Nekustamā īpašuma ienākuma nodoklis

Nekustamā īpašuma ienākuma nodoklis

Ja kāds pārdod nekustamo īpašumu un gūst peļņu, daudzos gadījumos ir jāmaksā nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis. Pārdodot zemesgabalu, māju vai dzīvokli, tiek piemērots vienreizējs 30% nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis, kura pamatā ir § 30 EStG.

Ja persona gūst peļņu no nekustamā īpašuma pārdošanas, tai ir jāmaksā nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis

Nodokļu pienākums par atlīdzības nekustamā īpašuma atsavināšanu

Nodoklis attiecas uz šādu īpašumu atsavināšanu par atlīdzību:

• Zeme un augsne
• Ēkas, ieskaitot dzīvokļu īpašumus
• Zemesgabalam pielīdzināmās tiesības, piemēram, būvtiesības

Nodoklis netiek piemērots:

• Bezatlīdzības nodošana, piemēram, dāvinājums, mantojums
• Pārdevēja galvenā dzīvesvieta un paša būvētās ēkas

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Nodokļu atbrīvojumi un īpašie noteikumi

Galvenās dzīvesvietas atbrīvojums

Ja īpašums ir galvenā dzīvesvieta, tā pārdošana ir atbrīvota no nodokļa. Ir divi varianti nodokļu atbrīvojuma saņemšanai:

• Divu gadu noteikums: Nekustamais īpašums tika izmantots kā galvenā dzīvesvieta vismaz divus gadus nepārtraukti, sākot no iegādes par atlīdzību līdz atsavināšanai.
• 5 no 10 gadu noteikums: Pārdevējs pēdējo desmit gadu laikā vismaz piecus gadus nepārtraukti dzīvojis īpašumā. Turklāt nav būtiski, ja galvenā dzīvesvieta tika pamesta līdz pieciem gadiem pirms pārdošanas.

Šis atbrīvojums attiecas tikai uz gadījumiem, kad īpašums iegūts par atlīdzību, piemēram, pirkuma ceļā.
Turpretī bezatlīdzības ceļā iegūts īpašums, piemēram, mantojuma vai dāvinājuma ceļā, parasti neatbilst šim nosacījumam.

Būvētāja atbrīvojums

Arī paša būvētas ēkas pārdošana ir atbrīvota no nodokļa, taču tikai tad, ja:

• ēka tika būvēta privātajā īpašumā,
• pārdevējs pats finansēja būvniecības projektu un uzņēmās risku,
• un ēka netika izīrēta.

Atbrīvojums no nodokļa attiecas tikai uz ēku, bet ne uz zemesgabalu.
Ja īpašnieks izīrē objektu pilnībā vai daļēji pēdējo desmit gadu laikā, viņš var izmantot atbrīvojumu tikai par neizīrēto daļu.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Citi atbrīvojumi no nodokļiem

Atsavināšana

Nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis netiek piemērots, ja pārdošana notiek lai izvairītos no iestāžu iejaukšanās, piemēram, atsavināšanas gadījumā vai iestāžu spiediena rezultātā.

Noteikti maiņas darījumi

Šādi maiņas darījumi ir atbrīvoti no nodokļa:

• Lauksaimniecības un mežsaimniecības zemes maiņa apvienošanas vai zemes konsolidācijas procedūru ietvaros
• Maiņa būvzemes pārstrukturēšanas ietvaros
• Robežu korekcijas, ja izlīdzinājuma maksājums nepārsniedz 730 eiro

Peļņas aprēķināšana nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā

Kad kāds pārdod nekustamo īpašumu, tas gūst tā saukto atsavināšanas peļņu, ko aprēķina kā starpību starp faktisko pārdošanas ieņēmumu un sākotnējām iegādes izmaksām.

Jaunie īpašumi

Nekustamajiem īpašumiem, kas iegādāti pēc 2002. gada 31. marta, faktiskās iegādes izmaksas tiek atskaitītas no pārdošanas cenas. Tas ietver arī noteiktus turpmākos ieguldījumus, piemēram, piebūves vai lielākus remontus, ja tie jau nav ņemti vērā nodokļu vajadzībām.

Vecie īpašumi

Vecākiem īpašumiem, kas iegādāti pirms 2002. gada 31. marta, finanšu iestāde piemēro vienotas vērtības. Parasti 86% no ieņēmumiem tiek uzskatīti par iegādes izmaksām, kas nozīmē, ka ar nodokli apliek tikai 14%, piemērojot vienoto nodokļa likmi 30%. Tas rada efektīvo nodokļu slogu 4,2% no pārdošanas cenas.

Ja zemesgabals pēc 1987. gada 31. decembra tika pārklasificēts no lauksaimniecības zemes par būvzemi, finanšu iestāde uzskata tikai 40% no pārdošanas cenas par iegādes izmaksām. Tādējādi ar nodokli apliekamā peļņa pieaug līdz 60%, radot efektīvo nodokļu slogu 18%.

Iegādes izmaksu korekcija

Finanšu iestāde atļauj koriģēt iegādes izmaksas tikai tā sauktajā standarta ienākumu aprēķināšanas gadījumā, kas galvenokārt attiecas uz jaunajiem īpašumiem. Šajā gadījumā tiek ņemtas vērā faktiskās iegādes izmaksas.

Nodokļu likmes apmērs

Kopš 2016. gada finanšu iestāde apliek peļņu no zemesgabalu pārdošanas ar vienotu nodokļa likmi 30%, turklāt šis nodoklis nepalielina nodokļa likmi pārējiem ienākumiem.

Pēc pieprasījuma nodokļu maksātāji var izvēlēties zemāko regulāro ienākuma nodokļa likmi, tā saukto standarta aplikšanas ar nodokli opciju.

Nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodokļa iekasēšana un nomaksa

Pārdevējiem daudzos gadījumos jāmaksā nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis par zemesgabalu vai nekustamā īpašuma pārdošanu. Advokāti vai notāri aprēķina un nomaksā šo nodokli, īpaši ja viņi aprēķina arī nekustamā īpašuma iegādes nodokli pircēja pusei. Šādos gadījumos likums pieprasa nodokļu nokārtošanu ar pušu pārstāvja starpniecību.

Divi nodokļu nomaksas veidi

• Pašaprēķins

Ja pilnvarotais advokāts vai notārs aprēķina nekustamā īpašuma iegādes nodokli, viņš parasti vienlaikus nomaksā arī nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodokli.

• Īpašā priekšapmaksa

Ja pušu pārstāvis neaprēķina nekustamā īpašuma iegādes nodokli, nodokļa maksātājs veic priekšapmaksu finanšu iestādei. Tā ieskaita šo summu vēlāk ienākuma nodokļa aprēķinā galīgajā nodoklī.

Pašaprēķina kompensācijas efekts

Ja nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis tiek nomaksāts pašaprēķina ceļā, tam ir kompensācijas efekts. Tas nozīmē, ka nodoklis tiek uzskatīts par pilnībā nomaksātu. Papildu ieraksts ienākuma nodokļa deklarācijā nav nepieciešams.

Priekšapmaksa ir izņēmums: Finanšu iestāde to ieskaita novērtēšanas procesā, taču tā netiek automātiski uzskatīta par galīgi nomaksātu.

Novērtēšanas iespēja un standarta aplikšana ar nodokli

Nekustamā īpašuma pārdevējs var brīvprātīgi norādīt šo darījumu nodokļu deklarācijā. Tādējādi tā sauktā novērtēšanas iespēja ļauj ne tikai labot kļūdainus aprēķinus, bet arī ieskaitīt zaudējumus no citām pārdošanām.

Alternatīvi var izvēlēties standarta aplikšanas ar nodokli opciju. Ja personīgā ienākuma nodokļa likme ir zemāka par 30%, nodokļu slogs uz atsavināšanas peļņu attiecīgi samazinās. Ieskaitīšana notiek regulārā ienākuma nodokļa novērtēšanas ietvaros.

Jūsu priekšrocības ar advokāta atbalstu

Nekustamā īpašuma kapitāla pieauguma nodoklis praksē rada daudzus jautājumus. Ar pamatotu juridisko konsultāciju jūs varat izvairīties no finansiāliem zaudējumiem un radīt nodokļu skaidrību pirms līguma parakstīšanas.

Biežāk uzdotie jautājumi – BUJ