Ingatlanértékesítési adó

Ingatlanértékesítési adó

Aki ingatlant ad el és nyereséget realizál, sok esetben ingatlanjövedelemadót kell fizetnie. Telek, ház vagy társasházi lakás eladásakor 30%-os átalány ingatlanjövedelemadó fizetendő, melynek alapját az EStG 30. §-a képezi.

Ha egy személy ingatlan eladásakor nyereséget realizál, ingatlanjövedelemadót kell fizetnie.

Adófizetési kötelezettség ellenérték fejében történő ingatlanértékesítés esetén

Az adó az alábbi ellenérték fejében történő értékesítésekre vonatkozik:

• Föld és telek
• Épületek, beleértve a társasházi lakásokat is
• Ingatlannal egyenértékű jogok, pl. építési jogok

Nem kell adót fizetni az alábbi esetekben:

• Ellenérték nélküli átruházás, mint például ajándékozás, öröklés
• Az eladó fő lakóhelye, valamint saját építésű épületek

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Adómentességek és különleges szabályozások

Fő lakóhely mentessége

Ha fő lakóhelyről van szó, az ingatlan eladása adómentes marad. Két változat teszi lehetővé az adómentességet:

• Kétéves szabály: Az ingatlant legalább két éven keresztül megszakítás nélkül fő lakóhelyként használták, az ellenérték fejében történő megszerzéstől az értékesítésig.
• 5-ből 10-es szabály: Az eladó az elmúlt tíz évben legalább öt éven keresztül folyamatosan az ingatlanban lakott. Nem számít hátránynak, ha a fő lakóhelyet már az eladást megelőzően legfeljebb öt évvel feladták.

Ez a mentesség csak akkor érvényes, ha ellenérték fejében történt a megszerzés, például vásárlás útján.
Ezzel szemben az ellenérték nélkül átruházott ingatlan, például öröklés vagy ajándékozás útján, alapvetően nem felel meg ennek a feltételnek.

Építtetői mentesség

Egy saját építésű épület eladása is adómentes, azonban csak akkor, ha:

• az épületet magánvagyonból építették,
• az eladó maga finanszírozta az építési projektet és viselte a kockázatot,
• és az épületet nem adták bérbe.

Az adómentesség kizárólag az épületre vonatkozik, nem pedig a telekre.
Ha a tulajdonos az elmúlt tíz évben egészben vagy részben bérbe adta az ingatlant, a mentesség csak a nem bérbe adott részre vonatkozik.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

További adómentes értékesítések

Kisajátítások

Nem kell ingatlanjövedelemadót fizetni, ha az értékesítés hatósági beavatkozás elkerülése céljából történik, például kisajátítás keretében vagy hatósági nyomásra.

Bizonyos csereügyletek

Az alábbi csereügyletek adómentesek:

• Mező- és erdőgazdasági ingatlanok cseréje összevonási vagy tagosítási eljárások során
• Csere építési telekrendezés keretében
• Határrendezések, amennyiben a kiegyenlítő kifizetés nem haladja meg a 730 eurót

Nyereség megállapítása ingatlanértékesítés esetén

Aki ingatlant ad el, úgynevezett értékesítési nyereséget realizál, amely a tényleges eladási ár és az eredetileg felmerült beszerzési költségek közötti különbségből adódik.

Új ingatlanok

Azon ingatlanok esetében, amelyeket 2002. március 31. után vásároltak, a tényleges beszerzési költségeket levonják az eladási árból. Ide tartoznak bizonyos utólagos beruházások is, mint például bővítések vagy nagyobb felújítások, amennyiben azokat még nem vették figyelembe adózás szempontjából.

Régi ingatlanok

Régebbi ingatlanok esetében, amelyeket 2002. március 31. előtt szereztek be, az adóhivatal átalányértékeket alkalmaz. Általában az eladási ár 86%-át tekintik beszerzési költségnek, ami azt jelenti, hogy csak 14%-ot kell megadóztatni, 30%-os átalányadóval. Ez 4,2%-os effektív adóterhelést eredményez az eladási áron.

Ha egy telket 1987. december 31. után zöldterületből építési területté minősítettek át, az adóhivatal csak az eladási ár 40%-át veszi figyelembe beszerzési költségként. Ezáltal az adóköteles nyereség 60%-ra nő, ami 18%-os effektív adóterhelést eredményez.

Beszerzési költségek kiigazítása

Az adóhivatal csak az úgynevezett általános jövedelem-megállapítás esetén engedélyezi a beszerzési költségek kiigazítását, amely főként az új ingatlanokra vonatkozik. Ebben az esetben figyelembe veszi a tényleges beszerzési költségeket.

Az adókulcs mértéke

2016 óta az adóhivatal az ingatlanértékesítésből származó nyereséget alapvetően 30%-os fix adókulccsal adóztatja, miközben ez az adó nem növeli az egyéb jövedelmek adókulcsát.

Kérelemre az adófizetők választhatják az alacsonyabb rendes jövedelemadó-kulcsot, az úgynevezett általános adózási opciót.

Ingatlanjövedelemadó beszedése és befizetése

Ingatlan- vagy telekeladások esetén az eladóknak sok esetben ingatlanjövedelemadót kell fizetniük. Ügyvédek vagy közjegyzők számítják ki és fizetik be ezt az adót, különösen akkor, ha a vevő oldalán az ingatlanátruházási adót is megállapítják. Ilyen esetekben a törvény előírja az adóügyek rendezését egy fél képviselőjén keresztül.

Két út az adóbefizetéshez

• Önelszámolás

Ha a megbízott ügyvéd vagy közjegyző számítja ki az ingatlanátruházási adót, akkor az ingatlanjövedelemadót is általában egyidejűleg befizeti.

• Különleges előlegfizetés

Ha a fél képviselője nem számítja ki az ingatlanátruházási adót, az adóköteles személy előleget fizet az adóhivatalnak. Az adóhivatal ezt az összeget később a jövedelemadó-bevallás keretében beszámítja a végleges adóba.

Elszámolási hatás önelszámolás esetén

Ha az ingatlanjövedelemadó befizetése önelszámolással történik, az elszámolási hatást fejt ki. Ezzel az adó teljesen rendezettnek minősül. További bejegyzés a jövedelemadó-bevallásba nem szükséges.

Az előleg kivételt képez: az adóhivatal a bevallás során beszámítja, de nem minősül automatikusan véglegesen megadóztatottnak.

Adóbevallási opció és általános adózás

Aki ingatlant ad el, önkéntesen feltüntetheti ezt a tranzakciót az adóbevallásában. Az úgynevezett adóbevallási opció ezáltal nemcsak a hibás számítások korrekcióját teszi lehetővé, hanem más értékesítésekből származó veszteségek elszámolását is.

Alternatívaként választható az általános adózási opció. Ha a személyes jövedelemadó-kulcs 30% alatt van, az értékesítésből származó nyereség adóterhelése ennek megfelelően csökken. A beszámítás a rendes jövedelemadó-bevallás keretében történik.

Az Ön előnyei ügyvédi segítséggel

Az ingatlanjövedelemadó a gyakorlatban számos kérdést vet fel. Szakszerű jogi tanácsadással elkerülheti a pénzügyi hátrányokat és adózási tisztánlátást teremthet a szerződés aláírása előtt.

Gyakran ismételt kérdések – GYIK