Zwangsverwaltung
Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung ist eine besondere Form der Zwangsvollstreckung. Die Zwangsverwaltung ist eines der drei Exekutionsmittel, die die Exekutionsordnung (EO) für die Vollstreckung auf unbewegliches Vermögen vorsieht. Neben der zwangsweisen Pfandrechtsbegründung und der Zwangsversteigerung ermöglicht sie dem betreibenden Gläubiger, seine Forderung nicht durch einen Verkauf der Liegenschaft, sondern durch deren Nutzungen und Einkünfte zu tilgen.
Nach § 97 EO kann zugunsten einer vollstreckbaren Geldforderung die Zwangsverwaltung einer Liegenschaft, eines Superädifikats oder eines Baurechts bewilligt werden. Dabei werden die Nutzungen und Einkünfte des Objekts herangezogen. Umfasst sind auch Einkünfte aus einem auf der Liegenschaft betriebenen Forst- oder Landwirtschaftsbetrieb.
Parteien im Zwangsverwaltungsverfahren
Im Zwangsverwaltungsverfahren stehen sich zwei Hauptparteien gegenüber. Der betreibende Gläubiger ist jene Person, die eine vollstreckbare Geldforderung besitzt und die Zwangsverwaltung beantragt, um ihre Forderung aus den Erträgen der Liegenschaft hereinzubringen.
Der Verpflichtete ist der Eigentümer der betroffenen Liegenschaft oder des sonstigen Exekutionsobjekts, gegen den sich die Forderung richtet. Während der betreibende Gläubiger die Einleitung und Durchführung der Zwangsverwaltung begehrt, unterliegt der Verpflichtete den gesetzlichen Beschränkungen, die mit der angeordneten Verwaltung seiner Liegenschaft verbunden sind.
Ablauf des Zwangsverwaltungsverfahrens
Grundsätzlich besteht das Zwangsverwaltungsverfahren aus drei Verfahrensabschnitten:
- Einleitungsverfahren
- Verwaltungsverfahren
- Verteilungsverfahren
Einleitungsverfahren
Das Zwangsverwaltungsverfahren beginnt, wie jedes Exekutionsverfahren, mit einem Exekutionsantrag. Der Gläubiger beantragt damit beim Gericht die Durchführung der Zwangsverwaltung über eine bestimmte Liegenschaft oder ein sonstiges exekutierbares Objekt.
Bewilligt das Gericht die Zwangsverwaltung, wird dies bücherlich angemerkt. Diese Eintragung stellt sicher, dass die Zwangsverwaltung auch gegenüber späteren Erwerbern der Liegenschaft wirkt.
Der Bewilligungsbeschluss wird sowohl dem Gläubiger als auch dem Verpflichteten zugestellt. Ab diesem Zeitpunkt sind Verfügungen des Verpflichteten über die Liegenschaft, die über eine ordentliche Verwaltung hinausgehen, gegenüber den Gläubigern unwirksam.
Gleichzeitig wird dem betreibenden Gläubiger aufgetragen, innerhalb einer Frist von mindestens vier Wochen einen Kostenvorschuss zu leisten. Dieser dient der Sicherstellung der Mindestvergütung des später eingesetzten Zwangsverwalters.
Sobald der Kostenvorschuss eingelangt ist, bestellt das Gericht einen Verwalter. Zusätzlich wird der Verpflichtete verständigt, dass er selbst keinerlei Verwaltungshandlungen mehr vornehmen darf und sich nicht in die Aufgaben des Verwalters einmischen kann.
Der Bestellungsbeschluss wird mehreren Stellen zugestellt, darunter dem Gläubiger, dem Verpflichteten, dem Verwalter sowie den Behörden, die für Steuern und Abgaben der Liegenschaft zuständig sind. Außerdem erfolgt eine öffentliche Bekanntmachung in der Ediktsdatei.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Zwangsverwaltung greift nicht auf die Substanz der Liegenschaft zu, sondern auf deren laufende Nutzungen und Einkünfte und macht diese zur Befriedigung der vollstreckbaren Forderung nutzbar.“
Verwaltungsverfahren
Im Verwaltungsverfahren erfolgt die eigentliche Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch den bestellten Zwangsverwalter. Er übernimmt die laufende Führung, zieht die Erträgnisse ein und sorgt dafür, dass sämtliche Verwaltungsschritte entsprechend den Vorgaben der Exekutionsordnung erfolgen.
Die Bewilligung der Zwangsverwaltung ändert an bestehenden Miet- und Pachtverträgen zunächst nichts. Dennoch hat der Verwalter bestimmte Befugnisse:
- Er kann bestehende Verträge nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln kündigen
- Räumungsklage erheben
- neue Mietverträge für die ortsübliche Dauer abschließen
Für Entscheidungen, die nicht zur ordentlichen Verwaltung gehören, benötigt der Verwalter die Zustimmung des Exekutionsgerichts. Dazu zählen insbesondere:
- Abschluss langfristiger Mietverträge, die über die voraussichtliche Dauer der Zwangsverwaltung hinausgehen
- Verpachtung der gesamten Liegenschaft oder einzelner Teile
- Verpachtung der Erträgnisse der Liegenschaft durch öffentliche Versteigerung
Die Tätigkeit des Verwalters wird vom Exekutionsgericht überwacht. Das Gericht kann ihm Weisungen erteilen, Berichte und Aufklärungen einholen, Unterlagen prüfen und selbst notwendige Erhebungen durchführen.
Verteilungsverfahren
Im Verteilungsverfahren werden die während der Zwangsverwaltung erzielten Erträgnisse der Liegenschaft verteilt. Diese Erträgnisse dienen zunächst der Deckung der Verwaltungskosten und anschließend der Befriedigung des betreibenden Gläubigers sowie weiterer Berechtigter.
Die Kosten, die mit der Verwaltung und der üblichen wirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft verbunden sind, darf der Verwalter direkt aus den Erträgnissen begleichen. Dazu gehören etwa Betriebskosten oder notwendige Aufwendungen der laufenden Bewirtschaftung. Diese Auslagen werden also ohne zusätzliches Verfahren gedeckt.
Erst die nach Abzug dieser Verwaltungsauslagen verbleibenden Ertragsüberschüsse werden verteilt. Die Verteilung erfolgt durch das Exekutionsgericht.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Im Verteilungsverfahren werden die erzielten Erträgnisse zuerst zur Deckung der Verwaltungsauslagen und anschließend zur Befriedigung der Forderungen der berechtigten Gläubiger verwendet.“
Einstellung der Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung kann aus mehreren Gründen beendet werden. Die Einstellung kann entweder von Amts wegen oder auf Antrag erfolgen. Das Gericht stellt die Zwangsverwaltung ein, sobald sämtliche Forderungen samt Nebengebühren getilgt sind. Der Verpflichtete kann die Einstellung auch selbst beantragen.
Die Zwangsverwaltung ist außerdem einzustellen, wenn die Fortsetzung besondere Kosten verursachen würde, die nicht aus den Einkünften gedeckt werden können oder wenn nach den Umständen keine ausreichenden Erträgnisse zu erwarten sind.
Ihre Vorteile mit anwaltlicher Unterstützung
Ein Anwalt begleitet Sie durch das gesamte Zwangsverwaltungsverfahren und sorgt dafür, dass Sie alle formalen Anforderungen korrekt erfüllen. Er stellt den Exekutionsantrag ordnungsgemäß, bringt notwendige Nachweise rechtzeitig ein und überwacht jeden Schritt des Verfahrens. Dadurch setzen Gläubiger ihre Forderungen effizient durch und vermeiden Verzögerungen oder Fehler.
Als Verpflichteter erhalten Sie rechtlichen Schutz, verstehen Ihre Pflichten genau und reagieren rechtzeitig auf gerichtliche Maßnahmen.
- Begleitung während des gesamten Zwangsverwaltungsverfahren
- Rechtssichere Umsetzung aller notwendigen Schritte
- Wahrung Ihrer Rechte und Interessen
