房地产转让税
房地产转让税
在奥地利购买土地或房产时，需要缴纳不动产购置税。这种纳税义务不仅影响传统的购买合同，也影响无偿转让，如赠与和遗产。
不动产购置税 (GrESt) 是一次性税，在每次获得国内土地时产生。
不动产购置税的征税对象
根据 § 2 GrEStG，不动产购置税仅包括获得国内土地，包括其民法上的配件。这尤其包括：
- 土地
- 建筑物
- 增量和附属物
- 建筑权
- 地上建筑物
不属于该地块：
- 属于运营的机器和技术设备
- 其他可移动库存
购置交易
不动产购置税适用于有偿或无偿获得国内土地。
这尤其包括以下收购交易：
- 通过购买、交换、继承、法定继承或时效取得所有权
- 获得经济支配权，例如信托
- 与合伙企业和股份公司相关的收购交易
此外，该法律还规定了两种特殊情况，仅与企业结构相关：企业不动产购置税。
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不动产购置税法包含许多豁免。以下收购交易可免税：
合伙人之间的房屋转让
配偶或注册伴侣在共同购买或继承公寓时，可享受 150 平方米居住面积的免税额。为此，必须遵守某些居住和使用规则。
最低限额
如果评估基础低于 1,100 欧元，则不征税。对于某些土地分割，限额为 2,000 欧元。
促进非营利、慈善和教会目的
向非营利、慈善或教会机构的无偿转让可免税。通过官方措施进行的空间规划或建筑用地设计的转让也可免税，但前提是这些转让不是自愿约定的。
实物分割
即使在实际分割中，即将共同土地划分为单独所有权，也可能存在豁免。前提是每个共同所有人仅获得与其原始份额相对应的价值。
官方干预
如果通过征用或为避免官方干预而转让土地，也不征税。
评估基础
不动产购置税的评估基础取决于转让的土地类型以及收购交易的法律或经济背景。原则上，税款是根据对价计算的，即为该土地实际花费的金额。
但是，在某些情况下，适用的不是对价，而是土地价值或统一价值，尤其是在家庭成员之间的转让或无偿交易中，如继承或法定继承转让。统一价值仅适用于农业和林业用地作为评估基础。
如果土地属于房地产公司的资产，则必须使用一般价值作为评估基础。这必须通过专家意见或类似证据来证明。
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „正确选择评估基础可以节省数千欧元，在律师的陪同下，可以安全地避免税务陷阱“
购置房地产税和注册费
购买房产时，通常需要缴纳相当于购买价格 3.5% 的不动产购置税。如果在近亲之间进行收购，税率将降至2%。
除了不动产购置税外，在将所有权登记到土地登记册中时，还需要支付相当于购买价格 1.1% 的登记费。这项所谓的登记费与登记一起到期，并且是强制性的。
税款和纳税人
一旦合同双方具有法律效力地完成收购，就会产生不动产购置税。原则上，所有参与收购交易的人都是纳税人，通常是买方和卖方。
除了合同签订的通常情况外，不动产购置税法还规定了特殊例外情况，例如遗产、遗赠或死亡赠与。在这些情况下，纳税义务在不同的时间产生。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „尤其是在家庭圈子中的赠与或转让中，不动产购置税经常被低估，错误的假设很快导致可以避免的成本。“
购置房地产税的缴纳
不动产购置税可以通过自我计算或通过纳税申报表缴纳。这两种方式都必须由律师或公证人进行。
自我计算的优势在于，它可以显着加速土地收购。当事方代表不仅通过 FinanzOnline 报告和支付税款，还检查哪个税率适用，是否可以豁免以及在个别情况下应使用哪个评估基础。
及时和正确地缴纳是土地登记簿中登记的前提条件。没有它，所有权就无法转让。
根据《联邦税收法》第 160 条出具的无异议证明
税务局根据无异议证明根据§ 160 BAO出具。税务局以此确认不动产购置税已全额且正确支付，或者不产生此类税款。
此证明是土地登记法院登记所有权转让的前提条件。没有此确认，土地登记程序将被中断。
律师支持给您带来的优势
不动产购置税乍一看似乎有明确的规定，但在实践中表明，小错误很快导致不必要的税收负担或土地登记的延误。尽早寻求律师的建议可以确保安全。
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