zarejestrowani partnerzy korzystają przy wspólnym nabyciu lub dziedziczeniu mieszkania z kwoty wolnej dla 150 m² powierzchni użytkowej. W tym celu należy przestrzegać określonych zasad dotyczących miejsca zamieszkania i użytkowania.

Granica bagatelna

Podatek nie jest naliczany, jeżeli podstawa opodatkowania jest niższa niż 1.100 €. W przypadku określonych podziałów gruntu obowiązuje granica 2.000 €.

Wspieranie celów użyteczności publicznej, dobroczynnych i kościelnych

Nieodpłatne przeniesienia na rzecz instytucji użyteczności publicznej, dobroczynnych lub kościelnych są zwolnione. Również przeniesienia dokonywane w wyniku urzędowego działania w zakresie planowania przestrzennego lub kształtowania terenów budowlanych są zwolnione z podatku, ale tylko wtedy, gdy nie zostały dobrowolnie uzgodnione.

Podział fizyczny

Również w przypadku podziału fizycznego, czyli podziału wspólnej nieruchomości na własność indywidualną, może istnieć zwolnienie. Warunkiem jest, aby każdy współwłaściciel otrzymał tylko wartość odpowiadającą jego pierwotnemu udziałowi.

Interwencja władz

Jeżeli nieruchomość jest przenoszona w drodze wywłaszczenia lub w celu uniknięcia interwencji władz, również nie nalicza się podatku.

Podstawa opodatkowania

Podstawa opodatkowania podatku od nabycia nieruchomości zależy od tego, jaki rodzaj gruntu jest przenoszony i w jakim prawnym lub ekonomicznym związku pozostaje transakcja nabycia. Zasadniczo podatek oblicza się na podstawie świadczenia wzajemnego, czyli tego, co faktycznie wydatkowane jest na nieruchomość.

W określonych przypadkach zastosowanie ma jednak nie świadczenie wzajemne, lecz wartość gruntu lub wartość jednostkowa, w szczególności w przypadku przeniesień w obrębie rodziny lub w przypadku nieodpłatnych transakcji, takich jak dziedziczenie lub przeniesienie zachowku. Wartość jednostkowa jest stosowana jako podstawa opodatkowania wyłącznie w przypadku gruntów rolnych i leśnych.

Jeżeli nieruchomość należy do majątku spółki nieruchomościowej, obowiązkowo należy przyjąć wartość rynkową jako podstawę opodatkowania. Musi to być udokumentowane opinią rzeczoznawcy lub porównywalnymi dowodami.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Podatek od nabycia nieruchomości i opłata za wpis

Przy zakupie nieruchomości zazwyczaj naliczany jest podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 3,5% ceny zakupu. Jeżeli nabycie następuje między bliskimi krewnymi, stawka podatku zmniejsza się do 2%.

Dodatkowo do podatku od nabycia nieruchomości przy wpisie prawa własności do księgi wieczystej należy zapłacić opłatę za wpis w wysokości 1,1% ceny zakupu. Ta tak zwana opłata za wpis jest płatna wraz z wpisem i jest obowiązkowa.

Zobowiązanie podatkowe i dłużnik podatkowy

Podatek od nabycia nieruchomości powstaje, gdy tylko strony umowy skutecznie prawnie zakończą nabycie. Dłużnikami podatkowymi są zasadniczo wszystkie osoby uczestniczące w transakcji nabycia, czyli z reguły kupujący i sprzedający.

Oprócz standardowego przypadku zawarcia umowy, ustawa o podatku od nabycia nieruchomości reguluje również szczególne wyjątki, na przykład w przypadku dziedziczenia, zapisów lub darowizn na wypadek śmierci. W takich przypadkach zobowiązanie podatkowe powstaje w innym momencie.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Odprowadzenie podatku od nabycia nieruchomości

Podatek od nabycia nieruchomości jest odprowadzany albo poprzez samodzielne obliczenie, albo za pomocą deklaracji podatkowej. Oba warianty muszą być realizowane przez adwokata lub notariusza.

Samodzielne obliczenie oferuje zaletę, że znacznie przyspiesza nabycie nieruchomości. Przez przedstawiciela stron następuje nie tylko zgłoszenie i zapłata podatku za pośrednictwem FinanzOnline, ale także sprawdzenie, jaka stawka podatku obowiązuje, czy możliwe jest zwolnienie i jaka podstawa opodatkowania ma zastosowanie w danym przypadku.

Terminowe i prawidłowe odprowadzenie jest warunkiem wpisu do księgi wieczystej. Bez niego prawo własności nie może zostać przeniesione.

Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach zgodnie z § 160 BAO

Urząd skarbowy wystawia zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach zgodnie z § 160 BAO. Tym samym urząd skarbowy potwierdza, że podatek od nabycia nieruchomości został w całości i prawidłowo uiszczony lub że taki podatek nie jest należny.

To zaświadczenie jest warunkiem koniecznym, aby sąd wieczystoksięgowy wpisał przeniesienie własności. Bez tego potwierdzenia postępowanie wieczystoksięgowe zostaje przerwane.

Korzyści z pomocy prawnej

Podatek od nabycia nieruchomości na pierwszy rzut oka wydaje się jasno uregulowany, jednak w praktyce okazuje się, że małe błędy mogą szybko prowadzić do niepotrzebnego obciążenia podatkowego lub opóźnień w księdze wieczystej. Wczesna porada prawna zapewnia bezpieczeństwo.

Często zadawane pytania – FAQ