Zarząd przymusowy

Zarząd przymusowy

Zarząd przymusowy jest szczególną formą egzekucji. Zarząd przymusowy jest jednym z trzech środków egzekucyjnych przewidzianych w Ustawie o Egzekucji (EO) dla egzekucji z nieruchomości. Obok przymusowego ustanowienia zastawu i licytacji przymusowej, umożliwia wierzycielowi egzekwującemu zaspokojenie jego roszczenia nie poprzez sprzedaż nieruchomości, lecz poprzez jej pożytki i dochody.

Zgodnie z § 97 EO, na rzecz podlegającego egzekucji roszczenia pieniężnego może zostać zarządzony zarząd przymusowy nieruchomości, budynku wzniesionego na gruncie innego właściciela lub prawa budowlanego. Wykorzystywane są przy tym pożytki i dochody z obiektu. Obejmuje to również dochody z prowadzonego na nieruchomości zakładu leśnego lub rolnego.

Strony w postępowaniu o zarząd przymusowy

W postępowaniu o zarząd przymusowy występują dwie główne strony. Wierzyciel prowadzący egzekucję to osoba, która posiada podlegające egzekucji roszczenie pieniężne i wnosi o zarząd przymusowy w celu zaspokojenia swojego roszczenia z dochodów z nieruchomości.

Zobowiązany to właściciel danej nieruchomości lub innego przedmiotu egzekucji, przeciwko któremu skierowane jest roszczenie. Podczas gdy wierzyciel prowadzący egzekucję domaga się wszczęcia i przeprowadzenia zarządu przymusowego, zobowiązany podlega ograniczeniom ustawowym związanym z zarządem jego nieruchomości.

Przebieg postępowania o zarząd przymusowy

Zasadniczo postępowanie o zarząd przymusowy składa się z trzech etapów:

• Postępowanie wszczynające
• Postępowanie zarządcze
• Postępowanie podziałowe

Postępowanie wszczynające

Postępowanie o zarząd przymusowy rozpoczyna się, podobnie jak każde postępowanie egzekucyjne, od wniosku egzekucyjnego. Wierzyciel wnioskuje w ten sposób do sądu o przeprowadzenie zarządu przymusowego nad określoną nieruchomością lub innym obiektem podlegającym egzekucji.

Jeśli sąd zatwierdzi zarząd przymusowy, zostanie to odnotowane w księgach wieczystych. Ten wpis zapewnia, że zarząd przymusowy jest skuteczny również wobec późniejszych nabywców nieruchomości.

Postanowienie o zatwierdzeniu zostaje doręczone zarówno wierzycielowi, jak i dłużnikowi. Od tego momentu rozporządzenia dłużnika dotyczące nieruchomości, wykraczające poza zwykły zarząd, są bezskuteczne wobec wierzycieli.

Jednocześnie wierzyciel egzekwujący zostaje zobowiązany do uiszczenia zaliczki na koszty w terminie co najmniej czterech tygodni. Ma to na celu zabezpieczenie minimalnego wynagrodzenia dla później powołanego zarządcy przymusowego.

Po wpłynięciu zaliczki na koszty, sąd powołuje zarządcę. Dodatkowo dłużnik zostaje poinformowany, że nie może już samodzielnie podejmować żadnych czynności zarządczych i nie może ingerować w zadania zarządcy.

Postanowienie o ustanowieniu zarządu doręcza się wielu podmiotom, w tym wierzycielowi, zobowiązanemu, zarządcy oraz organom właściwym w sprawach podatków i opłat od nieruchomości. Ponadto w Ediktsdatei następuje publiczne ogłoszenie.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Zarząd przymusowy nie ingeruje w substancję nieruchomości, lecz w jej bieżące użytkowanie i dochody, i wykorzystuje je do zaspokojenia podlegającego egzekucji roszczenia.“

Postępowanie zarządcze

W postępowaniu zarządczym faktyczny zarząd przymusowy nieruchomości jest prowadzony przez powołanego zarządcę przymusowego. Przejmuje on bieżące zarządzanie, pobiera dochody i dba o to, aby wszystkie czynności zarządcze były zgodne z przepisami Ustawy o Egzekucji.

Zezwolenie na zarząd przymusowy początkowo nie zmienia nic w istniejących umowach najmu i dzierżawy. Niemniej jednak zarządca ma określone uprawnienia:

• Może wypowiadać istniejące umowy zgodnie z ogólnymi przepisami ustawowymi
• Wnosić powództwo o eksmisję
• Zawierać nowe umowy najmu na okres zwyczajowo przyjęty w danym miejscu

Do podejmowania decyzji, które nie należą do zwykłego zarządu, zarządca potrzebuje zgody sądu egzekucyjnego. Zaliczają się do tego w szczególności:

• Zawieranie długoterminowych umów najmu, które wykraczają poza przewidywany okres zarządu przymusowego
• Wydzierżawianie całej nieruchomości lub jej poszczególnych części
• Wydzierżawianie pożytków z nieruchomości w drodze publicznej licytacji

Działalność zarządcy jest nadzorowana przez sąd egzekucyjny. Sąd może wydawać mu instrukcje, żądać sprawozdań i wyjaśnień, sprawdzać dokumenty oraz samodzielnie przeprowadzać niezbędne dochodzenia.

Postępowanie podziałowe

W postępowaniu podziałowym rozdzielane są dochody z nieruchomości uzyskane w trakcie zarządu przymusowego. Dochody te służą najpierw pokryciu kosztów zarządu, a następnie zaspokojeniu wierzyciela egzekwującego oraz innych uprawnionych.

Koszty związane z zarządem i zwykłym gospodarczym wykorzystaniem nieruchomości zarządca może pokrywać bezpośrednio z dochodów. Należą do nich na przykład koszty eksploatacji lub niezbędne wydatki bieżącego zarządzania. Wydatki te są zatem pokrywane bez dodatkowego postępowania.

Dopiero nadwyżki dochodów pozostałe po odliczeniu tych wydatków zarządczych są rozdzielane. Podziału dokonuje sąd egzekucyjny.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „W postępowaniu podziałowym uzyskane dochody są wykorzystywane w pierwszej kolejności na pokrycie kosztów zarządu, a następnie na zaspokojenie roszczeń uprawnionych wierzycieli.“

Umorzenie zarządu przymusowego

Zarząd przymusowy może zostać zakończony z kilku powodów. Umorzenie może nastąpić z urzędu lub na wniosek. Sąd umarza zarząd przymusowy, gdy wszystkie roszczenia wraz z opłatami dodatkowymi zostaną zaspokojone. Dłużnik może również sam złożyć wniosek o umorzenie.

Zarząd przymusowy należy również umorzyć, jeżeli jego kontynuacja wiązałaby się ze szczególnymi kosztami, których nie można pokryć z dochodów, lub jeżeli w danych okolicznościach nie można spodziewać się wystarczających dochodów.

Korzyści z pomocy prawnej

Adwokat towarzyszy Państwu przez całe postępowanie o zarząd przymusowy i dba o to, aby poprawnie spełniali Państwo wszystkie wymogi formalne. Składa on wniosek o wszczęcie egzekucji w prawidłowy sposób, przedkłada niezbędne dowody w terminie i nadzoruje każdy etap postępowania. Dzięki temu wierzyciele skutecznie dochodzą swoich roszczeń i unikają opóźnień lub błędów.

Jako dłużnik otrzymują Państwo ochronę prawną, dokładnie rozumieją swoje obowiązki i terminowo reagują na działania sądowe.

• Wsparcie podczas całego postępowania o zarząd przymusowy
• Prawnie bezpieczne wdrożenie wszystkich niezbędnych kroków
• Ochrona Państwa praw i interesów

Często zadawane pytania – FAQ