Porez na dohodak od nekretnina

Porez na dohodak od nekretnina

Tko proda nekretninu i pritom ostvari dobit, u mnogim slučajevima mora platiti porez na dohodak od nekretnina. Pri prodaji zemljišta, kuće ili stana u vlasništvu plaća se paušalni porez na dohodak od nekretnina od 30 %, čija je osnova § 30. Zakona o porezu na dohodak.

Ako osoba ostvari dobit pri prodaji nekretnine, mora za to platiti porez na dohodak od nekretnina

Obveza plaćanja poreza pri prodaji nekretnine uz naknadu

Porez se odnosi na prodaju uz naknadu sljedećeg:

• Zemljište
• Zgrade, uključujući stanove u vlasništvu
• prava izjednačena sa zemljištem, npr. prava građenja

Ne plaća se porez u sljedećim slučajevima:

• Besplatni prijenos kao što je darovanje, nasljedstvo
• Glavno prebivalište prodavatelja kao i samostalno izgrađene zgrade

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Oslobođenja od poreza i posebni propisi

Oslobođenje glavnog prebivališta

Ako postoji glavno prebivalište, prodaja nekretnine ostaje oslobođena poreza. Dvije varijante omogućuju oslobođenje od poreza:

• Pravilo od dvije godine: Nekretnina se koristila neprekidno najmanje dvije godine kao glavno prebivalište, počevši od stjecanja uz naknadu do prodaje.
• Pravilo 5 od 10: Prodavatelj je stanovao u nekretnini neprekidno najmanje pet godina unutar zadnjih deset godina. Pritom nije štetno ako je glavno prebivalište napušteno do pet godina prije prodaje.

Ovo oslobođenje vrijedi samo ako postoji stjecanje uz naknadu, na primjer kupnjom.
S druge strane, nekretnina prenesena bez naknade, na primjer putem nasljedstva ili darovanja, u pravilu ne ispunjava ovaj uvjet.

Oslobođenje proizvođača

Također, prodaja samostalno izgrađene zgrade je oslobođena poreza, ali samo ako:

• je zgrada izgrađena u privatnoj imovini,
• je prodavatelj sam financirao građevinski projekt i snosio rizik,
• i zgrada nije iznajmljena.

Oslobođenje od poreza odnosi se isključivo na zgradu, ali ne i na zemljište.
Ako vlasnik iznajmljuje objekt u cijelosti ili djelomično unutar zadnjih deset godina, od oslobođenja profitira samo za dio koji nije iznajmljen.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ostale prodaje oslobođene poreza

Izvlaštenja

Ne plaća se porez na dohodak od nekretnina ako se prodaja odvija radi izbjegavanja službenog zahvata, na primjer u okviru izvlaštenja ili zbog službenog pritiska.

Određene transakcije zamjene

Sljedeće zamjene su oslobođene poreza:

• Zamjena poljoprivrednog i šumskog zemljišta u sklopu postupaka spajanja ili uređivanja zemljišta
• Zamjena u okviru preparcelacije građevinskog zemljišta
• Uređivanje granica, pod uvjetom da naknada ne prelazi 730 eura

Utvrđivanje dobiti pri prodaji nekretnina

Tko proda nekretninu, ostvaruje takozvanu dobit od prodaje, koja se sastoji od razlike između stvarnog prihoda od prodaje i prvobitno utrošenih troškova nabave.

Novo zemljište

Za nekretnine koje su kupljene nakon 31. ožujka 2002., od prodajne cijene oduzimaju se stvarni troškovi nabave. To uključuje i određena naknadna ulaganja kao što su dogradnje ili veće renovacije, ako već nisu porezno uzete u obzir.

Staro zemljište

Za starije nekretnine koje su nabavljene prije 31. ožujka 2002., porezna uprava primjenjuje paušalne vrijednosti. U pravilu se 86 % prihoda uzima kao trošak nabave, što znači da se oporezuje samo 14 % s paušalnom poreznom stopom od 30 %. To rezultira efektivnim poreznim opterećenjem od 4,2 % na prodajnu cijenu.

Ako je zemljište nakon 31. prosinca 1987. prenamijenjeno iz zelenog u građevinsko zemljište, porezna uprava uzima u obzir samo 40 % prodajne cijene kao trošak nabave. Time se povećava oporeziva dobit na 60 %, što dovodi do efektivnog poreznog opterećenja od 18 %.

Prilagodba troškova nabave

Porezna uprava dopušta prilagodbu troškova nabave samo kod takozvanog utvrđivanja redovnih prihoda, što uglavnom vrijedi za novo zemljište. Pritom uzima u obzir stvarne troškove nabave.

Visina porezne stope

Od 2016. porezna uprava u pravilu oporezuje dobit od prodaje zemljišta fiksnom poreznom stopom od 30 %, pri čemu ovaj porez ne povećava poreznu stopu za ostali dohodak.

Na zahtjev porezni obveznici mogu odabrati nižu redovnu stopu poreza na dohodak, takozvanu opciju redovnog oporezivanja.

Naplata i uplata poreza na dohodak od nekretnina

Prodavatelji u mnogim slučajevima moraju platiti porez na dohodak od nekretnina pri prodaji zemljišta ili nekretnina. Odvjetnici ili javni bilježnici obračunavaju i uplaćuju ovaj porez, osobito ako utvrđuju i porez na stjecanje nekretnina za stranu kupca. U takvim slučajevima zakon obvezuje porezno rješavanje preko zastupnika stranaka.

Dva načina uplate poreza

• Samostalni obračun

Ako angažirani odvjetnik ili javni bilježnik obračunava porez na stjecanje nekretnina, u pravilu istovremeno uplaćuje i porez na dohodak od nekretnina.

• Posebna predujam

Ako zastupnik stranaka ne obračunava porez na stjecanje nekretnina, porezni obveznik plaća predujam poreznoj upravi. Ona taj iznos kasnije uračunava u okviru procjene poreza na dohodak na konačni porez.

Učinak konačnosti pri samostalnom obračunu

Ako se uplata poreza na dohodak od nekretnina vrši samostalnim obračunom, ona ima učinak konačnosti. Time se porez smatra u potpunosti podmirenim. Daljnji unos u poreznu prijavu nije potreban.

Predujam čini iznimku: Porezna uprava ga uračunava u sklopu procjene, ali ne vrijedi automatski kao konačno oporezovan.

Opcija procjene i redovno oporezivanje

Tko proda nekretninu, može ovaj postupak dobrovoljno navesti u poreznoj prijavi. Time takozvana opcija procjene ne omogućuje samo korekciju pogrešnih obračuna, već i prijeboj gubitaka od drugih prodaja.

Alternativno, može se odabrati opcija redovnog oporezivanja. Ako je osobna stopa poreza na dohodak ispod 30 %, porezno opterećenje na dobit od prodaje se sukladno tome smanjuje. Uračunavanje se vrši u okviru redovne procjene poreza na dohodak.

Vaše prednosti uz odvjetničku podršku

Porez na dohodak od nekretnina u praksi postavlja brojna pitanja. Uz stručno pravno savjetovanje izbjegavate financijske nedostatke i stvarate poreznu jasnoću prije potpisivanja ugovora.

Često postavljana pitanja – FAQ