Pakkohallinto

Pakkohallinto

Pakkohallinto on erityinen täytäntöönpanon muoto. Pakkohallinto on yksi kolmesta täytäntöönpanokeinosta, jotka täytäntöönpanomääräys (EO) määrää kiinteän omaisuuden täytäntöönpanoon. Pakollisen panttioikeuden perustamisen ja pakkohuutokaupan lisäksi se antaa velkojalle mahdollisuuden kuitata saatavansa ei kiinteistön myynnillä, vaan sen käytöllä ja tuotoilla.

Nach EO:n 97 §:n mukaan täytäntöönpanokelpoisen rahavelvoitteen hyväksi voidaan myöntää kiinteistön, superedifikaatin tai rakennusoikeuden pakkohallinto. Tällöin käytetään kohteen tuottoja ja tuloja. Mukana ovat myös kiinteistöllä harjoitetun metsä- tai maatalousyrityksen tulot.

Osapuolet pakkohallintomenettelyssä

Pakkohallintomenettelyssä on kaksi pääosapuolta. Täytäntöönpanovelkoja on henkilö, jolla on täytäntöönpanokelpoinen rahavelvoite ja joka hakee pakkohallintoa saatavansa perimiseksi kiinteistön tuotoista.

Velvollinen on kyseisen kiinteistön tai muun täytäntöönpanokohteen omistaja, johon vaatimus kohdistuu. Vaikka täytäntöönpanovelkoja vaatii pakkohallinnon aloittamista ja toteuttamista, velvollinen on sidottu niihin laillisiin rajoituksiin, jotka liittyvät hänen kiinteistönsä määrättyyn hallintoon.

Pakkohallintomenettelyn kulku

Pakkohallintomenettely koostuu pääsääntöisesti kolmesta menettelyvaiheesta:

• Aloitusmenettely
• Hallintomenettely
• Jakomenettely

Aloitusmenettely

Pakkohallintomenettely alkaa, kuten kaikki täytäntöönpanomenettelyt, täytäntöönpanohakemuksella. Velkoja hakee tällöin tuomioistuimelta tietyn kiinteistön tai muun täytäntöönpanokelpoisen kohteen pakkohallinnon toteuttamista.

Jos tuomioistuin hyväksyy pakkohallinnon, se merkitään kiinteistörekisteriin. Tämä merkintä varmistaa, että pakkohallinto vaikuttaa myös kiinteistön myöhempiin ostajiin.

Hyväksymispäätös toimitetaan sekä velkojalle että velalliselle. Tästä lähtien velallisen kiinteistöä koskevat määräykset, jotka ylittävät tavanomaisen hallinnon, ovat tehottomia velkojia kohtaan.

Samanaikaisesti velkojaa kehotetaan maksamaan vähintään neljän viikon kuluessa kustannusennakko. Tämä varmistaa myöhemmin nimitetyn pakkohallinnon hoitajan vähimmäispalkkion.

Kun kustannusennakko on saapunut, tuomioistuin nimittää hallinnoijan. Lisäksi velalliselle ilmoitetaan, ettei hän saa enää suorittaa hallintotoimia eikä puuttua hallinnoijan tehtäviin.

Nimityspäätös toimitetaan useille tahoille, mukaan lukien velkojalle, velvolliselle, hallinnoijalle sekä kiinteistön veroista ja maksuista vastaaville viranomaisille. Lisäksi julkinen kuulutus tehdään Ediktsdatei-rekisterissä.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Pakkohallinto ei kohdistu kiinteistön substanssiin, vaan sen jatkuviin tuottoihin ja tuloihin, ja tekee niistä käytettävissä olevia täytäntöönpanokelpoisen saatavan tyydyttämiseksi.“

Hallintomenettely

Hallintomenettelyssä kiinteistön varsinainen pakkohallinto toteutetaan nimitetyn pakkohallinnon hoitajan toimesta. Hän vastaa juoksevasta hallinnosta, perii tuotot ja varmistaa, että kaikki hallintotoimet suoritetaan täytäntöönpanomääräyksen vaatimusten mukaisesti.

Pakkohallinnon myöntäminen ei aluksi muuta mitään olemassa olevissa vuokra- ja maanvuokrasopimuksissa. Hallinnoijalla on kuitenkin tietyt valtuudet:

• Hän voi irtisanoa olemassa olevat sopimukset yleisten lakisääteisten sääntöjen mukaisesti
• Nostaa häätökanteen
• Tehdä uusia vuokrasopimuksia paikkakunnan tavanomaiselle kestolle

Päätöksiin, jotka eivät kuulu tavanomaiseen hallintoon, hallinnoija tarvitsee täytäntöönpanotuomioistuimen suostumuksen. Näihin kuuluvat erityisesti:

• Pitkäaikaisten vuokrasopimusten tekeminen, jotka ylittävät pakkohallinnon arvioidun keston
• Koko kiinteistön tai sen yksittäisten osien vuokraaminen
• Kiinteistön tuottojen vuokraaminen julkisella huutokaupalla

Hallinnoijan toimintaa valvoo täytäntöönpanotuomioistuin. Tuomioistuin voi antaa hänelle ohjeita, pyytää raportteja ja selvityksiä, tarkistaa asiakirjoja ja suorittaa itse tarvittavia selvityksiä.

Jakomenettely

Jakomenettelyssä jaetaan pakkohallinnon aikana kertyneet kiinteistön tuotot. Nämä tuotot käytetään ensin hallintokulujen kattamiseen ja sen jälkeen velkojan sekä muiden oikeutettujen tyydyttämiseen.

Hallinnoija saa kattaa kiinteistön hallintoon ja tavanomaiseen taloudelliseen käyttöön liittyvät kustannukset suoraan tuotoista. Näihin kuuluvat esimerkiksi käyttökustannukset tai juoksevan hallinnon välttämättömät menot. Nämä kulut katetaan siis ilman erillistä menettelyä.

Vasta näiden hallintokulujen vähentämisen jälkeen jäljelle jääneet tuottoylijäämät jaetaan. Jakaminen tapahtuu täytäntöönpanotuomioistuimen toimesta.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Jakomenettelyssä saadut tuotot käytetään ensin hallintokulujen kattamiseen ja sen jälkeen oikeutettujen velkojien saatavien tyydyttämiseen.“

Pakkohallinnon lopettaminen

Pakkohallinto voidaan päättää useista syistä. Lopettaminen voi tapahtua joko virallisen toimesta tai hakemuksesta. Tuomioistuin lopettaa pakkohallinnon heti, kun kaikki saatavat ja niihin liittyvät sivukulut on maksettu. Velallinen voi myös itse hakea lopettamista.

Pakkohallinto on lisäksi lopetettava, jos sen jatkaminen aiheuttaisi erityisiä kustannuksia, joita ei voida kattaa tuloista, tai jos olosuhteiden perusteella ei ole odotettavissa riittäviä tuottoja.

Edunne asianajajan tuella

Asianajaja opastaa Teitä koko pakkohallintomenettelyn ajan ja varmistaa, että täytätte kaikki muodolliset vaatimukset oikein. Hän jättää täytäntöönpanohakemuksen asianmukaisesti, toimittaa tarvittavat todisteet ajoissa ja valvoo menettelyn jokaista vaihetta. Tämän ansiosta velkojat saavat saatavansa tehokkaasti perittyä ja välttävät viivästyksiä tai virheitä.

Velallisena saatte oikeudellista suojaa, ymmärrätte velvollisuutenne tarkasti ja reagoitte ajoissa oikeudellisiin toimenpiteisiin.

• Ohjaus koko pakkohallintomenettelyn ajan
• Kaikkien tarvittavien vaiheiden oikeudellisesti varma toteutus
• Oikeuksienne ja etujenne turvaaminen

Usein kysytyt kysymykset – UKK