Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare per le imprese

Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare

L’acquisto di terreni da parte di imprese o il cambio di quote in società proprietarie di immobili comporta regolarmente l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare. Si tratta di un’ imposta sulle transazioni legali, che si applica al trasferimento oneroso o gratuito di terreni nazionali o a determinate operazioni di diritto societario.

L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è un tributo che si applica all’acquisto di terreni o di determinate quote societarie in Austria.

Oggetto dell’imposta

L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare si applica quando un terreno nazionale viene trasferito in senso civilistico. Ciò include non solo il suolo, ma anche gli accessori ad esso stabilmente collegati.

• Suolo
• Accessori
• Accrescimento
• Diritti di costruzione
• Superfici

Non sono invece soggetti all’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare i beni mobili come:

• Macchinari di un impianto industriale
• Altro inventario

Operazioni di acquisizione

Mentre per le imprese valgono ulteriori fattispecie di acquisizione, come ad esempio il cambio di soci o le unioni di quote, per le persone fisiche valgono altre disposizioni. Ulteriori informazioni sulle operazioni di acquisizione generali sono disponibili sulla nostra pagina: Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare.

Variazione dei soci in società proprietarie di immobili

L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare sorge secondo § 1 comma 3 GrEStG , quando entro sette anni almeno il 75% delle quote di una società proprietaria di immobili viene trasferito a nuovi soci. Non si tratta di una singola acquisizione. Determinante è l’operazione con cui questa soglia viene superata per la prima volta. Da questo momento in poi, il periodo di sette anni ricomincia a decorrere.

Unione di quote in società proprietarie di immobili

Anche l’ unione di almeno il 75% delle quote di una società di persone o di capitali proprietaria di immobili nelle mani di un acquirente o di un gruppo di acquirenti è soggetta all’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare. A tal fine, si considera sia l’acquisizione diretta che indiretta di quote.

Si ha un gruppo di acquirenti quando persone o società sono soggette a direzione unitaria o influenza dominante, ad esempio in strutture di gruppo.

Esenzioni fiscali

Per gli imprenditori valgono particolari agevolazioni fiscali in caso di trasferimento di terreni aziendali. Queste sono destinate in particolare a facilitare i passaggi generazionali.

Trasferimento di azienda in caso di attività commerciale o lavoro autonomo

Una franchigia di 900.000 € si applica ai trasferimenti gratuiti e parzialmente onerosi. Questa può essere richiesta se:

• l’unità trasferita genera redditi aziendali,
• l’acquirente è una persona fisica,
• il trasferimento avviene per età, decesso o invalidità permanente al lavoro, e
• viene trasferito almeno il 25% dell’azienda.

La franchigia deve essere ripartita proporzionalmente sulla parte gratuita. Inoltre, l’imposta per questa parte gratuita è limitata allo 0,5% del valore del terreno.

Trasferimenti di aziende agricole e forestali

Qui la franchigia ammonta a 365.000 €. I presupposti corrispondono sostanzialmente a quelli per le imprese commerciali, per cui il patrimonio trasferito deve generare redditi agricoli e forestali.

Procedure di ricomposizione fondiaria e riordino fondiario

In caso di trasferimento di un terreno agricolo o forestale nel corso di una procedura di riordino fondiario o ricomposizione fondiaria approvata dalle autorità, non si applica l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare, a condizione che sia disponibile una corrispondente notifica dell’autorità agraria, a cui l’ufficio delle imposte è vincolato.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Base imponibile

L’ammontare dell’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare dipende dalla cosiddetta base imponibile. Decisivo è se si tratta di un terreno del patrimonio immobiliare o di un terreno agricolo e forestale. Per le imprese e le persone fisiche valgono fondamentalmente le stesse regole, con specifiche deroghe per determinate operazioni di acquisizione.

Principio generale

Di norma, l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare si calcola in base alla controprestazione, ovvero al valore effettivo del corrispettivo pagato. In casi particolari, ad esempio in caso di trasferimenti gratuiti o acquisizioni all’interno della famiglia, non si considera la controprestazione, bensì un valore del terreno forfettario, il valore unitario o il valore normale.

Controprestazione

La controprestazione comprende tutto ciò che l’acquirente spende per ottenere il terreno.

Valore del terreno

Il valore del terreno è determinante quando non viene fornita alcuna controprestazione o solo una controprestazione molto bassa.

Valore unitario

Per i terreni agricoli e forestali non si considera il valore del terreno, bensì il valore unitario.

Valore normale

Il valore normale come base imponibile può essere utilizzato volontariamente se è dimostrabilmente inferiore al valore del terreno, oppure obbligatoriamente se il terreno appartiene al patrimonio di una società immobiliare, e quest’ultimo caso si applica se gli immobili non sono utilizzati per scopi aziendali propri, bensì principalmente affittati o venduti.

Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare e tassa di registrazione

L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare ammonta fondamentalmente al 3,5% della base imponibile, mentre per i trasferimenti gratuiti, in particolare in ambito familiare, si applica una tariffa a scaglioni. Inoltre, per la registrazione nel libro fondiario si applica una tassa dell’1,1%.

Debito d’imposta e debitore d’imposta

Il debito d’imposta sorge non appena viene conclusa un’operazione di acquisizione soggetta a imposta, ad esempio con la sottoscrizione del contratto di acquisizione di quote.

In caso di variazione dei soci, la società proprietaria di immobili è essa stessa debitrice d’imposta.
In caso di unione di quote, invece, risponde la persona o il gruppo di acquirenti nelle cui mani viene unito almeno il 75% delle quote.

Versamento dell’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare

L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare viene versata presentando una dichiarazione dei redditi oppure tramite autocalcolo da parte di un notaio o di un avvocato tramite FinanzOnline. In entrambi i casi, la comunicazione deve essere effettuata entro e non oltre il 15 del secondo mese successivo alla nascita del debito d’imposta.

Certificato di non opposizione ai sensi del § 160 BAO

L’ufficio delle imposte rilascia un certificato di non opposizione ai sensi del § 160 BAO. Con questo, l’ufficio delle imposte conferma che l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è stata versata integralmente e correttamente o che non se ne applica alcuna.

Questo certificato è un presupposto affinché il tribunale del libro fondiario registri il trasferimento di proprietà. Senza questa conferma, il procedimento del libro fondiario viene interrotto.

I suoi vantaggi con il supporto legale

Soprattutto in caso di trasferimenti di terreni aziendali, trasformazioni o trasferimenti di quote, l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è un tema complesso con un alto rischio. Valutazioni errate portano rapidamente a costi aggiuntivi considerevoli o alla riscossione successiva dell’imposta. Un preciso accompagnamento legale si rivela quindi utile, sia dal punto di vista tecnico che finanziario.

Domande frequenti – FAQ