Udelenie práv a iné typy prevodov

Darovanie

Darovanie je bezodplatné prenechanie veci (§ 938 ABGB). Existujú dve rôzne možnosti

Darovania so skutočným odovzdaním, ako aj darovania oslobodzujúce od dlhu, nepodliehajú žiadnej formálnej požiadavke. Napríklad, starý otec daruje svojmu vnukovi auto a odovzdá mu kľúče spolu s dokladmi od vozidla. Alebo vnuk dlhuje svojmu starému otcovi 100,00 €, ale starý otec sa vzdá splatenia.

Darovanie bez skutočného odovzdania (sľub darovania) podlieha formálnej požiadavke (notárska zápisnica).

Formálna požiadavka predstavuje ochranu pred unáhlenosťou, resp. varovnú funkciu, aby sa predišlo neuváženým sľubom darovania. Bez notárskej zápisnice je sľub darovania neplatný. Notárska zápisnica je písomný dokument notára.

V rámci vypracovania darovacích zmlúv nie je neobvyklé udelenie práv alebo záruk pre darcu, ako sú napríklad práva užívania bytu, práva užívania plodov (úžitku), zákazy zaťaženia a scudzenia alebo predkupné práva.

Právo užívania bytu

Právo bývania je právo užívania a je zapísané v katastri nehnuteľností v liste C. Právo bývania je vecné právo bývať v nehnuteľnosti alebo v darovanom objekte (dom, byt, …). Toto právo je výsostne osobné a nemôže byť prevedené na nikoho iného; smrťou toto právo zaniká.

Aby bolo právo bývania zapísané do katastra nehnuteľností, je potrebná zmluva vrátane udelenia práv a súhlasného vyhlásenia. Právo bývania môže byť časovo obmedzené alebo doživotné.

Zrušenie alebo výmaz práva bývania je vo väčšine prípadov veľmi obtiažne bez súhlasu oprávnenej osoby.

Právo bývania možno odobrať oprávnenému len vtedy, ak nastane „neúnosná situácia“. Existuje aj možnosť „vyplatenia“ práva bývania, avšak predpokladom je súhlas oprávnenej osoby.

Pri scudzení veci s viaznucim právom bývania treba počítať s tým, že scudzený objekt stratí na hodnote a navyše právo bývania zostane zachované, pretože ide o vecné právo, ktoré viazne na veci.

Právo užívania bytu je bez zápisu do katastra nehnuteľností platné len voči vlastníkovi, nechráni však voči tretím osobám. Na zabezpečenie ochrany aj voči tretím osobám je potrebný zápis do katastra nehnuteľností.

Právo užívania plodov (úžitku)

„Užívanie plodov je právo užívať cudziu vec, so zachovaním jej podstaty, bez akýchkoľvek obmedzení.“

Užívateľ plodov je ekonomickým vlastníkom veci a smie poberať všetky „plody“ (napríklad: jablká zo stromu, mlieko od kravy, nájomné,…)

Na rozdiel od práva bývania sa pri udelení práva užívania plodov udeľuje viac práv. Užívateľ plodov môže vec sám užívať alebo prenajímať, avšak nemôže ju zaťažiť ani scudziť. Všetky výnosy, ktoré užívateľ plodov získa, si môže ponechať. Má však povinnosť vec udržiavať.

Z výnosov z užívania plodov je užívateľ zo zákona povinný zabezpečovať opravy, doplnenia a úpravy veci. Údržba, zlepšenie, doplnenie a úpravy z vlastných prostriedkov sú záväzné len po výslovnej písomnej dohode.

Prevod práva užívania plodov na tretiu osobu je z právneho hľadiska možný, zaniká však smrťou „pôvodného“ užívateľa plodov.

Rovnako ako pri práve užívania bytu, zápis do katastra nehnuteľností nie je nevyhnutne potrebný, resp. bez zápisu pôsobí len voči občianskoprávnemu vlastníkovi. Zápis do katastra nehnuteľností poskytuje komplexnú ochranu aj voči tretím osobám. Stručne povedané, zostáva platné aj voči tretej osobe pri scudzení nehnuteľnosti.

Právo užívania plodov je výsostne osobné právo a zaniká vždy smrťou „pôvodne“ oprávnenej osoby, a to aj v prípade prípadného prevodu na tretiu osobu. Nie je dedičné, pokiaľ nebolo právo rozšírené na dedičov užívateľa plodov.

Zákaz zaťaženia a scudzenia

Ak na nehnuteľnosti viazne zákaz zaťaženia a scudzenia, vlastník ju nemôže scudziť ani zaťažiť bez súhlasu oprávnenej osoby. Zápisom do katastra nehnuteľností má aj absolútny účinok voči tretím osobám.

Zápis do katastra nehnuteľností je však prípustný len vtedy, ak bol zákaz zriadený medzi manželmi, registrovanými partnermi, rodičmi a deťmi, osvojenými alebo pestúnskymi deťmi alebo ich manželmi či registrovanými partnermi.

Zákaz zaťaženia a scudzenia je výsostne osobné právo, nemôže byť prevedené a zaniká smrťou oprávnenej osoby.

Ak neexistuje príbuzenský vzťah (kúpa bytu partnermi), zápis zákazu zaťaženia a scudzenia do katastra nehnuteľností nie je z právneho hľadiska možný. Ak je to však v súlade s cieľmi, ktoré sa majú dosiahnuť, môže byť alternatívne medzi stranami zriadené predkupné právo k nehnuteľnosti. Zmluvnému partnerovi tak nie je možné tajne scudziť nadobudnutý podiel na nehnuteľnosti tretej osobe.

Predkupné práva

Predkupné právo oprávňuje predkupníka nadobudnúť vec pred treťou osobou. V prípade scudzenia zaťaženej nehnuteľnosti je vlastník povinný upovedomiť predkupníka, resp. uzatvárať zmluvy s tretími osobami len s odkladacou podmienkou.

Predpokladom pre uplatnenie predkupného práva je existencia záväznej ponuky alebo zmluvy medzi vlastníkom a záujemcom o kúpu. Ponuka musí byť riadna, musí obsahovať všetky podstatné náležitosti pre predaj, ako napríklad kúpnu cenu, práva a povinnosti atď.

Po upovedomení predkupníka sa ponuka už nesmie meniť. Predkupník má teraz pri hnuteľných veciach 24 hodín na „uplatnenie“ svojho predkupného práva, pri nehnuteľných veciach je to 30 dní. Ak je však ponuka nedostatočná (napr.: podstatné náležitosti nie sú uvedené, kúpna cena nie je uvedená…), lehota na uplatnenie nezačína plynúť.

Predkupné právo je podľa ABGB uplatniteľné len vtedy, ak sa vec predáva, nevzťahuje sa na darovania, výmeny atď. Ak sa však vec daruje alebo zdedí, predkupné právo zostáva zachované.

Predkupné právo je výsostne osobné právo, ktoré nie je dedičné. Predkupné právo môže zaniknúť z nasledujúcich dôvodov:

Závet

Vzdanie sa povinného podielu

Aby si poručiteľ mohol byť istý, že po jeho smrti nevzniknú žiadne právne spory, existuje vzdanie sa povinného podielu. Povinného podielu sa možno vzdať počas života alebo v priebehu dedičského konania. Vzdanie sa povinného podielu podlieha formálnej požiadavke, notárskej zápisnici. Vzdanie sa povinného podielu sa odporúča predovšetkým pri darovaniach počas života. Ak rodičia darujú dieťaťu počas života rodinný dom a otec krátko nato zomrie, matka môže voči dieťaťu uplatniť svoj nárok na povinný podiel. Ak však existuje vzdanie sa povinného podielu zo strany matky, dieťa je zabezpečené.

Aby sa predišlo sporom v tejto súvislosti medzi oprávnenými na povinný podiel, je rozumné už počas života, najmä pri prevodoch nehnuteľností, urobiť vzdanie sa povinného podielu. Oprávnení na povinný podiel majú nárok požadovať peňažné nároky po smrti poručiteľa, ak tento počas života ustanovil niekoho iného za dediča. Pri vzdaní sa tento nárok zaniká. Povinný podiel hrá dôležitú úlohu v dedičských sporoch.