Zmluva o pachte

Zmluva o pachte

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht vs. nájom – nie je to to isté?

V žiadnom prípade. Zatiaľ čo v nájomnom práve – a teda aj pre nájomnú zmluvu – existuje množstvo zákonných ustanovení, v prípade pachtu to tak nie je. Dokonca aj tých pár zákonných úprav, ktoré existujú, môžu byť spravidla zmluvne zmenené a tým pádom do určitej miery obídené. To je prekvapujúce vzhľadom na to, že pacht má v praxi obrovský význam.

Kto je pachtovateľ?

V praxi sa môže stať, že vlastník pachtového objektu nie je skutočným pachtovateľom. V takýchto konšteláciách je dôležité objasniť, aká dohoda o užívaní existuje medzi vlastníkom a pachtovateľom a či je pacht vôbec možný.

Nájom alebo pacht?

Chcete existujúci podnik (vrátane zákazníckej základne a inventára) „odovzdať“ tretej strane bez predaja? V takomto prípade ide o typickú zmluvu o pachte.

Nájomná zmluva je v každom prípade uzavretá, ak sa prenajímajú len „prázdne“ priestory.

Dôležité:

Ak pachtovateľ kúpi celý inventár (často formou „investičného odstupného“), môže to predstavovať kúpu podniku. To znamená, že nadobúdateľ preberá všetky záväzky predchádzajúceho subjektu. V takomto prípade je odporúčané vypracovať podrobnú kúpnu zmluvu a presne upraviť existujúce staré dlhy.

Na dobu neurčitú alebo na dobu určitú?

Zmluva o pachte na dobu neurčitú môže byť oboma stranami vypovedaná bez udania dôvodu, s dodržaním dohodnutých lehôt a termínov, alebo, ak nebola dohodnutá iná lehota, s 6-mesačnou výpovednou lehotou k polroku kalendárneho roka. Dohoda o zrieknutí sa výpovede na určité obdobie môže byť pre zabezpečenie pachtovateľa, najmä ak uskutočnil investície, zmysluplná a nevyhnutná.

Neexistuje žiadna zákonná ochrana pred výpoveďou.

Zmluva na dobu určitú znamená, že počas doby trvania zmluvy nemôže vypovedať ani pachtovateľ, ani pachtca. Je však prípustné okrem doby trvania zmluvy zmluvne dohodnúť aj možnosť výpovede.

Udržiavacie povinnosti

Neexistuje právne jasná úprava udržiavacích povinností. V zásade prevláda rozsiahla zmluvná sloboda – udržiavacie povinnosti tak môžu byť medzi stranami individuálne dohodnuté.

Prestavby

V zásade nie sú prestavby zákonom povolené. Už plánované prestavby by preto mali byť vždy upravené, resp. povolené v zmluve o pachte.

Vrátenie pachtového objektu

Pachtový objekt sa v zásade vždy vracia v prevzatom stave s prihliadnutím na prirodzené opotrebenie.

Investičné odstupné

Investičné odstupné (napr. za prevzatý inventár) je v praxi spravidla vylúčené. Ak by bola zhodná vôľa strán, že investičné odstupné je splatné, mala by sa tu uzavrieť výslovná zmluvná dohoda.

Práve v tejto súvislosti je okrem iného potrebné dbať na to, aby boli ustanovenia formulované tak, aby z právneho hľadiska išlo o čistú zmluvu o pachte a nie o kúpu podniku.

Prevádzkové náklady

Keďže chýba zákonná úprava, ako aj zákonná definícia prevádzkových nákladov, mali by byť prevádzkové náklady v zmluve o pachte vyčerpávajúco (nie: „najmä“) definované a vymenované, a mal by byť dohodnutý spôsob vyúčtovania (napr. mesačné paušálne sumy s ročným zúčtovaním do júna nasledujúceho roka).

Pachtovné

Odporúča sa presne upraviť pachtovné, pretože to už nie je možné jednostranne meniť dodatočne. Indexová úprava je prípustná, ak bola zmluvne dohodnutá.

Zmluvy

Zmluvy (ako napr. pracovné zmluvy existujúcich zamestnancov) v zásade neprechádzajú automaticky na pachtcu. Ak by si to strany želali, je v každom prípade potrebná výslovná zmluvná dohoda.