Grunderwerbsteuer im Erbrecht
Grunderwerbssteuer im Erbrecht
Wenn eine Liegenschaft durch Erbschaft übergeht, stellt sich oft die Frage, ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt. Die Antwort ist nicht immer eindeutig, denn nicht jeder Erwerb von Todes wegen ist steuerfrei. Wer hier falsch plant oder zu spät handelt, riskiert unnötige Kosten.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich bei jedem Erwerb eines Grundstücks fällig, also auch dann, wenn der Eigentumsübergang durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung auf den Todesfall erfolgt
Zeitpunkt der Fälligkeit
Grunderwerbsteuer entsteht immer dann, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung auf eine andere Person übergeht. Das gilt auch für:
- den Erwerb durch gesetzliche Erbfolge
- letztwillige Verfügungen (z. B. Vermächtnis, Testament)
- Schenkungen auf den Todesfall
Wichtig: Die Steuerpflicht entsteht nicht mit dem Tod, sondern erst mit der Einantwortung der Liegenschaft. Wird die Immobilie vorher im Zuge der Verlassenschaft verkauft, fällt die Steuer beim Käufer an.
Darüber hinaus nennt § 1 GrEStG weitere steuerpflichtige Vorgänge, die auch im Erbzusammenhang auftreten können, etwa die Abtretung eines Übereignungsanspruchs, der Erwerb der Verwertungsbefugnis, ein Gesellschafterwechsel oder die Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft.
Weitere Informationen zu steuerpflichtigen Erwerbsvorgängen finden Sie auf unserer allgemeinen Seite zur Grunderwerbsteuer.
Höhe der Grunderwerbssteuer im Erbfall
Bei unentgeltlichem Erwerb im Erbweg innerhalb des begünstigten Familienkreises kommt ein Stufentarif zur Anwendung. Die Steuer wird anteilig wie folgt berechnet:
- 3,5 % für alle darüber hinausgehenden Beträge
- 0,5 % für die ersten 250.000 € des Grundstückswerts
- 2,0 % für die nächsten 150.000 € (also den Teil zwischen 250.001 € und 400.000 €)
- Bei Unternehmensübertragungen im Familienverband gilt zusätzlich ein Freibetrag von 900.000 €, bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt er 365.000 €.
Neben den unentgeltlichen Erwerbsvorgängen gibt es auch teilentgeltliche Erwerbe. Liegt die Gegenleistung zwischen 30 % und 70 % des Grundstückswerts, werden sowohl der Stufentarif als auch der allgemeine Satz von 3,5 % anteilig angewendet. Bei einer Gegenleistung von mehr als 70 % gilt der volle Steuersatz.
Als Gegenleistung gilt jede vereinbarte Leistung, die der Erwerber für den Erhalt der Liegenschaft erbringt, wie ein Kaufpreis, die Übernahme von Schulden oder die Einräumung eines Wohnrechts zugunsten des Veräußerers.
Achtung: Dieser Tarif gilt nur für Erwerbe im eng definierten Familienverband, z. B. Ehegatten, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen, Pflege- oder Stiefkinder sowie Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz.
Bemessungsgrundlage:
Die Bemessung der Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Einantwortung. Der sogenannte Grundstückswert wird anhand eines Modells oder Sachverständigengutachtens ermittelt.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bleibt der Einheitswert maßgeblich, sofern die Fläche unmittelbar dem landwirtschaftlichen Einkommen dient. Es ist wichtig, zwischen Grundvermögen und land- bzw. forstwirtschaftlichem Vermögen zu unterscheiden: Grundstücke, die ausschließlich land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, zählen zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Alle anderen Liegenschaften fallen unter das Grundvermögen. Diese Einordnung wirkt sich direkt auf die Bemessungsgrundlage und den Steuersatz aus.
Beispiel
Erbt ein Sohn ein Elternhaus im Verkehrswert von 300.000 €, beträgt die Grunderwerbsteuer:
- 0,5 % von 250.000 € = 1.250 €
- 2,0 % von 50.000 € = 1.000 €
→ Gesamtsteuer: 2.250 €
Stundung oder Ratenzahlung der Grunderwerbsteuer
Unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt das Gesetz eine Zahlung in fünf Jahresraten, z. B. bei geringer Liquidität oder Erbengemeinschaften. Voraussetzung ist, dass der 0,5 %-Satz zur Anwendung kommt.
Steuerfreie Erwerbe
Befreit von der Grunderwerbsteuer sind insbesondere:
- Übertragungen im Todesfall an Ehegatten oder eingetragene Partner hinsichtlich des Hauptwohnsitzes, wenn die Wohnfläche 150 m² nicht überschreitet
- Erwerbe durch gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Einrichtungen
- Enteignungen oder Übertragungen zur Vermeidung behördlicher Eingriffe
- Bagatellgrenzen: keine Steuerpflicht, wenn die Bemessungsgrundlage höchstens 1.100 € beträgt (bei Liegenschaftsteilung bis 2.000 €)
- Betriebsfreibetrag: 900.000 € für Grundvermögen oder 360.000 € für land- und forstwirtschaftliches Vermögen bei unentgeltlichen Vorgängen
Eintragungsgebühr in das Grundbuch
Die Eintragung ins Grundbuch ist nur möglich, wenn das Finanzamt zuvor eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 160 BAO ausgestellt hat. Diese erhalten Sie, wenn die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß entrichtet oder keine solche angefallen ist.
Für bestimmte Erwerbergruppen beträgt die Eintragungsgebühr:
- 1,1 % des Verkehrswertes (für Dritte)
- 1,1 % des dreifachen Einheitswerts (für Familienangehörige, Ehepartner, Lebensgefährten mit Hauptwohnsitz)
Ihre Vorteile mit anwaltlicher Unterstützung
Wir prüfen für Sie:
- ob Sie zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet sind
- ob eine Befreiung oder Vergünstigung greift
- welche Bemessungsgrundlage und welcher Tarif anzuwenden sind
- welche Fristen, Anträge und Dokumente einzuhalten sind
