Pachtovereenkomst

Pachtovereenkomst

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht vs. huur – is dat niet hetzelfde?

Zeker niet. Terwijl er in het huurrecht – en dus ook voor de huurovereenkomst – talrijke wettelijke bepalingen bestaan, is dit bij pacht niet het geval. Zelfs de weinige wettelijke regelingen die er zijn, kunnen doorgaans contractueel worden gewijzigd en dus tot op zekere hoogte worden omzeild. Dit is des te opmerkelijker omdat pacht in de praktijk van enorm belang is.

Wie is de verpachter?

In de praktijk kan het voorkomen dat de eigenaar van een pachtobject niet de daadwerkelijke verpachter is. In dergelijke situaties is het belangrijk om te verduidelijken welke gebruiksovereenkomst er bestaat tussen eigenaar en verpachter en of verpachting überhaupt mogelijk is.

Huur of pacht?

Wilt u een bestaande onderneming (inclusief klantenbestand en inventaris) “overdragen” aan een derde zonder te verkopen? In dit geval is er sprake van een typische pachtovereenkomst.

Er is in ieder geval sprake van een huurovereenkomst wanneer alleen “lege” ruimtes worden verhuurd.

Belangrijk:

Als de pachter de volledige inventaris koopt (vaak via een “investeringsovername”) kan dit een bedrijfsovername betekenen. Dit houdt in dat de koper alle verplichtingen van de voorganger overneemt. In een dergelijk geval is het aan te raden om een gedetailleerd koopcontract op te stellen en bestaande schulden nauwkeurig te regelen.

Onbepaalde of bepaalde tijd?

Een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door beide partijen zonder opgaaf van redenen worden opgezegd met inachtneming van de overeengekomen termijnen en data, zonder overeenkomst met een opzegtermijn van 6 maanden tegen het einde van een kalenderhalfjaar. Het overeenkomen van een contractueel opzegverbod voor een bepaalde periode kan zinvol en noodzakelijk zijn ter bescherming van de pachter, vooral wanneer deze investeringen heeft gedaan.

Er is geen wettelijke huurbescherming.

Een overeenkomst voor bepaalde tijd betekent dat gedurende de bepaalde periode noch de verpachter noch de pachter kan opzeggen. Het is echter toegestaan om naast de bepaalde tijd contractueel een opzegmogelijkheid overeen te komen.

Onderhoudsverplichtingen

Er bestaat geen duidelijke wettelijke regeling voor onderhoudsverplichtingen. In principe is er vergaande contractvrijheid – de onderhoudsverplichtingen kunnen dus individueel tussen partijen worden overeengekomen.

Verbouwingen

In principe zijn verbouwingen wettelijk niet toegestaan. Reeds geplande verbouwingen moeten daarom altijd in de pachtovereenkomst worden geregeld of toegestaan.

Teruggave van het pachtobject

Het pachtobject moet in principe altijd worden teruggegeven in de staat waarin het is overgenomen, rekening houdend met natuurlijke slijtage.

Investeringsvergoeding

Een investeringsvergoeding (bijvoorbeeld voor overgenomen inventaris) wordt in de praktijk meestal uitgesloten. Als het de gezamenlijke wil van partijen is dat een investeringsvergoeding verschuldigd is, dan moet hierover een uitdrukkelijke contractuele afspraak worden gemaakt.

Juist in dit verband moet er overigens op worden gelet dat regelingen zodanig worden vormgegeven dat er juridisch gezien sprake is van een zuivere pachtovereenkomst en niet van een bedrijfsovername.

Exploitatiekosten

Aangezien zowel een wettelijke regeling als een wettelijke definitie van exploitatiekosten ontbreekt, moeten exploitatiekosten in de pachtovereenkomst uitputtend (niet: “in het bijzonder”) worden gedefinieerd en opgesomd, en moet een verrekeningswijze (bijv. maandelijkse forfaitaire bedragen met jaarlijkse verrekening tot juni van het volgende jaar) worden overeengekomen.

Pachtprijs

Het is aan te raden om een nauwkeurige regeling voor de pachtprijs te treffen, aangezien deze achteraf niet eenzijdig kan worden gewijzigd. Een indexering is toegestaan als dit contractueel is overeengekomen.

Contracten

Overeenkomsten (zoals bijvoorbeeld arbeidsovereenkomsten van bestaande medewerkers) gaan niet automatisch over op de pachter. Indien dit gewenst is, is in ieder geval een uitdrukkelijke contractuele overeenkomst vereist.