Amministrazione forzata
Amministrazione forzata
L’amministrazione forzata è una forma particolare di esecuzione forzata. L’amministrazione forzata è uno dei tre mezzi di esecuzione che il Codice di esecuzione (EO) prevede per l’esecuzione su beni immobili. Oltre alla costituzione forzata di un diritto di pegno e alla vendita all’asta forzata, essa consente al creditore procedente di estinguere il suo credito non tramite la vendita dell’immobile, ma attraverso i suoi frutti e proventi.
Ai sensi dell’art. 97 EO, a favore di un credito pecuniario esecutivo, può essere autorizzata l’amministrazione coattiva di un immobile, di un diritto di superficie o di un diritto di costruzione. In tal caso, vengono utilizzati i frutti e le entrate dell’oggetto. Sono comprese anche le entrate derivanti da un’azienda agricola o forestale gestita sull’immobile.
Parti nella procedura di amministrazione forzata
Nel procedimento di amministrazione coattiva si contrappongono due parti principali. Il creditore procedente è la persona che possiede un credito pecuniario esecutivo e richiede l’amministrazione coattiva per riscuotere il proprio credito dai proventi dell’immobile.
L’obbligato è il proprietario dell’immobile interessato o di un altro oggetto di esecuzione, nei confronti del quale è rivolto il credito. Mentre il creditore procedente chiede l’avvio e l’esecuzione dell’amministrazione coattiva, l’obbligato è soggetto alle limitazioni legali connesse all’amministrazione disposta del suo immobile.
Svolgimento della procedura di amministrazione forzata
In linea di principio, la procedura di amministrazione forzata si compone di tre fasi procedurali:
- Procedura di avvio
- Procedura di gestione
- Procedura di distribuzione
Procedura di avvio
La procedura di amministrazione forzata inizia, come ogni procedura esecutiva, con una domanda di esecuzione. Il creditore richiede così al tribunale l’esecuzione dell’amministrazione forzata su un determinato immobile o altro oggetto esecutivo.
Se il tribunale autorizza l’amministrazione forzata, ciò viene annotato nel registro fondiario. Questa annotazione assicura che l’amministrazione forzata sia efficace anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile.
Il decreto di autorizzazione viene notificato sia al creditore che al debitore. Da questo momento, le disposizioni del debitore sull’immobile che vanno oltre l’ordinaria amministrazione sono inefficaci nei confronti dei creditori.
Contemporaneamente, al creditore procedente viene richiesto di versare un anticipo sulle spese entro un termine di almeno quattro settimane. Questo serve a garantire la retribuzione minima dell’amministratore forzato che verrà successivamente nominato.
Non appena l’anticipo sulle spese è pervenuto, il tribunale nomina un amministratore. Inoltre, il debitore viene informato che non può più compiere alcuna azione amministrativa e non può interferire con i compiti dell’amministratore.
L’ordinanza di nomina viene notificata a diversi soggetti, tra cui il creditore, l’obbligato, l’amministratore, nonché le autorità competenti per le imposte e le tasse sull’immobile. Inoltre, viene effettuata una pubblicaNotifica nel registro degli editti.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „L’amministrazione coattiva non interviene sulla sostanza dell’immobile, bensì sui suoi frutti e sulle sue entrate correnti, rendendoli utilizzabili per il soddisfacimento del credito esecutivo.“
Procedura di gestione
Nella procedura di gestione, l’amministrazione forzata effettiva dell’immobile viene eseguita dall’amministratore forzato nominato. Egli si occupa della gestione corrente, riscuote i proventi e assicura che tutte le fasi amministrative siano eseguite in conformità con le disposizioni del Codice di esecuzione.
L’autorizzazione dell’amministrazione coattiva non modifica inizialmente i contratti di locazione e affitto esistenti. Tuttavia, l’amministratore ha determinati poteri:
- Può risolvere i contratti esistenti secondo le norme di legge generali
- Promuovere un’azione di sfratto
- Stipulare nuovi contratti di locazione per la durata consueta del luogo
Per le decisioni che non rientrano nell’amministrazione ordinaria, l’amministratore necessita dell’approvazione del tribunale dell’esecuzione. Tra questi rientrano in particolare:
- Stipula di contratti di locazione a lungo termine che superano la durata prevista dell’amministrazione coattiva
- Affitto dell’intero immobile o di singole parti
- Affitto dei proventi dell’immobile tramite asta pubblica
L’attività dell’amministratore è supervisionata dal tribunale esecutivo. Il tribunale può impartirgli istruzioni, richiedere relazioni e chiarimenti, esaminare documenti e condurre autonomamente le indagini necessarie.
Procedura di distribuzione
Nella procedura di distribuzione, vengono distribuiti i proventi dell’immobile ottenuti durante l’amministrazione forzata. Questi proventi servono innanzitutto a coprire le spese di amministrazione e successivamente a soddisfare il creditore procedente e altri aventi diritto.
L’amministratore può saldare direttamente dai proventi i costi legati all’amministrazione e all’uso economico usuale dell’immobile. Questi includono, ad esempio, i costi operativi o le spese necessarie per la gestione corrente. Queste spese vengono quindi coperte senza una procedura aggiuntiva.
Solo i proventi eccedenti, che rimangono dopo la detrazione di queste spese amministrative, vengono distribuiti. La distribuzione è effettuata dal tribunale esecutivo.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Nel procedimento di ripartizione, i proventi realizzati vengono utilizzati prima per coprire le spese di amministrazione e poi per soddisfare i crediti dei creditori legittimi.“
Cessazione dell’amministrazione forzata
L’amministrazione forzata può essere interrotta per diversi motivi. L’interruzione può avvenire d’ufficio o su istanza. Il tribunale interrompe l’amministrazione forzata non appena tutti i crediti, comprese le spese accessorie, sono stati estinti. Il debitore può anche richiedere l’interruzione autonomamente.
L’amministrazione forzata deve essere interrotta anche se la continuazione causerebbe costi particolari che non possono essere coperti dai proventi o se, date le circostanze, non sono prevedibili proventi sufficienti.
I suoi vantaggi con il supporto legale
Un avvocato La accompagna durante l’intero procedimento di amministrazione coattiva e si assicura che Lei soddisfi correttamente tutti i requisiti formali. Presenta la domanda di esecuzione in modo corretto, fornisce le prove necessarie in tempo utile e monitora ogni fase del procedimento. In questo modo, i creditori fanno valere i loro crediti in modo efficiente ed evitano ritardi o errori.
Come debitore, ricevi protezione legale, comprendi esattamente i tuoi doveri e reagisci tempestivamente alle misure giudiziarie.
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