继承法中的房地产转让税
当房产通过继承转让时，经常会出现是否需要缴纳房地产转让税的问题。答案并不总是明确的，因为并非所有因死亡而发生的财产转让都是免税的。如果在此处计划不当或行动过晚，可能会导致不必要的成本。
原则上，每次购买土地都需要缴纳房地产转让税，包括通过继承、遗赠或死亡赠与发生的所有权转让。
到期时间
只要土地、房屋或公寓的所有权转移到另一个人，就总是会产生房地产转让税。这也适用于：
重要提示：税收义务不是在死亡时产生的，而是在房产的继承时产生的。如果在遗产清算过程中提前出售房产，则税款由买方承担。
此外，《房地产转让税法》第 1 条还列出了可能在继承关系中出现的其他应税交易，例如转让所有权索赔、获得处置权、合伙人变更或合并至少 95% 的房地产公司股份。
有关应税收购交易的更多信息，请访问我们的房地产转让税总页面。
继承情况下的房地产转让税金额
在受益家庭圈内通过继承方式无偿取得财产时，适用分级税率。税款按比例计算如下：
- 超过上述金额的所有款项的3.5%
- 土地价值的前0.5%的250,000 欧元
- 接下来的2.0%（即 250,001 欧元至 400,000 欧元之间的部分）的150,000 欧元
- 在家庭内部进行公司转让时，还适用900,000 欧元的免税额，对于农业和林业用地，免税额为 365,000 欧元。
除了无偿收购交易外，还有部分有偿收购。如果对价在土地价值的 30% 到 70% 之间，则分级税率和 3.5% 的一般税率均按比例适用。如果对价超过 70%，则适用全额税率。
作为对价，是指受让人为获得房产而提供的任何约定的服务，例如购买价格、承担债务或授予转让人居住权。
注意：此税率仅适用于狭义定义的家庭成员的收购，例如配偶、子女、孙子女、父母、兄弟姐妹、侄女/侄子、养子女或继子女以及共同主要居住地的伴侣。
评估基础：
税收的评估取决于继承时房产的市场价值。所谓的土地价值是根据模型或专家意见确定的。
对于农业和林业用地，只要该区域直接用于农业收入，则统一价值仍然具有决定性意义。区分基本资产与农业或林业资产非常重要：仅用于农业或林业的土地属于农业和林业资产。所有其他房产均属于基本资产。这种分类直接影响评估基础和税率。
示例
如果一个儿子继承了一栋市场价值为 300,000 欧元的父母房屋，则房地产转让税为：
- 250,000 欧元的 0.5% = 1,250 欧元
- 50,000 欧元的 2.0% = 1,000 欧元
→ 总税额：2,250 欧元
房地产转让税的延期或分期付款
在某些条件下，法律允许分五年支付，例如，流动性低或遗产继承人团体。前提是适用0.5% 的税率。
免税收购
特别是，以下情况免征房地产转让税：
- 在死亡时转移给配偶或注册伴侣的财产，如果居住面积不超过 150 平方米
- 由非营利性、慈善或教会机构收购
- 征用或转让以避免官方干预
- 最低限额：如果评估基础最多为 1,100 欧元（对于土地分割，最高为 2,000 欧元），则不承担纳税义务
- 运营免税额：对于无偿交易，基本资产为 900,000 欧元，农业和林业资产为 360,000 欧元
土地登记簿的注册费
只有在税务局事先出具了符合《联邦税收法》第 160 条的无异议证明后，才能在土地登记簿中进行注册。如果您已正确支付房地产转让税或未产生任何房地产转让税，您将收到此证明。
对于某些收购人，注册费为：
- 市场价值的 1.1%（对于第三方）
- 三倍统一价值的 1.1%（对于家庭成员、配偶、主要居住地的伴侣）
律师支持的优势
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- 您是否有义务支付房地产转让税
- 是否存在豁免或优惠
- 应适用哪个评估基础和哪个税率
- 应遵守哪些期限、申请和文件
