Tvangsforvaltning

Tvangsforvaltning

Tvangsforvaltning er en spesiell form for tvangsfullbyrdelse. Tvangsforvaltning er et av de tre eksekusjonsmidlene som eksekusjonsloven (EO) gir for tvangsfullbyrdelse av fast eiendom. I tillegg til tvangsrettsstiftelse og tvangsauksjon, gir det den utøvende kreditor mulighet til å betale ned kravet sitt, ikke ved å selge eiendommen, men ved å bruke bruken og inntektene.

I henhold til § 97 EO kan tvangsforvaltning av en eiendom, en bygning på fremmed grunn eller en byggerett bevilges til fordel for et tvangsfullbyrdelsesbart pengekrav. Dabei werden die Nutzungen und Einkünfte des Objekts herangezogen. Dette omfatter også inntekter fra en skogbruks- eller landbruksvirksomhet som drives på eiendommen.

Parter i tvangsforvaltningsprosedyren

I tvangsforvaltningsprosessen står to hovedparter mot hverandre. Den utøvende kreditor er den personen som har et tvangsfullbyrdelsesbart pengekrav og som begjærer tvangsforvaltning for å få dekket sitt krav fra eiendommens inntekter.

Skyldneren er eieren av den berørte eiendommen eller det andre tvangsobjektet som kravet er rettet mot. Mens den utøvende kreditoren ønsker at tvangsforvaltningen skal innledes og gjennomføres, er skyldneren underlagt de lovbestemte begrensningene som er knyttet til den pålagte forvaltningen av eiendommen.

Gjennomføring av tvangsforvaltningsprosedyren

I utgangspunktet består tvangsforvaltningsprosedyren av tre prosedyretrinn:

• Innledende prosedyre
• Administrativ prosedyre
• Fordelingsprosedyre

Innledende prosedyre

Tvangsforvaltningsprosedyren begynner, som enhver eksekusjonsprosedyre, med en eksekusjonsbegjæring. Kreditoren søker dermed retten om å gjennomføre tvangsforvaltning over en bestemt eiendom eller et annet eksekverbart objekt.

Hvis retten godkjenner tvangsforvaltningen, blir dette anmerket i grunnboken. Denne registreringen sikrer at tvangsforvaltningen også gjelder overfor senere erververe av eiendommen.

Godkjennelsesbeslutningen blir sendt til både kreditoren og skyldneren. Fra dette tidspunktet er disposisjoner av skyldneren over eiendommen som går utover vanlig forvaltning, ugyldige overfor kreditorene.

Samtidig blir den utøvende kreditoren pålagt å betale et kostnadsforskudd innen en frist på minst fire uker. Dette tjener til å sikre minimumsgodtgjørelsen til den senere utnevnte tvangsforvalteren.

Så snart kostnadsforskuddet er mottatt, utnevner retten en forvalter. I tillegg blir skyldneren informert om at han ikke lenger kan utføre noen administrative handlinger selv og ikke kan blande seg inn i forvalterens oppgaver.

Bestemmelsesbeslutningen sendes til flere instanser, deriblant kreditor, skyldner, forvalter samt de myndigheter som er ansvarlige for skatter og avgifter på eiendommen. I tillegg skjer en offentlig kunngjøring i Ediktsdatei.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Tvangsforvaltningen griper ikke inn i eiendommens substans, men i dens løpende bruk og inntekter, og gjør disse brukbare til å tilfredsstille det tvangsfullbyrdelsesbare kravet.“

Administrativ prosedyre

I den administrative prosedyren utføres den faktiske tvangsforvaltningen av eiendommen av den utnevnte tvangsforvalteren. Han overtar den løpende ledelsen, innkrever inntektene og sørger for at alle administrative trinn utføres i samsvar med bestemmelsene i eksekusjonsloven.

Bevillingen av tvangsforvaltning endrer i utgangspunktet ingenting ved eksisterende leie- og forpaktningsavtaler. Likevel har forvalteren visse fullmakter:

• Han kan si opp eksisterende kontrakter i henhold til de generelle lovbestemte reglene
• Reise utkastelsessøksmål
• Inngå nye leiekontrakter for den lokale varigheten

For beslutninger som ikke er en del av vanlig forvaltning, trenger forvalteren samtykke fra eksekusjonsretten. Dette omfatter særlig:

• Inngåelse av langsiktige leiekontrakter som går utover den forventede varigheten av tvangsforvaltningen
• Forpakting av hele eiendommen eller enkelte deler
• Forpakting av eiendommens avkastning gjennom offentlig auksjon

Forvalterens virksomhet overvåkes av eksekusjonsretten. Retten kan gi ham instrukser, innhente rapporter og forklaringer, kontrollere dokumenter og selv foreta nødvendige undersøkelser.

Fordelingsprosedyre

I fordelingsprosedyren fordeles inntektene fra eiendommen som er oppnådd under tvangsforvaltningen. Disse inntektene brukes først til å dekke administrasjonskostnadene og deretter til å tilfredsstille den utøvende kreditoren og andre berettigede.

Kostnadene som er forbundet med forvaltningen og den vanlige økonomiske bruken av eiendommen, kan forvalteren betale direkte fra inntektene. Dette inkluderer for eksempel driftskostnader eller nødvendige utgifter til løpende drift. Disse utgiftene dekkes altså uten ytterligere prosedyre.

Først overskuddet som gjenstår etter fradrag av disse administrasjonsutgiftene, fordeles. Fordelingen foretas av eksekusjonsretten.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „I fordelingsprosessen brukes de oppnådde inntektene først til å dekke forvaltningsutgiftene og deretter til å tilfredsstille kravene til de berettigede kreditorene.“

Avslutning av tvangsforvaltning

Tvangsforvaltningen kan avsluttes av flere grunner. Innstillingen kan enten skje av embets hensyn eller på begjæring. Retten innstiller tvangsforvaltningen så snart alle krav inkludert tilleggsgebyrer er betalt. Skyldneren kan også selv begjære innstilling.

Tvangsforvaltningen skal også innstilles hvis fortsettelsen vil medføre spesielle kostnader som ikke kan dekkes av inntektene, eller hvis det etter omstendighetene ikke kan forventes tilstrekkelige inntekter.

Dine fordeler med advokatbistand

En advokat følger deg gjennom hele tvangsforvaltningsprosessen og sørger for at du oppfyller alle formelle krav korrekt. Han fremsetter tvangsfullbyrdelsessøknaden forskriftsmessig, fremlegger nødvendige bevis i tide og overvåker hvert trinn i prosessen. Dermed får kreditorene gjennomført sine krav effektivt og unngår forsinkelser eller feil.

Som skyldner får du rettslig beskyttelse, forstår dine plikter nøyaktig og reagerer i tide på rettslige tiltak.

• Oppfølging under hele tvangsforvaltningsprosedyren
• Rettsikker implementering av alle nødvendige trinn
• Beskyttelse av dine rettigheter og interesser

Ofte stilte spørsmål – FAQ