Daň z nabytí nemovitých věcí pro společnosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

Nabytí pozemků společnostmi nebo změna podílů na společnostech vlastnících pozemky pravidelně spouští daň z nabytí nemovitých věcí. Jedná se o daň z právních úkonů, která se platí při úplatném nebo bezúplatném převodu domácích pozemků nebo určitých korporátních úkonech.

Daň z nabytí nemovitých věcí je poplatek, který se platí při nabytí pozemků nebo určitých podílů ve společnostech v Rakousku.

Předmět daně

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí, pokud je tuzemský pozemek převeden v občanskoprávním smyslu. Zahrnuje nejen půdu, ale i pevně s ní spojené příslušenství.

• Pozemky
• Příslušenství
• Přírůstek
• Práva stavby
• Superedifikáty

Naopak, movitý majetek, jako například:

• Stroje provozního zařízení
• Ostatní inventář

Akty nabytí

Zatímco pro společnosti platí další skutečnosti nabytí, jako například změna společníka nebo sjednocení podílů, pro fyzické osoby platí jiná pravidla. Další informace o obecných aktech nabytí naleznete na naší stránce: Daň z nabytí nemovitých věcí.

Změna společníka u společností vlastnících nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí vzniká podle § 1 odst. 3 GrEStG , pokud se během sedmi let převede nejméně 75 % podílů na společnosti vlastnící nemovitost na nové společníky. Přitom nezáleží na jednotlivém nabytí. Rozhodující je ten úkon, kterým je tato hranice poprvé překročena. Od tohoto okamžiku začíná sedmiletá lhůta běžet znovu.

Sjednocení podílů u společností vlastnících nemovitosti

Také sjednocení alespoň 75 % podílů na osobní nebo kapitálové společnosti vlastnící nemovitost v rukou jednoho nabyvatele nebo skupiny nabyvatelů podléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Přitom se započítává jak přímé, tak i nepřímé nabytí podílu.

Skupina nabyvatelů existuje, pokud osoby nebo společnosti podléhají jednotnému vedení nebo dominantnímu vlivu, například v koncernových strukturách.

Osvobození od daně

Pro podnikatele platí zvláštní daňové výhody při převodu provozních pozemků. Ty mají usnadnit zejména převody podniků.

Převod podniku u živnostenského provozu nebo samostatné výdělečné činnosti

Pro bezúplatné a částečně úplatné převody platí nezdanitelná částka ve výši 900 000 €. Tuto částku lze uplatnit, pokud:

• převedená jednotka dosahuje příjmy z podnikání,
• nabyvatel je fyzická osoba,
• převod se uskutečňuje z důvodu věku, smrti nebo trvalé pracovní neschopnosti, a
• převede se alespoň 25 % podniku.

Nezdanitelná částka se musí alikvotně rozdělit na bezúplatnou část. Kromě toho je daň pro tuto bezúplatnou část omezena na 0,5 % hodnoty pozemku.

Převody podniků v zemědělství a lesnictví

Zde činí nezdanitelná částka 365 000 €. Podmínky v zásadě odpovídají podmínkám pro živnostenské provozy, přičemž převedený majetek musí dosahovat příjmy ze zemědělství a lesnictví.

Řízení o uspořádání pozemků a úpravy pozemků

Při převodu zemědělského nebo lesního pozemku v rámci úředně schváleného řízení o úpravě pozemků nebo uspořádání pozemků se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, pokud je k dispozici odpovídající rozhodnutí zemědělského úřadu, kterým je finanční úřad vázán.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Základ daně

Výše daně z nabytí nemovitých věcí závisí na takzvaném základu daně. Rozhodující je přitom, zda se jedná o pozemek základního majetku nebo o zemědělský a lesní pozemek. Pro společnosti a soukromé osoby platí v zásadě stejná pravidla, se specifickými odchylkami u určitých aktů nabytí.

Obecná zásada

Daň z nabytí nemovitých věcí se zpravidla vypočítává podle protiplnění, tedy skutečné hodnoty zaplacené odměny. Ve zvláštních případech, například při bezúplatných převodech nebo nabytí v rámci rodiny, se nepoužívá protiplnění, ale paušalizovaná hodnota pozemku, jednotková hodnota nebo obvyklá hodnota.

Protiplnění

Protiplnění zahrnuje vše, co nabyvatel vynaloží, aby pozemek získal.

Hodnota pozemku

Hodnota pozemku je rozhodující, pokud není poskytnuto žádné nebo jen velmi nízké protiplnění.

Jednotková hodnota

U zemědělských a lesních pozemků se nepoužívá hodnota pozemku, ale jednotková hodnota.

Obvyklá hodnota

Obvyklá hodnota se jako základ daně buď dobrovolně použije, pokud je prokazatelně nižší než hodnota pozemku, nebo povinně, pokud pozemek patří do majetku společnosti s nemovitostmi, přičemž posledně jmenované platí, pokud nemovitosti nejsou využívány pro vlastní provozní účely, ale jsou převážně pronajímány nebo prodávány.

Daň z nabytí nemovitých věcí a poplatek za zápis

Daň z nabytí nemovitých věcí činí v zásadě 3,5 % ze základu daně, u bezúplatných převodů, zejména v rodinném kruhu, se používá odstupňovaný tarif. Kromě toho se platí za zápis do katastru nemovitostí poplatek ve výši 1,1 %.

Daňový dluh a daňový dlužník

Daňový dluh vzniká, jakmile je dokončen zdanitelný akt nabytí, například podpisem smlouvy o nabytí podílu.

Při změně společníka je sama společnost vlastnící nemovitost daňovým dlužníkem.
Při sjednocení podílů ručí naopak ta osoba nebo skupina nabyvatelů, v jejíchž rukou je sjednoceno alespoň 75 % podílů.

Odvod daně z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se odvádí buď podáním daňového přiznání, nebo samoobslužným výpočtem notářem nebo advokátem prostřednictvím FinanzOnline. V obou případech musí být hlášení provedeno nejpozději do 15. dne druhého následujícího měsíce po vzniku daňového dluhu.

Potvrzení o bezdlužnosti podle § 160 BAO

Finanční úřad vystaví potvrzení o bezdlužnosti podle § 160 BAO. Tím finanční úřad potvrzuje, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zaplacena v plné výši a správně, nebo že žádná taková daň nevzniká.

Toto potvrzení je předpokladem pro to, aby katastrální úřad zapsal převod vlastnictví. Bez tohoto potvrzení bude katastrální řízení přerušeno.

Vaše výhody s právní podporou

Právě u provozních převodů pozemků, přeměn nebo přesunů podílů je daň z nabytí nemovitých věcí komplexní téma s vysokým rizikem. Chybná hodnocení vedou rychle k značným dodatečným nákladům nebo k dodatečnému vyměření daně. Precizní právní doprovod se proto vyplatí, jak odborně, tak i finančně.

Často kladené otázky – FAQ