Impôt sur le revenu immobilier

Impôt sur le revenu immobilier

Celui qui vend un bien immobilier et en tire un bénéfice doit, dans de nombreux cas, payer l’impôt sur les revenus immobiliers. Lors de la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement en copropriété, un impôt forfaitaire de 30 % sur les revenus immobiliers est dû, dont la base est l’article 30 de la loi allemande sur l’impôt sur le revenu (EStG).

Si une personne réalise un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier, elle doit payer l’impôt sur les revenus immobiliers.

Assujettissement fiscal en cas de cession immobilière à titre onéreux

L’impôt concerne les cessions à titre onéreux de :

• Terrain
• Bâtiments, y compris les appartements en copropriété
• Droits assimilés à des biens immobiliers, par exemple les droits de construction

Aucun impôt n’est dû en cas de :

• Transfert à titre gratuit comme une donation, un héritage
• Résidence principale du cédant ainsi que les bâtiments construits par lui-même

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Exonérations fiscales et réglementations spéciales

Exonération de la résidence principale

S’il s’agit d’une résidence principale, la vente du bien immobilier reste exonérée d’impôt. Deux variantes permettent l’exonération d’impôt :

• Règle des deux ans : Le bien immobilier a été utilisé comme résidence principale pendant au moins deux ans sans interruption, à partir de l’acquisition à titre onéreux jusqu’à la cession.
• Règle des 5 sur 10 : Le vendeur a habité le bien immobilier pendant au moins cinq ans consécutifs au cours des dix dernières années. Il n’est pas préjudiciable que la résidence principale ait déjà été abandonnée jusqu’à cinq ans avant la vente.

Cette exonération ne s’applique que s’il y a eu une acquisition à titre onéreux, par exemple par achat.
En revanche, un bien immobilier transféré à titre gratuit, par exemple par héritage ou donation, ne remplit en principe pas cette condition.

Exonération du fabricant

La vente d’un bâtiment construit par soi-même est également exonérée d’impôt, mais uniquement si :

• le bâtiment a été construit dans le patrimoine privé,
• le vendeur a lui-même financé le projet de construction et en a assumé le risque,
• et le bâtiment n’a pas été loué.

L’exonération d’impôt se réfère exclusivement au bâtiment, mais pas au terrain.
Si le propriétaire loue l’objet en totalité ou en partie au cours des dix dernières années, il ne bénéficie de l’exonération que pour la partie non louée.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Autres cessions exonérées d’impôt

Expropriations

Aucun impôt sur les revenus immobiliers n’est dû si la vente a lieu pour éviter une intervention administrative, par exemple dans le cadre d’une expropriation ou sous la pression des autorités.

Certaines opérations d’échange

Les échanges suivants sont exonérés d’impôt :

• Échange de terrains agricoles et forestiers dans le cadre de procédures de remembrement ou de réaménagement foncier
• Échange dans le cadre d’un remembrement de terrains à bâtir
• Rectifications de limites, à condition qu’un paiement compensatoire ne dépasse pas 730 euros

Détermination du bénéfice en cas de vente de biens immobiliers

Celui qui vend un bien immobilier réalise un bénéfice dit de cession, qui résulte de la différence entre le produit de la vente effectif et les coûts d’acquisition initialement engagés.

Terrains neufs

Pour les biens immobiliers qui ont été achetés après le 31 mars 2002, on déduit les coûts d’acquisition effectifs du prix de vente. Cela comprend également certains investissements ultérieurs tels que les agrandissements ou les rénovations importantes, s’ils n’ont pas déjà été pris en compte fiscalement.

Terrains anciens

Pour les biens immobiliers plus anciens qui ont été acquis avant le 31 mars 2002, l’administration fiscale applique des valeurs forfaitaires. En règle générale, 86 % du produit sont considérés comme coûts d’acquisition, ce qui signifie que seuls 14 % doivent être imposés, avec le taux d’imposition forfaitaire de 30 %. Il en résulte une charge fiscale effective de 4,2 % sur le prix de vente.

Si un terrain a été reclassé de terrain agricole en terrain à bâtir après le 31 décembre 1987, l’administration fiscale ne tient compte que de 40 % du prix de vente comme coûts d’acquisition. Cela augmente le bénéfice imposable à 60 %, ce qui entraîne une charge fiscale effective de 18 %.

Ajustement des coûts d’acquisition

L’administration fiscale n’autorise un ajustement des coûts d’acquisition que dans le cas de la dite détermination des revenus réguliers, qui s’applique principalement aux terrains neufs. Elle tient alors compte des coûts d’acquisition effectifs.

Montant du taux d’imposition

Depuis 2016, l’administration fiscale impose en principe les bénéfices provenant de la vente de terrains avec un taux d’imposition fixe de 30 %, cet impôt n’augmentant pas le taux d’imposition pour le reste du revenu.

Sur demande, les contribuables peuvent choisir le taux d’imposition sur le revenu ordinaire le plus bas, ce que l’on appelle l’option d’imposition ordinaire.

Perception et reversement de l’impôt sur les revenus immobiliers

Les vendeurs doivent, dans de nombreux cas, payer l’impôt sur les revenus immobiliers lors de la vente de terrains ou de biens immobiliers. Les avocats ou les notaires calculent et reversent cet impôt, notamment lorsqu’ils déterminent également l’impôt sur les mutations immobilières pour le compte de l’acheteur. Dans de tels cas, la loi oblige à effectuer le règlement fiscal par l’intermédiaire d’un représentant des parties.

Deux façons de reverser l’impôt

• Autocalcul

Si l’avocat ou le notaire mandaté calcule l’impôt sur les mutations immobilières, il reverse en règle générale l’impôt sur les revenus immobiliers en même temps.

• Acompte spécial

Si le représentant des parties ne calcule pas l’impôt sur les mutations immobilières, la personne assujettie à l’impôt verse un acompte à l’administration fiscale. Celle-ci impute le montant plus tard dans le cadre de l’imposition sur le revenu sur l’impôt définitif.

Effet libératoire en cas d’autocalcul

Si le reversement de l’impôt sur les revenus immobiliers est effectué par autocalcul, il a un effet libératoire. L’impôt est alors considéré comme entièrement réglé. Il n’est pas nécessaire de l’inscrire une nouvelle fois dans la déclaration d’impôt sur le revenu.

L’acompte constitue une exception : L’administration fiscale l’impute lors de l’imposition, mais il n’est pas automatiquement considéré comme définitivement imposé.

Option d’imposition et imposition ordinaire

Celui qui vend un bien immobilier peut indiquer volontairement cette opération dans la déclaration d’impôt. Ainsi, la dite option d’imposition permet non seulement de corriger des calculs erronés, mais aussi de compenser les pertes provenant d’autres ventes.

Il est également possible de choisir l’option d’imposition ordinaire. Si le taux d’imposition sur le revenu personnel est inférieur à 30 %, la charge fiscale sur le bénéfice provenant de la cession est réduite en conséquence. L’imputation a lieu dans le cadre de l’imposition sur le revenu ordinaire.

Vos avantages grâce à l’assistance d’un avocat

En pratique, l’impôt sur les revenus immobiliers soulève de nombreuses questions. Avec des conseils juridiques fondés, vous évitez les inconvénients financiers et créez une clarté fiscale avant la signature du contrat.

Questions fréquemment posées – FAQ