Ejendomserhvervelsesafgift

Ejendomserhvervelsesafgift

Ved køb af en grund eller en ejendom opkræves der ejendomsanskaffelsesskat i Østrig. Denne skattepligt gælder ikke kun klassiske købsaftaler, men også vederlagsfrie overdragelser som f.eks. gaver og arv.

Ejendomsanskaffelsesskatten (GrESt) er en engangsskat, der opkræves ved enhver erhvervelse af indenlandske grunde.

Genstand for ejendomsanskaffelsesskat

Ejendomsanskaffelsesskatten omfatter i henhold til § 2 GrEStG udelukkende erhvervelse af grunde i indlandet, herunder deres civilretlige tilbehør. Dette omfatter især:

• Grund og jord
• Bygninger
• Tilvækst og tilhørsforhold
• Byggerettigheder
• Superædifikater

Følgende hører ikke til grunden:

• Maskiner og tekniske anlæg, der hører til en virksomhed
• Andet løsøre

Erhvervelsestransaktioner

Ejendomsanskaffelsesskatten omfatter erhvervelse af indenlandske grunde mod eller uden vederlag.

Dette omfatter især følgende erhvervelsestransaktioner:

• Erhvervelse af ejendomsret ved køb, bytte, arv, tvangsarv eller hævd
• Erhvervelse af økonomisk råderet, f.eks. trust
• Erhvervelsestransaktioner i forbindelse med person- og kapitalgesellschafter

Derudover indeholder loven dog to særlige forhold, der udelukkende er relevante for virksomhedsstrukturer: Ejendomsanskaffelsesskat for virksomheder.

Skattefritagelser ved køb af fast ejendom

Ejendomsanskaffelsesskatteloven indeholder en række fritagelser. Følgende erhvervelsestransaktioner er fritaget:

Overførsel af lejlighed mellem partnere

Ægtefæller eller registrerede partnere nyder godt af et fradrag for 150 m² boligareal ved fælles anskaffelse eller arv af en lejlighed. Der skal overholdes visse regler om bopæl og brug.

Bagatelgrænse

Der opkræves ingen skat, hvis beskatningsgrundlaget er under 1.100 €. For visse udstykninger af grunde gælder grænsen på 2.000 €.

Fremme af almennyttige, velgørende og kirkelige formål

Vederlagsfrie overdragelser til almennyttige, velgørende eller kirkelige institutioner er fritaget. Overdragelser, der foretages som følge af en myndighedsforanstaltning vedrørende fysisk planlægning eller byggemodning, er også skattefrie, men kun hvis de ikke er aftalt frivilligt.

Realdeling

Der kan også være fritagelse ved en realdeling, dvs. opdelingen af en fælles grund i individuel ejendom. Det er en forudsætning, at hver medejer kun modtager den værdi, der svarer til hans oprindelige andel.

Myndighedsindgreb

Hvis en grund overdrages ved ekspropriation eller for at undgå et myndighedsindgreb, opkræves der heller ingen skat.

Beskatningsgrundlag

Beskatningsgrundlaget for ejendomsanskaffelsesskatten afhænger af, hvilken type grund der overdrages, og i hvilken retlig eller økonomisk sammenhæng erhvervelsestransaktionen foregår. Som udgangspunkt beregnes skatten på baggrund af vederlaget, dvs. det, der faktisk anvendes til grunden.

I visse tilfælde anvendes dog ikke vederlaget, men grundens værdi eller vurderingsgrundlaget, især ved overdragelser inden for familien eller ved vederlagsfrie transaktioner som f.eks. arv eller tvangsarv. Vurderingsgrundlaget anvendes som beskatningsgrundlag udelukkende for land- og skovbrugsgrunde.

Hvis grunden hører til en ejendomsselskabs formue, skal den almindelige værdi anvendes som beskatningsgrundlag. Dette skal dokumenteres ved hjælp af en vurdering eller lignende beviser.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Ejendomsanskaffelsesskat og registreringsgebyr

Ved køb af en ejendom opkræves der som regel ejendomsanskaffelsesskat på 3,5 % af købsprisen. Hvis erhvervelsen sker blandt nære slægtninge, reduceres skattesatsen til 2 %.

Ud over ejendomsanskaffelsesskatten skal der betales et registreringsgebyr på 1,1 % af købsprisen ved tinglysning af ejendomsretten i tingbogen. Dette såkaldte indførelsesgebyr forfalder sammen med tinglysningen og er obligatorisk.

Skattepligt og skattepligtige

Ejendomsanskaffelsesskatten opstår, så snart kontraktparterne indgår en juridisk bindende aftale om erhvervelsen. Skattepligtige er som udgangspunkt alle personer, der er involveret i erhvervelsestransaktionen, dvs. som regel køber og sælger.

Ud over standardtilfældet med indgåelse af en kontrakt regulerer ejendomsanskaffelsesskatteloven også særlige undtagelser, f.eks. ved arv, legater eller gaver i tilfælde af dødsfald. I disse tilfælde opstår skattepligten på et andet tidspunkt.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Betaling af ejendomsanskaffelsesskat

Ejendomsanskaffelsesskatten betales enten ved selvberegning eller ved hjælp af en angivelse. Begge varianter skal foretages af en advokat eller notar.

Selvberegningen giver den fordel, at den fremskynder erhvervelsen af grunden betydeligt. Gennem parternes repræsentant sker ikke kun anmeldelsen og betalingen af skatten via FinanzOnline, men også kontrollen af, hvilken skattesats der gælder, om en fritagelse er mulig, og hvilket beskatningsgrundlag der skal anvendes i det enkelte tilfælde.

Den rettidige og korrekte betaling er en forudsætning for tinglysning i tingbogen. Uden den kan ejendomsretten ikke overdrages.

Attest for uanfægtelighed i henhold til § 160 BAO

Skatteforvaltningen udsteder en attest for uanfægtelighed i henhold til § 160 BAO. Dermed bekræfter skatteforvaltningen, at ejendomsanskaffelsesskatten er betalt fuldt ud og korrekt, eller at der ikke opkræves en sådan.

Denne attest er en forudsætning for, at tingbogen kan tinglyse ejendomsoverdragelsen. Uden denne bekræftelse afbrydes tingbogsbehandlingen.

Dine fordele med advokatbistand

Ejendomsanskaffelsesskatten virker ved første øjekast klart reguleret, men i praksis viser det sig, at små fejl hurtigt kan føre til unødvendig skattebyrde eller forsinkelser i tingbogen. Tidlig advokatrådgivning skaber sikkerhed.

Ofte stillede spørgsmål – FAQ