Daň z nadobudnutia nehnuteľností v dedičskom práve

Daň z nadobudnutia nehnuteľností v dedičskom práve

Ak nehnuteľnosť prechádza dedičstvom, často sa vynára otázka, či pritom vzniká daň z nadobudnutia nehnuteľností. Odpoveď nie je vždy jednoznačná, pretože nie každé nadobudnutie z dôvodu smrti je oslobodené od dane. Kto tu nesprávne plánuje alebo koná príliš neskoro, riskuje zbytočné náklady.

Daň z nadobudnutia nehnuteľností je v zásade splatná pri každom nadobudnutí pozemku, teda aj vtedy, ak prechod vlastníctva nastane prostredníctvom dedičstva, odkazu alebo darovania pre prípad smrti

Okamih splatnosti

Daň z nadobudnutia nehnuteľností vzniká vždy, keď pozemok, dom alebo byt prechádza na inú osobu. To platí aj pre:

• nadobudnutie prostredníctvom zákonného dedenia
• závetné ustanovenia (napr. odkaz, závet)
• Darovania pre prípad smrti

Dôležité: Daňová povinnosť nevzniká smrťou, ale až potvrdením dedičstva nehnuteľnosti. Ak sa nehnuteľnosť predá predtým v rámci dedičského konania, daň vzniká kupujúcemu.

Okrem toho § 1 zákona o dani z nadobudnutia nehnuteľností (GrEStG) uvádza ďalšie zdaniteľné transakcie, ktoré môžu nastať aj v súvislosti s dedičstvom, ako napríklad postúpenie nároku na prevod vlastníctva, nadobudnutie oprávnenia na zhodnotenie, zmena spoločníka alebo zlúčenie najmenej 95 % podielov v spoločnosti vlastniacej nehnuteľnosti.

Ďalšie informácie o zdaniteľných nadobúdacích transakciách nájdete na našej všeobecnej stránke o dani z nadobudnutia nehnuteľností.

Výška dane z nadobudnutia nehnuteľností v prípade dedenia

Pri bezodplatnom nadobudnutí dedičstvom v rámci zvýhodneného rodinného kruhu sa uplatňuje stupňovitá sadzba. Daň sa vypočíta pomerne takto:

• 3,5 % pre všetky sumy presahujúce túto hranicu
• 0,5 % pre prvých 250 000 € z hodnoty pozemku
• 2,0 % pre ďalších 150 000 € (teda časť medzi 250 001 € a 400 000 €)
• Pri prevodoch podnikov v rámci rodiny platí dodatočne oslobodenie od dane vo výške 900 000 €, pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je to 365 000 €.

Okrem bezodplatných nadobúdacích transakcií existujú aj čiastočne odplatné nadobudnutia. Ak je protiplnenie medzi 30 % a 70 % hodnoty pozemku, uplatňuje sa pomerne stupňovitá sadzba aj všeobecná sadzba 3,5 %. Pri protiplnení vyššom ako 70 % platí plná sadzba dane.

Za protiplnenie sa považuje každé dohodnuté plnenie, ktoré nadobúdateľ poskytuje za získanie nehnuteľnosti, ako napríklad kúpna cena, prevzatie dlhov alebo zriadenie práva bývania v prospech prevádzateľa.

Pozor: Táto sadzba platí len pre nadobudnutia v úzko definovanom rodinnom kruhu, napr. manželia, deti, vnúčatá, rodičia, súrodenci, netere/synovci, pestúni alebo nevlastné deti, ako aj partneri žijúci v spoločnej domácnosti.

Základ dane:

Výpočet dane sa riadi trhovou hodnotou nehnuteľnosti v čase potvrdenia dedičstva. Takzvaná hodnota pozemku sa určuje na základe modelu alebo znaleckého posudku.

Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch zostáva rozhodujúca jednotková hodnota, pokiaľ plocha slúži priamo poľnohospodárskemu príjmu. Je dôležité rozlišovať medzi pozemkovým majetkom a poľnohospodárskym, resp. lesným majetkom: Pozemky, ktoré sa využívajú výlučne na poľnohospodárske alebo lesné účely, patria k poľnohospodárskemu a lesnému majetku. Všetky ostatné nehnuteľnosti spadajú pod pozemkový majetok. Toto zaradenie má priamy vplyv na základ dane a sadzbu dane.

Príklad
Ak syn zdedí rodičovský dom s trhovou hodnotou 300 000 €, daň z nadobudnutia nehnuteľností je:

• 0,5 % z 250 000 € = 1 250 €
• 2,0 % z 50 000 € = 1 000 €
  → Celková daň: 2 250 €

Odklad alebo splátkový kalendár dane z nadobudnutia nehnuteľností

Za určitých podmienok zákon umožňuje platbu v piatich ročných splátkach, napr. pri nízkej likvidite alebo spoločenstvách dedičov. Predpokladom je, že sa uplatňuje sadzba 0,5 %.

Nadobudnutia oslobodené od dane

Od dane z nadobudnutia nehnuteľností sú oslobodené najmä:

• Prevody v prípade smrti na manželov alebo registrovaných partnerov týkajúce sa hlavného bydliska, ak obytná plocha nepresahuje 150 m²
• Nadobudnutia prostredníctvom verejnoprospešných, charitatívnych alebo cirkevných inštitúcií
• Vyvlastnenia alebo prevody na zabránenie úradným zásahom
• Bagateľné limity: žiadna daňová povinnosť, ak základ dane nepresahuje 1 100 € (pri rozdelení nehnuteľnosti do 2 000 €)
• Oslobodenie od dane pre podnik: 900 000 € pre pozemkový majetok alebo 360 000 € pre poľnohospodársky a lesný majetok pri bezodplatných transakciách

Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností

Zápis do katastra nehnuteľností je možný len vtedy, ak daňový úrad predtým vydal potvrdenie o bezúhonnosti podľa § 160 BAO . Toto potvrdenie získate, ak bola daň z nadobudnutia nehnuteľností riadne zaplatená alebo ak žiadna takáto daň nevznikla.

Pre určité skupiny nadobúdateľov je poplatok za zápis:

• 1,1 % z trhovej hodnoty (pre tretie strany)
• 1,1 % z trojnásobku jednotkovej hodnoty (pre rodinných príslušníkov, manželov, partnerov žijúcich v spoločnej domácnosti)

Vaše výhody s právnou podporou

Preveríme pre Vás:

• či ste povinní platiť daň z nadobudnutia nehnuteľností
• či sa uplatňuje oslobodenie alebo zvýhodnenie
• aký základ dane a aká sadzba sa majú použiť
• aké lehoty, žiadosti a dokumenty je potrebné dodržať

Často kladené otázky – FAQ