Davki in pristojbine

Pri nakupu etažne lastnine obstajajo določeni davki in pristojbine, ki jih je treba plačati. Ti so navedeni in podrobneje pojasnjeni v nadaljevanju.

Davek na dobiček iz nepremičnin (ImmoESt)

Davek na dobiček iz nepremičnin je davek, ki ga plača prodajalec.

Višina davčne stopnje

Prodajne transakcije zasebnih zemljišč so praviloma predmet posebne davčne stopnje 30%. Izračun davka na dobiček iz nepremičnin se izvede v obliki kupoprodajne pogodbe v okviru naše odvetniške pisarne.

Izjeme od davka na dobiček iz nepremičnin

Oprostitev za glavno prebivališče

Prodaja etažne lastnine kot glavnega prebivališča je za prodajalca pod določenimi pogoji oproščena davka. Prodajalec mora v njej neprekinjeno prebivati vsaj dve leti od nakupa do prodaje. V nasprotnem primeru se oprostitev uporablja tudi, če je prodajalec v njej neprekinjeno prebival vsaj 5 let v zadnjih 10 letih pred prodajo.

Oprostitev za graditelja

Pri samostojno zgrajeni stavbi, kot je na primer tista za drugo prebivališče, se oprostitev davka uporablja samo glede stavbe in ne glede zemljišča.

Druga davčna stopnja

Pri novih zemljiščih (pridobitev od 31. 3. 2002) in starih zemljiščih (pridobitev pred 31. 3. 2002) se davčna stopnja razlikuje.

Pri starih zemljiščih se uporablja davčna stopnja 4.2% od prodajne cene. Pri starih zemljiščih, preurejenih v zazidljiva zemljišča, davčna stopnja znaša 18% od prodajne cene.

Pri novih zemljiščih veljajo določbe o posebni davčni stopnji.

Davek na promet nepremičnin (DPN)

Davek na promet nepremičnin zajema pridobitev zemljišč v Avstriji. Pod zemljišči v smislu zakona o DPN se razumejo:

Zemljišče
Stavbe
Pripadki in prirastki, kot so npr. avtomobilske pnevmatike pri avtomobilu, traktor pri kmetiji

DPN je ekvivalent davku na dobiček iz nepremičnin in ga plača kupec.

Davčna osnova za DPN

Za davčno osnovo se upoštevajo tri različne vrednosti:

Vrednost protidajatve

Praviloma se DPN odmeri od vrednosti protidajatve (kupnine) plus prevzetih obveznosti, kot so dolgovi ali užitek.

Vrednost nepremičnine

Ker pri darovanju ali dedovanju manjka protidajatev (kupnina), se v teh primerih določi vrednost zemljišča in se ta uporabi kot davčna osnova za DPN.

Enotna vrednost

Davčna osnova preko enotne vrednosti je namenjena za pridobitev kmetijskih in gozdnih zemljišč.

Izjeme od davka na promet nepremičnin na zasebnem področju

Iz DPN je izvzeta brezplačna pridobitev skupnega prebivališča s strani partnerja iz zakonske zveze oziroma registrirane partnerske skupnosti. Za to so potrebni naslednji pogoji:

Oba partnerja morata biti enakovredno udeležena pri stanovanju. Zato mora biti polovica deleža prenesena na drugega partnerja.
Stanovanje mora služiti nujni stanovanjski potrebi partnerja.
Prejšnje skupno stanovanje se opusti.
Vselitev v stanovanje mora potekati v treh mesecih od pridobitve/dokončanja.
Lastniška razmerja se v prvih petih letih ne smejo spremeniti. Stanovanje mora biti v tem času tudi naseljeno.

Tarife

Plačljive pridobitve

Davek na promet nepremičnin pri plačljivih pridobitvah načeloma znaša 3.5% davčne osnove.

Brezplačne pridobitve in pridobitve v družinskem krogu

Pri brezplačnih pridobitvah, kot je na primer darovanje, se uporablja stopenjska tarifa, prav tako pri plačljivih pridobitvah znotraj družinskega kroga. Pridobitve so obravnavane ugodneje.

Davek pri tem znaša:

Za prvih 250.000 € 0.5%
Za naslednjih 150.000 € 2%
Od 400.000 € 3.5%

Davčna obveznost

Davčna obveznost nastane, takoj ko je postopek pridobitve izveden. Postopek pridobitve oziroma zavezujoč posel je v tem primeru kupoprodajna pogodba. Prodajalec in kupec postaneta davčna dolžnika, saj sta osebi, vpleteni v kupoprodajno pogodbo.

Davčna obveznost zapade v plačilo 15. v drugem naslednjem mesecu po nastanku.

Potrdilo o brezhibnosti po 160. členu BAO

Potrdilo o brezhibnosti je potrebno za vpis v zemljiško knjigo v zvezi s pridobitvijo lastništva. To je treba pridobiti pri pristojnem davčnem uradu in potrjuje, da je bil davek na promet nepremičnin plačan.

Vpisne takse

Pristojbine za vpis etažne lastnine znašajo 1.1% celotne kupnine.

Pri plačljivih in brezplačnih pridobitvah v družinskem krogu se stroški vpisne pristojbine odmerijo od trojne enotne vrednosti (največ tretjina tržne vrednosti).

Pristojbine za vložitev v zemljiško knjigo znašajo dodatnih 47,00 €, če se to izvede po elektronski poti. Pisna vložna pristojbina znaša 67,00 €.