房地产收益税

房地产收益税

在许多情况下，出售房地产并从中获利的人必须缴纳房地产收益税。出售土地、房屋或公寓时，将按 30% 的统一税率征收房地产收益税，其依据是《所得税法》第 30 条。

如果一个人通过出售房地产获得利润，他必须为此支付房地产收益税

有偿房地产转让的纳税义务

该税适用于以下有偿转让：

• 土地
• 建筑物，包括公寓
• 类似于土地的权利，例如建筑权

以下情况不征税：

• 无偿转让，如赠与、继承
• 转让人的主要居所以及自建建筑物

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „房地产收益税通常在技术上有效，但在法律上非常敏感。低估它的人通常会支付过多的费用。 “

免税和特殊规定

主要居所豁免

如果存在主要居所，则房地产的销售仍然免税。有两种变体可以实现免税：

• 两年规则：该房地产至少连续两年被用作主要居所，从有偿购买到转让。
• 5 年内 5 年规则：卖方在过去十年内至少连续五年居住在该房地产中。如果主要居所在出售前最多五年被放弃，则没有损害。

此豁免仅在存在有偿购买的情况下适用，例如通过购买。
相反，无偿转让的房地产，例如通过继承或赠与，原则上不符合此要求。

制造商豁免

出售自建建筑物也是免税的，但仅当：

• 该建筑物是在私人资产中建造的，
• 卖方自己资助了建筑项目并承担了风险，
• 并且该建筑物未出租。

免税仅适用于建筑物，不适用于土地。
如果所有者在过去十年内全部或部分出租该物业，他只能从未出租的部分中受益。

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „在税收方面，决定性的不是销售，而是其背后的细节。特别是在旧物业的情况下，详细审查是值得的。 “

其他免税转让

征用

如果销售是为了避免官方干预而进行的，例如在征用或通过官方压力的情况下，则不征收房地产收益税。

某些交换交易

以下交换交易免税：

• 在农业和林业用地中交换合并或土地整理程序
• 在建筑用地重新分配框架内的交换
• 边界调整，前提是补偿金不超过 730 欧元

房地产销售的利润计算

出售房地产的人会获得所谓的处置收益，该收益是实际销售收入与最初花费的购置成本之间的差额。

新土地

对于2002 年 3 月 31 日之后购买的房地产，从销售价格中扣除实际购置成本。这还包括某些后续投资，例如扩建或重大翻新，如果它们尚未在税收上得到考虑。

旧土地

对于2002 年 3 月 31 日之前购买的较旧房地产，税务局适用统一价值。通常，86% 的收益被视为购置成本，这意味着只有 14% 必须按 30% 的统一税率征税。这导致销售价格的有效税负为 4.2%。

如果一块土地在 1987 年 12 月 31 日之后从绿地重新划分为建筑用地，税务局仅将 40% 的销售价格视为购置成本。这会将应税利润提高到 60%，从而导致 18% 的有效税负。

购置成本的调整

税务局仅在所谓的常规收入确定中允许调整购置成本，这主要适用于新土地。它考虑了实际购置成本。

税率

自 2016 年以来，税务局原则上以 30% 的固定税率对土地销售利润征税，但该税不会增加其他收入的税率。

纳税人可以申请选择较低的常规所得税税率，即所谓的常规税收选项。

房地产收益税的征收和缴纳

在许多情况下，卖方必须为土地或房地产销售支付房地产收益税。律师或公证人计算并缴纳此税，特别是当他们也确定买方的土地转让税时。在这种情况下，法律要求通过当事方代表进行税务处理。

两种缴纳税款的方式

• 自我计算

如果受委托的律师或公证人计算土地转让税，他通常会同时缴纳房地产收益税。

• 特殊预付款

如果当事方代表不计算土地转让税，则应纳税人向税务局支付预付款。税务局稍后在所得税评估的框架内将该金额计入最终税款。

自我计算的结算效应

如果房地产收益税是通过自我计算缴纳的，则会产生结算效应。因此，该税被认为是已完全支付。无需在所得税申报表中进行进一步登记。

预付款是一个例外：税务局在评估过程中将其计入，但它不会自动被视为最终征税。

评估选项和常规税收

出售房地产的人可以自愿在纳税申报表中提及此过程。因此，所谓的评估选项不仅可以纠正错误的计算，还可以抵消其他销售的损失。

或者，可以选择常规税收选项。如果个人所得税税率低于 30%，则出售利润的税负将相应降低。该抵免额在常规所得税评估的框架内进行。

律师支持给您带来的优势

在实践中，房地产收益税提出了许多问题。通过健全的法律建议，您可以避免经济上的劣势，并在合同签订前创造税收清晰度。

常见问题 – FAQ