Varainsiirtovero yrityksille

Varainsiirtovero

Kiinteistöjen hankinta yritysten toimesta tai kiinteistöjä omistavien yhtiöiden osuuksien vaihtuminen laukaisee säännöllisesti varainsiirtoveron. Kyseessä on oikeustoimivero, joka syntyy vastikkeellisessa tai vastikkeettomassa luovutuksessa kotimaisista kiinteistöistä tai tietyissä yhtiöoikeudellisissa toimenpiteissä.

Varainsiirtovero on maksu, joka syntyy kiinteistöjen tai tiettyjen yhtiöosuuksien hankinnasta Itävallassa.

Veron kohde

Varainsiirtovero syntyy, kun kotimainen kiinteistö luovutetaan siviilioikeudellisessa merkityksessä. Tämä ei kata ainoastaan maata, vaan myös siihen pysyvästi liittyvät tarvikkeet.

• Maa-alueet
• Tarvikkeet
• Lisäykset
• Maanalaiset oikeudet
• Superedifikaatit

Varainsiirtoveron piiriin eivät sen sijaan kuulu irtaimet käyttöomaisuushyödykkeet, kuten:

• Käyttöpaikan koneet
• Muu irtaimisto

Hankintatapahtumat

Vaikka yrityksiin sovelletaan lisähankintaperusteita, kuten osakkaiden vaihtumista tai osuuksien yhdistämistä, luonnollisiin henkilöihin sovelletaan muita säännöksiä. Lisätietoja yleisistä hankintatoimenpiteistä löydät sivultamme: Varainsiirtovero.

Osakkaiden vaihtuminen kiinteistöjä omistavissa yhtiöissä

Varainsiirtovero syntyy § 1 Abs. 3 GrEStG , jos seitsemän vuoden kuluessa vähintään 75 % kiinteistöjä omistavan yhtiön osuuksista siirtyy uusille osakkaille. Tässä ei ole kyse yksittäisestä hankinnasta. Ratkaiseva on se toimenpide, jolla tämä kynnys ylitetään ensimmäisen kerran. Tästä hetkestä alkaen seitsemän vuoden määräaika alkaa kulua uudelleen.

Osuuksien yhdistäminen kiinteistöjä omistavissa yhtiöissä

Myös vähintään 75 %:n osuuksien yhdistäminen kiinteistöjä omistavassa henkilö- tai pääomayhtiössä yhden hankkijan tai hankkijaryhmän hallussa on varainsiirtoveron alaista. Tässä huomioidaan sekä välitön että välillinen osuuksien hankinta.

Hankkijaryhmä on kyseessä, kun henkilöt tai yhtiöt ovat yhtenäisen johdon tai määräävän vaikutusvallan alaisia, esimerkiksi konsernirakenteissa.

Verovapautukset

Yrittäjille on voimassa erityisiä verotuksellisia etuja yrityskiinteistöjen luovutuksissa. Näiden tarkoituksena on erityisesti helpottaa yritysten luovutuksia.

Liiketoiminnan siirto elinkeinotoiminnassa tai itsenäisessä ammatinharjoituksessa

Verovapaa summa, 900 000 €, koskee vastikkeettomia ja osittain vastikkeellisia luovutuksia. Tämän voi hyödyntää, jos:

• siirretty yksikkö tuottaa yritystuloja,
• hankkija on luonnollinen henkilö,
• luovutus tapahtuu iän, kuoleman tai pysyvän työkyvyttömyyden vuoksi, ja
• vähintään 25 % liiketoiminnasta siirretään.

Verovapaa summa on jaettava suhteellisesti vastikkeettomaan osaan. Lisäksi tämän vastikkeettoman osan vero on katettu 0,5 %:lla kiinteistön arvosta.

Liiketoiminnan siirrot maa- ja metsätaloudessa

Tässä verovapaa summa on 365 000 €. Edellytykset vastaavat pääosin elinkeinotoiminnan edellytyksiä, mutta siirretyn omaisuuden on tuotettava maa- ja metsätaloudellisia tuloja.

Maanjärjestely- ja tilusjärjestelymenettelyt

Maa- tai metsätaloudellisen kiinteistön luovutuksessa viranomaisen hyväksymän tilusjärjestely- tai maanjärjestelymenettelyn yhteydessä ei synny varainsiirtoveroa, edellyttäen, että maatalousviranomaisen vastaava päätös on olemassa ja verovirasto on siihen sidottu.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Verotusperuste

Varainsiirtoveron suuruus riippuu niin kutsutusta verotusarvosta. Ratkaisevaa on, onko kyseessä kiinteistöomaisuuteen kuuluva kiinteistö vai maa- ja metsätaloudellinen kiinteistö. Yrityksiin ja yksityishenkilöihin sovelletaan periaatteessa samoja sääntöjä, tietyin poikkeuksin tietyissä hankintatoimenpiteissä.

Yleinen periaate

Yleensä varainsiirtovero lasketaan vastikkeen eli maksetun korvauksen todellisen arvon mukaan. Erityistapauksissa, kuten vastikkeettomissa luovutuksissa tai perheen sisäisissä hankinnoissa, ei käytetä vastiketta, vaan kiinteä kiinteistön arvo, yhtenäisarvo tai käypä arvo.

Vastike

Vastike sisältää kaiken, mitä hankkija käyttää kiinteistön saamiseksi.

Kiinteistön arvo

Kiinteistön arvo on ratkaiseva, jos vastiketta ei anneta tai se on hyvin vähäinen.

Yhtenäisarvo

Maa- ja metsätaloudellisten kiinteistöjen osalta ei käytetä kiinteistön arvoa, vaan yhtenäisarvoa.

Käypä arvo

Käypää arvoa on käytettävä verotusarvona joko vapaaehtoisesti, jos se todistettavasti alittaa kiinteistön arvon, tai pakollisesti, jos kiinteistö kuuluu kiinteistöyhtiön omaisuuteen, jolloin jälkimmäinen pätee, jos kiinteistöjä ei käytetä omiin liiketoiminnallisiin tarkoituksiin, vaan niitä pääasiassa vuokrataan tai myydään.

Kiinteistövero ja rekisteröintimaksu

Varainsiirtovero on periaatteessa 3,5 % verotusarvosta, vastikkeettomissa luovutuksissa, erityisesti perheen sisällä, sovelletaan porrastettua asteikkohinnoittelua. Lisäksi kiinteistörekisteriin kirjaamisesta peritään 1,1 %:n maksu.

Verovelka ja verovelvollinen

Verovelka syntyy heti, kun veronalainen hankintatoimenpide on saatu päätökseen, esimerkiksi osuuksien hankintasopimuksen allekirjoituksella.

Osakkaiden vaihtuessa kiinteistöjä omistava yhtiö on itse verovelvollinen.
Osuuksien yhdistämisessä sen sijaan vastuussa on se henkilö tai hankkijaryhmä, jonka hallussa vähintään 75 % osuuksista yhdistetään.

Kiinteistöveron maksaminen

Varainsiirtovero maksetaan joko jättämällä veroilmoitus tai notaarin tai asianajajan itse tekemällä laskelmalla FinanzOnlinen kautta. Molemmissa tapauksissa ilmoitus on tehtävä viimeistään verovelan syntymistä seuraavan toisen kuukauden 15. päivään mennessä.

Esteettömyystodistus BAO:n 160 §:n mukaisesti

Verovirasto antaa esteettömyystodistuksen BAO:n 160 §:n mukaisesti. Tällä verovirasto vahvistaa, että varainsiirtovero on maksettu kokonaan ja oikein tai että sitä ei synny.

Tämä todistus on edellytys sille, että kiinteistörekisterituomioistuin kirjaa omistusoikeuden siirron. Ilman tätä vahvistusta kiinteistörekisterimenettely keskeytetään.

Edunne asianajajan tuella

Erityisesti yrityskiinteistöjen luovutuksissa, yritysjärjestelyissä tai osuuksien siirroissa varainsiirtovero on monimutkainen ja riskialtis aihe. Virheelliset arviot johtavat nopeasti huomattaviin lisäkustannuksiin tai veron jälkikantoon. Tarkka oikeudellinen tuki kannattaa siksi sekä ammatillisesti että taloudellisesti.

Usein kysytyt kysymykset – UKK