不動產所得稅
不動產所得稅
在許多情況下，出售不動產並獲利的人必須繳納不動產所得稅。出售土地、房屋或公寓時，將產生 30% 的統一不動產所得稅，其依據是 § 30 EStG。
如果個人在出售不動產時獲得利潤，則必須為此支付不動產所得稅
有償不動產處分的納稅義務
該稅適用於以下的有償處分：
- 土地
- 建築物，包括公寓
- 類似土地的權利，例如建築權
以下情況不徵稅：
- 無償轉讓，如贈與、繼承
- 處分人的主要住所和自建建築物
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „不動產所得稅通常在技術上有效，但在法律上非常敏感。低估它的人通常會支付過多的費用。 “
免稅和特殊規定
主要住所免稅
如果存在主要住所，則不動產的銷售免稅。兩種變體可實現免稅：
- 兩年規則：自有償取得至處分之日起，該不動產至少連續兩年用作主要住所。
- 5 年內 5 年規則：賣方在過去十年內至少連續五年居住在該不動產中。如果主要住所已經在出售前最多五年被放棄，則沒有損害。
此豁免僅在存在有償取得的情況下適用，例如通過購買。
相反，無償轉讓的不動產，例如通過繼承或贈與，原則上不符合此要求。
製造商免稅
出售自建建築物也是免稅的，但僅當：
- 該建築物是在私人資產中建造的，
- 賣方自己資助了該建築項目並承擔了風險，
- 並且該建築物未出租。
免稅僅適用於建築物，不適用於土地。
如果所有者在過去十年內全部或部分出租了該物業，則他只能從未出租的部分中受益。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „在稅務方面，決定性的不是銷售，而是其背後的細節。特別是對於舊物業，詳細檢查是值得的。 “
其他免稅處分
徵用
如果銷售是為了避免官方干預而進行的，例如在徵用或通過官方壓力，則不產生不動產所得稅。
特定交換交易
以下交換交易免稅：
- 在農業和林業用地中交換合併或土地整理程序
- 在土地重新劃分框架內的交換
- 邊界清理，前提是補償金不超過 730 歐元
不動產銷售的利潤計算
出售不動產的人會獲得所謂的處分利潤，該利潤是實際銷售收入與最初產生的取得成本之間的差額。
新土地
對於2002 年 3 月 31 日之後購買的不動產，從銷售價格中扣除實際的取得成本。這也包括某些後續投資，例如擴建或大型翻新，如果它們尚未在稅務上得到考慮。
舊土地
對於2002 年 3 月 31 日之前購買的較舊不動產，稅務局會應用統一價值。通常，86% 的收益被視為取得成本，這意味著只有 14% 必須以 30% 的統一稅率徵稅。這導致銷售價格的有效稅負為 4.2%。
如果一塊土地在 1987 年 12 月 31 日之後從綠地重新劃分為建築用地，稅務局僅考慮 40% 的銷售價格作為取得成本。這將應稅利潤提高到 60%，從而導致 18% 的有效稅負。
調整取得成本
稅務局僅在所謂的常規收入確定中允許調整取得成本，這主要適用於新土地。它考慮了實際的取得成本。
稅率
自 2016 年以來，稅務局原則上以 30% 的固定稅率對土地銷售利潤徵稅，但此稅不會增加其餘收入的稅率。
經申請，納稅人可以選擇較低的常規所得稅稅率，即所謂的常規稅選項。
不動產所得稅的徵收和繳納
在許多情況下，賣方必須在土地或不動產銷售中支付不動產所得稅。律師或公證人會計算並繳納此稅，特別是當他們也確定買方的土地轉讓稅時。在這種情況下，法律要求通過一方代表進行稅務處理。
兩種繳稅方式
- 自行計算
如果受委託的律師或公證人計算土地轉讓稅，他通常會同時繳納不動產所得稅。
- 特殊預付款
如果一方代表不計算土地轉讓稅，則應納稅人向稅務局支付預付款。稅務局稍後在所得稅評估框架內將該金額計入最終稅款。
自行計算的免責效力
如果通過自行計算繳納不動產所得稅，則它會產生免責效力。因此，該稅被視為已完全結清。無需在所得稅申報表中進行進一步的登記。
預付款是一個例外：稅務局在評估過程中將其計入，但不會自動被視為最終徵稅。
評估選項和常規稅
出售不動產的人可以自願在納稅申報表中列出此過程。因此，所謂的評估選項不僅可以更正錯誤的計算，還可以抵消其他銷售的損失。
或者，可以選擇常規稅選項。如果個人所得稅稅率低於 30%，則出售利潤的稅負會相應降低。該抵免額在常規所得稅評估框架內進行。
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