Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting
De verwerving van onroerend goed door ondernemingen of de wijziging van aandelen in vastgoedhoudende vennootschappen leidt regelmatig tot overdrachtsbelasting. Het betreft een verkeersbelasting die verschuldigd is bij de betaalde of onbetaalde overdracht van binnenlands onroerend goed of bepaalde vennootschapsrechtelijke transacties.
De overdrachtsbelasting is een heffing die verschuldigd is bij de verwerving van onroerend goed of bepaalde vennootschapsaandelen in Oostenrijk.
Belastingobject
De overdrachtsbelasting is verschuldigd wanneer binnenlands onroerend goed in civielrechtelijke zin wordt overgedragen. Dit omvat niet alleen de grond, maar ook de daaraan vast verbonden toebehoren.
- Grond
- Toebehoren
- Aanwas
- Bouwrechten
- Opstallen
Niet onder de overdrachtsbelasting vallen daarentegen roerende bedrijfsmiddelen zoals:
- Machines van een bedrijfsinstallatie
- Overige inventaris
Verwervingstransacties
Terwijl voor ondernemingen aanvullende verwervingsfeiten gelden, zoals aandeelhouderswijzigingen of aandelenfusies, gelden voor natuurlijke personen andere regelingen. Meer informatie over algemene verwervingstransacties vindt u op onze pagina: Overdrachtsbelasting.
Aandeelhouderswijziging bij vastgoedhoudende vennootschappen
Overdrachtsbelasting ontstaat volgens § 1 lid 3 GrEStG wanneer binnen zeven jaar ten minste 75% van de aandelen in een vastgoedhoudende vennootschap wordt overgedragen aan nieuwe aandeelhouders. Het gaat hierbij niet om één enkele verwerving. Bepalend is de transactie waardoor deze drempel voor het eerst wordt overschreden. Vanaf dat moment begint de zevenjaarsperiode opnieuw te lopen.
Aandelenfusie bij vastgoedhoudende vennootschappen
Ook de vereniging van ten minste 75% van de aandelen in een vastgoedhoudende personen- of kapitaalvennootschap in handen van één verkrijger of een groep verkrijgers is onderworpen aan overdrachtsbelasting. Hierbij telt zowel directe als indirecte aandelenverwerving.
Er is sprake van een verkrijgersgroep wanneer personen of vennootschappen onder uniforme leiding of overheersende invloed staan, bijvoorbeeld in concernstructuren.
Belastingvrijstellingen
Voor ondernemers gelden bijzondere fiscale voordelen bij de overdracht van bedrijfsonroerend goed. Deze zijn met name bedoeld om bedrijfsoverdrachten te vergemakkelijken.
Bedrijfsoverdracht bij commerciële onderneming of zelfstandige arbeid
Een vrijstelling van 900.000 € geldt voor onbetaalde en gedeeltelijk betaalde overdrachten. Deze kan worden gebruikt wanneer:
- de overgedragen eenheid bedrijfsinkomsten genereert,
- de verkrijger een natuurlijke persoon is,
- de overdracht plaatsvindt wegens leeftijd, overlijden of blijvende arbeidsongeschiktheid, en
- ten minste 25% van het bedrijf wordt overgedragen.
De vrijstelling wordt naar rato toegepast op het onbetaalde deel. Bovendien is de belasting voor dit onbetaalde deel gemaximeerd op 0,5% van de vastgoedwaarde.
Bedrijfsoverdrachten in land- en bosbouw
Hier bedraagt de vrijstelling 365.000 €. De voorwaarden komen in wezen overeen met die voor commerciële bedrijven, waarbij het overgedragen vermogen land- en bosbouwinkomsten moet genereren.
Herverkavelings- en ruilverkavelingsprocedures
Bij de overdracht van een land- of bosbouwgrond in het kader van een officieel goedgekeurde ruilverkavelings- of herverkavelingsproces is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, mits er een relevante beschikking van de landbouwautoriteit voorligt, waaraan de belastingdienst gebonden is.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“
Belastinggrondslag
De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van de zogenaamde belastinggrondslag. Bepalend is daarbij of het gaat om een onroerend goed van het grondvermogen of om een land- en bosbouwgrond. Voor ondernemingen en particulieren gelden in principe dezelfde regels, met specifieke afwijkingen bij bepaalde verwervingstransacties.
Algemeen principe
In de regel wordt de overdrachtsbelasting berekend op basis van de tegenprestatie, dus de werkelijke waarde van de betaalde vergoeding. In bijzondere gevallen, bijvoorbeeld bij onbetaalde overdrachten of verwerving binnen de familie, is niet de tegenprestatie maar een forfaitaire vastgoedwaarde, de eenheidswaarde of de marktwaarde van toepassing.
Tegenprestatie
De tegenprestatie omvat alles wat de verkrijger besteedt om het onroerend goed te verkrijgen.
Vastgoedwaarde
De vastgoedwaarde is bepalend wanneer geen of slechts een zeer geringe tegenprestatie wordt geleverd.
Eenheidswaarde
Bij land- en bosbouwgronden is niet de vastgoedwaarde, maar de eenheidswaarde van toepassing.
Marktwaarde
De marktwaarde moet als belastinggrondslag ofwel vrijwillig worden toegepast wanneer deze aantoonbaar onder de vastgoedwaarde ligt, of verplicht wanneer het onroerend goed tot het vermogen van een vastgoedvennootschap behoort, waarbij dit laatste geldt wanneer het onroerend goed niet voor eigen bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt maar hoofdzakelijk wordt verhuurd of verkocht.
Overdrachtsbelasting en inschrijvingskosten
De overdrachtsbelasting bedraagt in principe 3,5% van de belastinggrondslag, bij onbetaalde overdrachten, met name binnen de familie, wordt een gestaffeld tarief toegepast. Daarnaast is voor de inschrijving in het kadaster een vergoeding van 1,1% verschuldigd.
Belastingschuld en belastingplichtige
De belastingschuld ontstaat zodra een belastbare verwervingstransactie is afgerond, bijvoorbeeld met de ondertekening van het contract voor de aandelenverwerving.
Bij een aandeelhouderswijziging is de vastgoedhoudende vennootschap zelf belastingplichtig.
Bij een aandelenfusie is daarentegen die persoon of verkrijgersgroep aansprakelijk in wiens handen ten minste 75% van de aandelen wordt verenigd.
Afdracht van de overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting wordt afgedragen door middel van een belastingaangifte of door zelfberekening door een notaris of advocaat via FinanzOnline. In beide gevallen moet de melding uiterlijk op de 15e van de tweede volgende maand na het ontstaan van de belastingschuld plaatsvinden.
Verklaring van geen bezwaar volgens § 160 BAO
De belastingdienst geeft een verklaring van geen bezwaar af volgens § 160 BAO. Hiermee bevestigt de belastingdienst dat de overdrachtsbelasting volledig en correct is betaald of dat er geen verschuldigd is.
Deze verklaring is een voorwaarde voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht door het kadaster. Zonder deze bevestiging wordt de kadastrale procedure onderbroken.
Uw voordelen met juridische ondersteuning
Vooral bij bedrijfsmatige vastgoedoverdrachten, reorganisaties of aandelenverschuivingen is de overdrachtsbelasting een complex onderwerp met hoog risico. Onjuiste beoordelingen leiden snel tot aanzienlijke meerkosten of naheffing van belasting. Nauwkeurige juridische begeleiding loont daarom, zowel vakinhoudelijk als financieel.
Kies nu uw gewenste afspraak:Gratis eerste gesprek
