租赁合同

租赁合同

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „虽然租赁法中有许多法律规定，但租赁权并非如此。“

租赁权与租赁 – 这不是一回事吗？

绝非如此。虽然租赁法（以及租赁合同）中有许多法律规定，但租赁权并非如此。即使是为数不多的法律规定，通常也可以通过合同进行修改，从而在一定程度上规避。令人惊讶的是，租赁权在实践中非常重要。

谁是出租人？

在实践中，租赁对象的所有者可能不是实际的出租人。在这种情况下，重要的是要澄清所有者和出租人之间存在哪些使用协议，以及是否有可能进行租赁。

租赁还是租赁权？

您想在不出售的情况下将现有公司（包括客户群和库存）“转让”给第三方吗？在这种情况下，存在典型的租赁合同。

如果仅租赁“空”房间，则无论如何都存在租赁合同。

重要提示：

如果承租人购买了全部库存（通常通过“投资补偿”的方式），则这可能构成公司购买。这意味着收购方承担前任的所有债务。在这种情况下，建议制定详细的购买合同并准确地规范现有的旧债务。

无限期还是有期限？

无限期租赁合同可以由双方在遵守约定的期限和日期的情况下，在没有约定的情况下，提前 6 个月至日历半年终止，无需说明理由。为确保承租人的安全，特别是当他进行了投资时，约定在特定时期内放弃合同终止权可能是有意义且必要的。

没有法定的终止保护。

有期限的合同意味着在期限内，出租人和承租人都不能终止合同。但是，除了期限外，还允许通过合同约定终止的可能性。

维护义务

没有关于维护义务的明确法律规定。原则上，存在广泛的合同自由 – 因此，维护义务可以在双方之间单独约定。

改建

原则上，法律不允许改建。因此，已经计划的改建应始终在租赁合同中进行规范或允许。

租赁物归还

原则上，租赁物应始终以接收时的状态归还，但需考虑自然损耗。

投资补偿

在实践中，通常会排除投资补偿（例如，针对已接收的库存）。如果双方当事人一致同意应支付投资补偿，则应在此处达成明确的合同约定。

此外，尤其是在这种情况下，应注意相关规定应设计成从法律角度来看，仅为纯粹的租赁合同，而非企业收购。

运营成本

由于缺少关于运营成本的法律规定以及法律定义，因此应在租赁合同中最终（而非“特别”）定义和列出运营成本，并约定结算方式（例如，每月固定金额，并在次年 6 月之前进行年度结算）。

租金

建议对租金作出精确规定，因为事后不得单方面更改。如果合同中约定了指数调整，则允许进行指数调整。

合同

原则上，合同（例如，现有员工的雇佣合同）不会自动转让给承租人。如果希望这样做，则无论如何都需要明确的合同约定。